موانع کوچ نقدینگی به بازار مسکن

مجید اعزازی

1- با سبزپوش شدن بازار سهام طی دو روز گذشته، به نظر می‌رسد که دوران یک ماهه اصلاح شاخص کل بورس فعلا پایان یافته است. در طی دوره افت شاخص کل بورس، برخی از کارشناسان بازار مسکن نسبت به کوچ نقدینگی از بازار سهام به سوی بازار ملک هشدار دادند و حتی بدون توجه به کم عمقی دوران اصلاح بازار سهام در مرداد، با استناد به سبقت بازدهی 10.5 درصدی مسکن از رشد منفی 8.7 درصدی بازار سهام، استدلال کرده‌اند که روند خروج نقدینگی از بازارهای موازی و ورود آن به بازار مسکن آغاز شده است. اما انتشار نخستین آمار رسمی 15 روزه از تحولات بازار مسکن تهران نشان داد که طی دو هفته اول شهریور ماه سال جاری، تورم ملک به 1.9 درصد کاهش یافته است و استدلال سبقت بازدهی یکی بازار از بازار دیگر نه تنها پایه علمی نداشته است که عملا بازده یا همان تورم مسکن در دوره‌ای 15 روزه، کاهش هم یافته است. ضمن اینکه به غیر از فروردین ماه، در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر و مرداد همواره تورم ماهانه ملک در تهران بین 10 تا 11 درصد بوده و بازار سهام طی ماه‌های یادشده نوسان زیادی را تجربه کرده بوده است.

2- با اصلاح شاخص بورس تهران شاهد بودیم که بازار خودرو، و همچنین طلا و ارز دچار نوسان شدند و معامله گران هیجان زدهِ بازار سهام ترجیح دادند، برای مقابله با تورم فزاینده، پول خود را در این بازارها سرمایه‌گذاری کنند. در این حال، این سئوال در ذهن خلجان می‌کند که چرا بازار مسکن از جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاران فراری از بازار سهام برخوردار نبود و نتوانست به نقدینگی سرگردان پناه دهد؟ 

3- بی‌گمان، ورود به بازار مسکن از همیشه سخت‌تر شده است. اگر چه طی دو سال گذشته، با توجه به رشد تکنولوژی‌های ارتباطی و افزایش سفته بازی مشاهده شده است که خرید و فروش املاک صرفا با دیدن عکس و تصویر آپارتمان صورت گرفته و نقش بازدیدهای حضوری در انتخاب ملک رنگ باخته است، اما دو مانع جدید طی 6 ماهه گذشته در بازار مسکن بروز و ظهور یافته که انجام معاملات ملکی را دشوار کرده است. مانع اول، جهش پرقدرت قیمت مسکن است که بیش از پیش عرصه را برای متقاضیان مصرفی، متقاضیان سرمایه‌گذاری و همچنین سفته‌بازان تنگ کرده است. از ابتدای سال جاری تاکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران با بیش از 8 میلیون تومان رشد به بالای 23 میلیون تومان رسیده و به مانعی جدی برای ورود انواع متقاضیان به این بازار تبدیل شده است. حال آنکه اغلب سهامداران در بازار سرمایه، دارای سرمایه‌ای کمتر از 100 میلیون تومان هستند و به‌طور قطع در صورت خروج از این بازار، هیچ اقدام و حرکتی نمی‌توانند در بازار مسکن انجام دهند. مانع دوم دشوار شدن ورود به بازار مسکن، به عرضه کمتر واحدهای مسکونی از سوی مالکان بر می‌گردد. طی 6 ماهه گذشته به دلیل تشدید نوسان‌های اقتصادی و گسترش سایه عدم اطمینان‌ها در فضای اقتصادی ایران، اغلب مالکان نسبت به عرضه واحدمسکونی خود به بازار رفتاری محتاطانه در پیش گرفتند و حفظ دارایی را به فروش آن ترجیح دادند. در این مدت، بررسی‌های میدانی نشان داد که بسیاری از فروشندگان به دلیل هراس از دست دادن دارایی خود در توفان تورم، به اصطلاح در پای معامله، از انجام آن خودداری کردند و بسیاری از خرید و فروش‌های ملک نهایی نشد. 

4- بررسی بازار مسکن در یک قاب بزرگ‌تر و چندساله نیز نشان می‌دهد که این بازار هنوز نتوانسته از زیر سایه رکود 7 سال گذشته – از سال 92 تاکنون - خارج شود. اگر چه بازار مسکن در برشی‌هایی از زمان، مانند زمستان سال 96 به سطوحی از رونق اندک دست یافت، اما در کوران تحولات تورمی و ارزی دو سال گذشته، همواره در سطوح مختلفی از فاز رکود قرار داشته است. این در حالی است که رکود بازارها و اقتصاد ایران و به ویژه بازار مسکن در سال 92، جنس متفاوتی داشت و برخلاف همیشه، رکود ناشی از سمت تقاضا بود. تحولات ارزی سال 91 که منجر به کاهش ارزش پولی ملی شده بود و البته طی دو سال گذشته این رویداد اقتصاد نیز تکرار شد، قدرت خرید مردم در اغلب بازارها و در راس آنها، بازار مسکن را به‌شدت، کاهش داده است. از این رو، به نظر می‌رسد تا زمانی که اقتصاد خانوار ایرانی از کف توان مالی خارج نشده و به سطوح بالاتر قدرت مالی نرسد، بازار مسکن محل مناسبی برای کوچ نقدینگی نخواهد بود.