یک مسکن و چند وزارتخانه

گروه راه و شهرسازی|

«بورس املاک، بحثی بود که وزارت اقتصاد آن را پیگیری می‌کند و وزارت راه و شهرسازی در آن نه موضع مدیریتی دارد نه موضع محوری؛ اما آنچه درباره ارتباط مسکن و بورس، وزارت راه و شهرسازی پیگیری می‌کند، موضوع صندوق‌های زمین و ساختمان است.» این جملات بخشی از تازه‌ترین اظهارات محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی است. جملاتی که به روشنی حاکی از نبود یک برنامه و سیاست جامع در حوزه مسکن کشور است. محمودزاده البته در بخشی از تازه‌ترین اظهارات خود به پیگیری طرح اجاره داری حرفه‌ای از سوی وزارت راه و شهرسازی نیز اشاره می‌کند. مساله‌ای که در 27 مرداد سال جاری با انتشار جزییات پیشنهاد مسکنی وزارت کشور به هیات دولت آشکار شد که وزارتخانه یادشده نیز طرحی را درباره اجاره داری حرفه‌ای و بر اساس ساخت واحدهای کوچک متراژ تدوین کرده است. این همه در حالی است که حدود دو هفته پیش، دو فوریت طرح «جهش تولید و تامین مسکن» در مجلس شورای اسلامی تصویب شد که انتقادات رسانه‌ها و از جمله روزنامه «تعادل» و همچنین هشدار 21 اقتصاددان نسبت به عواقب اقتصادی این طرح را در پی داشت. در این طرح‌ها، اهداف مثبت و قابل توجه از جمله غیرسرمایه‌ای شدن کالای مسکن یا شفاف‌سازی این بازار دنبال می‌شود، اما همواره منتقدان این طرح‌ها ضمن بر شمردن نقاط ضعف آنها، تاکید کرده‌اند که نه تنها مساله جهش قیمتی مسکن بلکه بخش عمده‌ای از جهش قیمتی در سایر بازارها نیز ناشی از متغیر کلان اقتصاد ایران شامل نرخ ارز، نرخ تورم، نرخ رشد نقدینگی و حجم پول است. بانگاهی به روند بازار سهام، ارز، سکه و طلا و حتی کالاهای اساسی، می‌بینیم که هیچ بازاری با نبود عرضه معنادار کالا – که موجب افزایش قیمت‌ها بشود- مواجه نیست و همانطور رییس‌جمهور نیز اعلام کرده است، کالا به وفور در کشور وجود دارد اما با قیمت‌های ناعادلانه و در حال حاضر، به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، حدود 2 میلیون و 700 هزار واحد مسکونی-  به غیر از اقامتگاه‌های دوم- در کشور خالی از سکنه است. 

    فعال‌سازی صندوق‌های زمین و ساختمان 

در این حال، معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص صندوق‌های زمین و ساختمان در گفت‌وگو با مهر تصریح کرد: اصلاح آیین نامه اجرایی قانون صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، ذیل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را از هیات وزیران اخذ کرده‌ایم؛ در حال حاضر در حال به روز رسانی مطالعات آن هستیم تا بتوانیم آن را پیاده‌سازی کنیم؛ هدف از اجرای قانون صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، کمک به تولید انبوه و عرضه بالای مسکن و پروژه‌های خدماتی مکمل مسکن است. به گزارش «تعادل» قانون ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان در سال 84 به تصویب رسید، اما اجرای آیین‌نامه آن در سال 93 انجام شد، براساس این آیین‌نامه، افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند با دریافت مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان از سازمان بورس و اوراق بهادار و تهیه امیدنامه و تشکیل ارکان آن، از طریق فرابورس به فروش واحدهای سرمایه‌گذاری بپردازند. تا پیش از راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، اگر فردی، زمین بزرگی در اختیار و قصد ساخت و ساز در این زمین را داشت، تنها روش ممکن برای وی، جمع‌آوری منابع مالی از طریق پیش‌فروش بود که این موضوع به‌دلیل عدم شفافیت مالی، مفسده‌های بسیاری را هم به همراه داشت. این در حالی است که مالک زمین‌های بزرگ مقیاس برای تامین مالی ساخت‌وساز می‌تواند از طریق جمع‌آوری منابع مالی خرد در بازار سرمایه و تاسیس صندوق زمین و ساختمان، هزینه لازم برای ساخت مسکن را فراهم کرده و پس از تکمیل ساخت و فروش واحدهای مسکونی، اصل و سود سرمایه‌گذاران خرد را با شفافیت مالی کامل پرداخت کند. 

    عرضه در بورس جایگزین مزایده

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره عرضه زمین متعلق به این وزارتخانه واقع در شهر جدید پردیس که ماه گذشته در بورس کالا عرضه شد، افزود: قرار است دستگاه‌هایی که زمین مازاد دارند و آن را برای فروش عرضه می‌کنند، برای آنکه حراج این اراضی در رقابتی شفاف رخ دهد، به بورس کالا بیایند.  اگر چه از راه‌اندازی بورس املاک در بازار سرمایه حدود یک ماه گذشته است، اما راه‌اندازی این بورس، موافقان و منتقدان خود را دارد. «نظارت عالی بر پروژه‌های ساختمانی»، «هدایت نقدینگی مردم به سمت تولید و رونق بخش واقعی اقتصاد» و «حفظ قدرت خرید سهامداران بورس مسکن در طول زمان» سه مزیت دیگر این بورس به شمار می‌رود.  منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن مهم‌ترین دستاورد بورس املاک را شفافیت و حذف سوداگری دانسته و گفته بود: شفافیت نتیجه مستقیم ورود شرکت‌های ذی نفع به بورس مسکن است و با راه‌اندازی این بورس، جلوی دلال بازی‌ها و التهاب‌آفرینی‌ها گرفته می‌شود. در مقابل مخالفان راه‌اندازی بورس مسکن در بازار سرمایه، از «همگن نبودن مسکن یا زمین» و «افزایش قیمت‌های مسکن و زمین» به عنوان پیامدهای منفی راه‌اندازی این بورس یاد می‌کنند و از «کارآمدی مکانیسم مزایده» برای انجام واگذاری‌های دولتی سخن به میان آورند و بر «لزوم اصلاح ساختاری اقتصاد برای حفظ قدرت خرید مردم» تاکید می‌کنند.

     سیاست جلوگیری از توسعه کلان‌شهرها

معاون وزیر راه در بخش دیگری از اظهارات خود افزود: در حال حاضر ریل طرح اقدام ملی مسکن و دیگر پروژه‌های مسکنی که در حال اجرا هستند، هم در شهرهای جدید اطراف تهران و هم شهرستان‌های استان تهران، عدد قابل ملاحظه‌ای از مسکن در دست ساخت است؛ سیاست شهرسازی ما این است که کلان‌شهرهایمان را توسعه ندهیم؛ چون در غیر این صورت، نقطه توقف ندارد و ما هر چه قدر کلان‌شهرها را توسعه دهیم، باز هم تقاضای جدید برای ساخت مسکن در آنها وجود دارد.او ادامه داد: ما سه استراتژی اصلی در حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی تدوین کرده‌ایم: یکی از آنها، جدا کردن بازار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از بازار مسکنِ مصرفی است؛ این استراتژی با سامانه اسکان و همچنین بسته‌های مالیاتی در حال پیگیری است؛ استراتژی دوم ما، موضوع افزایش تولید است؛ غیر از طرح اقدام ملی مسکن که طرح‌های اجرایی آن در حال پیگیری است، تفاهم نامه‌های متعددی با دستگاه‌های مختلف به امضا رسانده‌ایم، برای گروه‌های هدف متعدد، در حال کار هستیم به زودی عملیات اجرایی این تفاهم نامه‌ها شروع می‌شود. محمودزاده استراتژی سوم وزارت راه و شهرسازی را حوزه اجاره داری عنوان و اظهار کرد: در این حوزه، ۲ پیشنهاد مصوب داریم که مربوط به شرایط کرونایی بود؛ موضوع اجاره داری حرفه‌ای را هم به عنوان یک اقدام جدید ساختاری در دست اقدام داریم که مراحل نهایی آن طی شده و تا چند روز آینده به هیات دولت ارسال می‌شود. به گزارش «تعادل»، طرح مسکن «کوچک اندازه» از سوی وزارت کشور به هیات دولت، در تاریخ 27 مرداد سال جاری رسانه‌ای شد. در این طرح که مساحت و متراژ واحد مسکونی مورد نظر (کوچک اندازه) تعیین نشده و قرار است متراژ واحدهای کوچک اندازه هر شهر را شهرداری همان شهر تعیین کند، دو روش اجاره‌داری و فروش برای ایجاد تعادل بخشی در بازار مسکن و نیز خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد در نظر گرفته شده است. فروش این واحدها به عموم متقاضیان مسکن آزاد اعلام شده است اما برای اجاره داری واحدهای کوچک متراژ ضوابطی در نظر گرفته شده است. بر اساس این طرح، وزارت کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی وشورای عالی استان‌ها، ظرف سه ماه از تصویب و ابلاغ این آیین نامه، دستور العمل نحوه تاسیس موسسه‌های اجاره داری را تدوین و جهت اجرا به شهرداری‌های ابلاغ کنند.