بورس مسکن در انتظار عرضه‌های عظیم

بورس کالا به عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد و ارزش این بازار 5 هزار میلیارد تومان بود که قرار است بستر اصلی معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات باشد تا نهادهای عمومی، بانک‌ها و بخش خصوصی بتوانند دارایی خود را به راحتی در بازار عرضه کنند. تسهیل فرآیند تامین مالی احداث واحدهای مسکونی و امکان تعریف ابزارهای مالی برای حمایت از بازار املاک از دیگر مزایای این بورس جدید است.

بورس مسکن به عنوان چرخ پنجم بازار سرمایه نیز شناخته می‌شود اما؛ هنوز ساز و کار معاملاتی درستی در بورس املاک وجود ندارد و نمی‌توان به درستی گفت که هدف از ایجاد بورس چیست و چگونه می‌توان از عرضه‌های عظیم در این بازار  بهره برد.  همچنین، طبق ماده ۵۴ قانون بازار سرمایه در بورس‌ها (همچون بورس مسکن) هیچ نهاد یا شرکتی به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم نمی‌تواند بیش از 2.5 درصد از سهام (بورس‌ها) را در اختیار داشته باشد بنابراین حتی شرکت‌ها و نهادهای بخش عمومی نیز باید به این قانون مجلس تمکین کنند. سرمایه اولیه این شرکت برای پذیره‌نویسی رقم 5 هزار میلیارد تومان است که تمامی این رقم باید به‌صورت نقدی پرداخت شود. یکی از دلایل مهمی که باعث شد بورس کالا تشکیل شود لزوم شفاف سازی املاک سازمان‌ها و نهاد‌هاست. در برخی از مزایده شرکت‌ها و بانک‌ها رانت به وجود می‌آید اما؛ ورود این املاک به بورس از رانت جلوگیری می‌کند و در نهایت شفافیت مالی را برای این املاک پدید می‌آورد. بورس کالا سه رکن اصلی دارد؛ زمین (به عنوان زیرساخت اصلی احداث واحدهای مسکونی) سرمایه‌گذار و شرکت‌های دارای توان فنی و مهندسی (بخش خصوصی) 3 رکن اصلی بورس مسکن خواهند بود و در این بازار با همکاری و تعامل این 3 بخش می‌توان به رونق معاملات و حمایت از بخش واقعی تولیدی در بازار مسکن خوش‌بین بود.

اما؛ یک نکته وجود دارد که واحدهای مسکونی در بورس تنها پروژه‌های بزرگ است و پروژه‌های کوچک نمی‌توانند وارد شوند البته این نکته نیز حائز اهمیت است که آیا زیرساخت‌ها لازم در بورس وجود دارد یا خیر؟ چراکه با افزایش کدهای سهامداری در بورس هسته معاملات دچار مشکل شد و پیش‌بینی می‌شود با وجود بورس مسکن بازار سهام دچار مشکلات شود و در نهایت مختل شدن معاملات برای سهامداران باقی بماند.

   بورس مسکن مشابه بازارهای خارجی

براساس اعلام اعضای شورای عالی بورس از نزم افزار بورس کالا برای معاملات استفاده خواهند کرد. همچنین ذات بورس مسکن با دیگر بورس‌ها متفاوت است و می‌توان گفت این ذات عامل اصلی تفاوت است. همچنین باید از کارگزاری‌های تخصصی در بورس مسکن بهره برد و از تجربه‌های خرید و فروش در مسکن استفاده کرد تا بتوان این بازار را به درستی تقویت کرد. باید به واقعیت‌های اقتصادی داخلی در کشور توجه کرد، زیرا ساختارهای اقتصادی ایران با کمترین کشوری در جهان قابل مقایسه است. 

در بورس‌های جهان به مرور زمان شرایط متفاوتی تجربه می‌شود همچون ورود محصولات پتروشیمی به بورس دالیان یا داد و ستد سنگ آهن در بورس شانگهای از این قبیل موارد است، بنابراین توجه صرف به نمونه‌های خارجی نمی‌تواند چندان هم راهگشای اقتصاد ایران باشد. 

ویروس کرونا، تحریم و تورم پیچیدگی خاصی برای شرایط اقتصادی ما به وجود آورده است و کشور را ملزم به ایجاد یک بورس جدید با عنوان، بورس مسکن چراکه با توجه به املاک بنگاه‌ها و میزان درآمد این بنگاه، ورود اینان به بورس الزامی است و می‌توانند کسری بودجه خود را از این طریق تامین کنند. و با ارایه این بنگاه‌ها در بورس مسکن می‌توان شاهد بستر معاملاتی در بازار بود.  با توجه به تجربیات پیشین حضور نهادهای عمومی نقش برجسته‌ای در توسعه بورس‌ها داشته و به این دلیل حضور نماینده این نهادها در هیات موسس از توجیه کافی برخوردار است. در کنار آن به حضور اتاق بازرگانی و اتاق تعاون در هیات موسس نیاز داریم که در نهایت خروجی آن تعیین یک فهرست ۷ نفره و فراگیر است که می‌تواند شتاب‌دهنده فعالیت‌های اجرایی در این حوزه باشد. در حوزه مسکن یا حتی در سایر حوزه‌های اقتصادی نباید بین بخش خصوصی و حتی بخش دولتی فاصله‌ای در نظر گرفت و این قبیل خط‌کشی‌ها تنها به کاهش توانمندی‌های اجرایی منتهی خواهد شد.

بورس املاک را نمی‌توان ابزاری معجزه‌آسا برای مدیریت این بازار به شمار آورد و نه می‌توان پتانسیل اجرایی آن را کم‌اهمیت دانست. اینکه تشکیل این بازار جدید اتلاف منابع است را نمی‌توان نادیده گرفت مخصوصا در شرایطی که با ۵ هزار میلیارد تومان قطعا می‌توان فعالیت‌های مثمرثمر، بسیاری برای اقتصاد بخش مسکن انجام داد. اینکه این رقم به سادگی تامین خواهد شد به احتمال قوی محقق می‌‌شود ولی اینکه بخش‌های تصمیم‌سازی در شرایط فعلی به این مسیر متمایل شده‌اند نیز بحث دیگری است که در جای خود به آن می‌پردازیم. همچنین مدیرعامل بورس تهران با بیان اینکه هدف از راه‌اندازی بورس مسکن این است که قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کننده نهایی کاهش یابد گفت: از سوی دیگر در این بازار شفافیت حاکم است و تعداد معاملات در ملک‌ها مشخص از سوی دیگر افراد می‌توانند پس‌انداز سالانه خود را در مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

اغلب کارشناسان این حوزه تشکیل بورس مسکن در شرایط فعلی را تنها اتلاف منابع می‌دانند و در کارآیی آن برای مدیریت بازار تشکیک کرده‌اند آن هم در شرایطی که همه زیرساخت‌های آن هم‌اکنون وجود دارد و بیش از ایجاد یک بورس جدید، به یک عزم جدی برای استفاده از ساختارهای فعلی نیاز دارد. برای مثال ، جلسه تعیین هیات موسس در بورس کالا برگزار شده و قرار است از نرم‌افزارهای بورس کالا برای معاملات استفاده شود. طبق قانون تسویه وجوه در سپرده‌گذاری مرکزی انجام شده و احتمالا ابزارهای مالی مورد استفاده نیز سلف استاندارد موازی و صندوق پروژه خواهد بود. اما؛ هنوز این مشکل وجود داردکه آیا بازار اموال غیرمنقول بورس کالا در صورت توسعه از امکان پوشش نیازهای معاملات مسکن برخوردار بود یا خیر که نیاز به بررسی بیشتری دارد.