گران‌ترین بازارهای مسکن جهان

مجید  اعزازی|

آیا مسکن در ایران گران‌تر از مسکن در کشورهای دیگر است؟ در پاسخ به این سوال، برخی از کارشناسان و حتی شهروندان بر این باورند که مسکن در ایران گران‌تر از برخی کشورهای اروپایی و امریکایی است و در مقابل برخی نیز بر این باورند که مسکن هنوز به میزان بورس و طلا و سکه، رشد نکرده است و نسبت به این کالاها ارزانتر است.

شاخص ارزان بودن یا نبودن یک کالا در قیاس با کالای مشابه خارجی آن چیست؟ از آنجا که مسکن یک کالای غیرهمگن است، حتی یک واحد مسکونی در یک مجتمع آپارتمانی، یا حتی دو ویلا در یک شهرک ساحلی هم با یکدیگر قابل مقایسه نیستند. از همین رو، هر گونه مقایسه‌ای به ویژه از نظر ارزش فنی و مکانی واحدهای مسکونی از دقت لازم برخوردار نیست.

در این حال، پژوهشگران اقتصاد مسکن برای بررسی قیمت واحدهای مسکونی در شهرها و کشورها، از شاخص «قیمت» استفاده می‌کنند. با این حال، الزاما با مقایسه صرف قیمت‌های واحدهای مسکونی داخل کشور با خارج از کشور، نمی‌توان استنباط کرد که مثلا مسکن در ایران گرانتر از اروپا است. چرا که قدرت خرید شهروندان در هر اقتصادی با اقتصاد دیگر متفاوت است و از همین رو، گرانی یا ارزانی کالاها و از جمله مسکن با در نظر گرفتن شاخص «برابری قدرت خرید» سنجیده می‌شود.

یکی از معروف‌ترین مواردی که اقتصاددانان در مورد آن، برابری قدرت خرید را محاسبه کردند، همبرگر مک دونالد است، زیرا این همبرگر در بسیاری از کشورهای جهان با کیفیت یکسان مصرف می‌شود و یک کالای «همگن» به شمار می‌رود. فرض کنیم که مصرف‌کننده این کالا در کشور امریکا دو دلار و در کشور بریتانیا 5/1 پوند بابت خرید همبرگر مک دونالد پول پرداخت کنند، نسبت 5/1 پوند به دو دلار برابر 75/0 خواهد بود. عدد 75/0 در مقایسه با نرخ برابری ارز امریکایی (دلار) و ارز انگلیسی (پوند)، بزرگ‌تر است و این به مفهوم آن است که مک دونالد در بریتانیا گرانتر از مک دونالد امریکایی است.

اگر بخواهیم به‌طور ساده و تنها بر اساس شاخص همبرگر مک‌دونالد داوری کنیم باید بگوییم که: الف- قدرت خرید مردم کشور امریکا بیشتر از کشور بریتانیا است. ب- توان رقابت‌پذیری اقتصاد کشور امریکا بیشتر از اقتصاد کشور بریتانیا است. ج- استاندارد زندگی در کشور امریکا بیشتر از کشور بریتانیا است. و د- نرخ تبدیل ارز کشور امریکا به ارز کشور بریتانیا منطقی به نظر می‌رسد.

به گزارش «تعادل»، شاید بتوان گفت که مراد کارشناسان و شهروندانی که معتقد به گرانی یا گرانتر بودن مسکن در کشور یا تهران هستند، «حبابی بودن قیمت مسکن» است. هنگامی که قیمت جاری یک دارایی از ارزش بنیادی آن فراتر می‌رود و این انحراف به صورت مداوم طی یک بازه زمانی افزایش می‌یابد، گفته می‌شود که حباب قیمتی در دارایی مذکور شکل گرفته است.

اگرچه حبابی بودن قیمت‌ها یک مساله «کیفی» است و مکاتب مختلف و شناخته شده اقتصاد هر یک درباره مساله «حباب» در بازارها نظریه‌های گوناگونی دارند، اما با برخی ابزارهای «کمی» می‌توان حباب قیمت در بازار را سنجید. «تعادل» در گزارشی جداگانه مساله حبابی بودن یا نبود مسکن در ایران را بررسی خواهد کرد.

    قیمت مسکن در ایران

آنگونه که مرکز آمار ایران اعلام کرده است، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در کشور 5 میلیون و 750 هزار تومان بوده است. از این رو، قیمت یک واحد دو خوابه 60 متری در کشور، در بهار سال جاری به‌طور متوسط 345 میلیون تومان بوده است. همچنین 

بر اساس گزارش بانک مرکزی در فصل بهار سال جاری، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، کمی بیش از 17 میلیون تومان بوده است. بر این اساس، متوسط قیمت یک آپارتمان 60 متری در تهران در بهار سال جاری یک میلیارد و 24 میلیون تومان بوده است.

    قیمت آپارتمان در جهان

قیمت متوسط یک آپارتمان دو خوابه 60 متری در اروپا، در آخر فوریه سال جاری میلادی 5 میلیارد و 390 میلیون تومان گزارش شده است که از متوسط قیمت جهانی 5 میلیارد و 18 میلیون تومان بالاتر است.

به گزارش یک سایت معتبر و تخصصی بریتانیایی در حوزه مسکن، اگر چه قیمت آپارتمان با مشخصات مورد نظر در میان کشورهای اروپایی متفاوت است، اما در سوییس (17 میلیارد و 530 میلیون تومان) بیش از 15 میلیارد و 750 هزار تومان از ارزان‌ترین کشور (مولداوی با یک میلیارد و 505 میلیون تومان) بیشتر است. قیمت یک آپارتمان دو خوابه 60 متری در بریتانیا به عنوان پنجمین بازار گران مسکن در اروپا، 3.5 میلیارد تومان بیشتر از میانگین اروپا (8 میلیارد و 890 میلیون تومان) است.

بر اساس این گزارش، 5 بازار مسکن هنگ کنگ، سنگاپور، سوییس، کره جنوبی و ژاپن در راس فهرست گرانترین بازارهای مسکن جهان قرار دارند. به گونه‌ای که یک آپارتمان دو خوابه 60 متری در هنگ کنگ 48.58 میلیارد تومان، در سنگاپور30.1 میلیارد تومان، در سوییس 17.53 میلیارد تومان، در کره جنوبی 16.73 میلیارد تومان و در ژاپن 13.68 میلیارد تومان است.

این گزارش همچنین کشورهای پاکستان، ونزوئلا، مصر، تانزانیا و ازبکستان را به ترتیب به عنوان ارزان‌ترین بازارهای مسکن در جهان معرفی کرده است که متوسط قیمت یک واحد مسکونی دو خوابه 60 متری در آنها کمتر از یک میلیارد و 365 میلیون تومان است.

    روند جهانی قیمت مسکن 

در فصل دوم 2020

به گزارش «گلوبال پراپرتی گاید» به طرز شگفت‌انگیزی بازارهای مسکن جهان در طی سال منتهی به فصل دوم سال 2020 (تقریبا منتهی به اول تابستان) به ویژه در اروپا، کانادا و ایالات متحده امریکا پررونق ماندند. قیمت‌های واقعی خانه (قیمت‌های تعدیل شده با تورم) در 33 بازار از 49 بازار مسکن جهان که تاکنون آمار مسکن را منتشر کرده‌اند، افزایش یافت.

این امر در حالی اتفاق افتاده است که به حجم معاملات به دلیل قفل شدن و محدودیت‌های مرتبط با شیوع کووید 19 آسیب جدی وارد شده است.

به تازگی صندوق بین‌المللی پول پیش بینی خود از رشد اقتصاد جهان در سال 2020 را به منفی 4.9 درصد اصلاح کرده است، در حالی که پیش بینی قبلی این نهاد بین‌المللی منفی3 درصد بود. صندوق بین‌المللی پول همچنین پیش بینی کرده است که همه مناطق جهان امسال رشد منفی را تجربه خواهند کرد. 

در این چارچوب، ترکیه با رشد 11.59 درصد، فیلیپین با رشد 11.52 درصد، آلمان با رشد 10.85 درصد، اسلواکی با رشد 9.13 درصد و استونی با رشد 8.28 درصد، قویترین بازارهای مسکن جهان طی سال منتهی به فصل دوم 2020 به شمار می‌روند. همچنین بزرگ‌ترین افت سالانه قیمت مسکن به نام مصر با رشد منفی 17 درصد، پاکستان با رشد منفی 4.62 درصد، پورتوریکو با رشد منفی 4.44 درصد و دوبی با رشد منفی 3.27 درصد ثبت شده است.