سایه رکود تورمی بر معاملات مسکن

گروه راه و شهرسازی| هانیه نعیمی |

در پی افزایش شدید قیمت مسکن در سطح کشور که از زمستان سال 96 شروع شد، در حال حاضر بازار مسکن در رکود تورمی فرورفته است و میزان معاملات خرید و فروش مسکن در کل کشور بیش از 60 درصد کاهش یافته است. این رکود تورمی به دنبال افزایش بیش از 130 درصدی قیمت مسکن در کل کشور و کاهش شدید توان خرید مردم در بازار به وجود آمده است. به طوری که بر اساس آمار اتحادیه مشاوران املاک، معاملات مسکن کل کشور در طول ۲۲ روز شهریور ماه جاری با منفی ۶۲ درصد به بیشترین افت خود در 6 سال اخیر رسیده است. در ۲۲ روز ابتدای شهریور ماه ۹۸ تعداد ۱۸ هزار و ۲۲۹ قرارداد خرید و فروش در کل کشور به امضا رسیده که پایین‌ترین میزان، دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود. در کلان‌شهر تهران نیز آن طور که اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گزارش داده، تعداد معاملات مسکن در ۲۲ روز ابتدای شهریورماه ۲۲۲۱ مورد بوده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۷۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. طبق گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، میزان خرید و فروش مسکن در بازار این کلان‌شهر نیز ظرف 5 ماه گذشته امسال تاکنون در مقایسه با مدت مشابه پارسال ۶۰ درصد کاهش یافته و بازار مسکن مشهد نیز به دلیل افزایش ۱۴۷ درصدی قیمت‌ها نسبت به سال ۹۶ هم‌اکنون وضعیت مطلوبی ندارد. در این میان، بنا به عقیده کارشناسان، کاهش معاملات مسکن در سطح کشور نشان می‌دهد که این بازار آماده ورود به رکود

4 ساله است. چرا که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و با وجود افزایش شدید قیمت‌ها، امکان خرید مسکن از سوی متقاضیان موثر وجود ندارد. بنابراین طبیعی است که در چنین شرایطی امکان خرید وجود نخواهد داشت. بر اساس این گزارش، این در حالی است که تلاش‌های دولت برای افزایش توانایی مالی مردم از طریق ارایه تسهیلات مسکن نیز نتوانسته به عنوان یک سیاست اثربخش عمل کند. آمارها حاکی از کاهش رغبت مردم برای دریافت تسهیلات مسکن و نیز افت توانایی آنها برای پرداخت اقساط بانکی است. به عبارتی وزارت راه و شهرسازی در حالی افزایش سقف تسهیلات مسکن را مطرح کرده که این درصد افزایش تسهیلات نسبت به درصد افزایش قیمت مسکن قابل توجه نبوده است. پس طبیعی است که این افزایش تسهیلات تاثیرگذاری خاصی در بازار مسکن نخواهد داشت. اما صرف نظر از اینکه تسهیلات مسکن جوابگوی قیمت مسکن نیست و از طرف دیگر متقاضیان نیز امکان خرید مسکن را در شرایط رکود تورمی ندارند؛ یکی دیگر از تبعات این موضوع آن است که در وضعیت رکود بازار مسکن، سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن نیز دچار اخلال و وقفه می‌شود که این خود می‌تواند به تشدید افزایش قیمت‌ها در رونق بعدی بینجامد.  در چنین شرایطی، برخی پیش بینی‌ها حاکی از آن است که با تشدید رکود در بازار مسکن، این احتمال وجود دارد که برخی از مالکان و سازندگان برای اینکه واحدهای مسکونی ساخته شده خود را به فروش برسانند، به ناچار قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش دهند. اما در حالی که برخی از افراد نسبت به کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن خوشبین هستند، در مقابل گروهی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که وقوع چنین اتفاقی اصلا امکان پذیر نیست و تجربه 60 سال اخیر نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن نسبت به شاخص تورم کلیه کالاها همواره بیشتر بوده است و قیمت مسکن هر سال معادل با دو و نیم برابر نرخ تورم افزایش پیدا کرده است. بنابراین دست‌کم تا 10 سال آینده، احتمال کاهش قیمت مسکن در ایران بطور کامل مردود است و انتظار کاهش قیمت مسکن نیز یک انتظار غیرواقعی است. هرچند ممکن است که قیمت مسکن به دلیل رکود در حد بسیار ناچیزی کاهش پیدا کند، اما به این معنا نخواهد بود که افت چشمگیری در قیمت مسکن ایجاد شود. بر همین اساس گزارش مرکز آمار نیز این موضوع را تایید می‌کند. به طوری که مرکز آمار در جدیدترین گزارش خود اعلام کرده است: متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران در بهار سال جاری به ۱۶ میلیون و ۹۵۶ هزار تومان رسیده است. این عدد در بهار سال ۸۹، معادل یک میلیون و ۱۵۴ هزار تومان بوده که نشان‌دهنده رشد بیش از ۱۴۰۰ درصدی قیمت زمین و رشد ۸۲۰ درصدی ساختمان در

۱۰ ساله گذشته است.