مداخله بی‌نتیجه‌ دولت ‌در بازار اجاره

مجید  اعزازی|

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، در فصل تابستان 1399 برابر با 41.2 درصد است. این در حالی است که در تاریخ 8 تیرماه سال جاری، حسن روحانی، رییس‌جمهور در جلسه ستاد ملی کرونا و در جریان اعلام بسته حمایتی دولت از مستاجران در دوران کرونا، از ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بها در تهران، بیش از ۲۰ درصد در کلانشهرها و بیش از ۱۵ درصد در سایر شهرها خبر داده بود. بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، با هدف کنترل شیوع کرونا به هنگام نقل و انتقال مستاجران، در صورتی که مستاجری تمایل به تمدید قرارداد اجاره می‌داشت، موجر موظف به تمدید قرارداد با سقف قیمتی اعلام شده از سوی رییس‌جمهور بود. اگر چه این دستور العمل تا سه ماه پس از پایان کرونا لازم الاجرا اعلام شده بود، اما نتیجه اجرای آن در سه ماهه تابستان، آنگونه که «تعادل» و برخی از کارشناسان مسکن پیش بینی کرده بودند، مثبت نبوده و نه تنها هدفگذاری‌های دستوری دولت تحقق نیافته که اجاره‌بهای قراردادهای تمدید شده با فاصله‌ای تقریبا دو برابری، افزایشی 41.2 درصدی را تجربه کرده است. پیش از این، «تعادل» در تاریخ 9 تیرماه در گزارشی نسبت به پیامدهای تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در سال 99 هشدار داده و نوشته بود: «تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره سالانه واحدهای مسکونی در دولت‌های قبل از دولت تدبیر و امید نیز مسبوق به سابقه است. تجربه‌ای که منتج به نتایج دلخواه دولت وقت نشد و به گفته مسوولان اتحادیه مشاوران املاک منجر به دور زدن آن بخشنامه از سوی برخی موجران در سنوات گذشته شد. به باور بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، دولت از نظر قانونی نمی‌تواند برای میزان دریافت اجاره مالک اشخاص حقیقی سقف مشخص کند چون این عمل ناقض حق مالکیت فردی است. در عین حال، وضع چنین دستورالعمل‌هایی از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیست و پشتوانه قانونی ندارد و در نهایت منجر به دور زدن مفاد این دستورالعمل‌ها و رواج قراردادهای غیررسمی خواهد شد. افزون بر این، در شرایطی که برخی پیش بینی‌ها از نرخ تورم سال جاری حاکی از این است که تورم تا پایان سال 99 به حدود 40 درصد بالغ خواهد شد، چگونه موجران تهرانی که اغلب از محل دریافت اجاره هزینه‌های معیشت خانوار خود را تامین می‌کنند، فاصله 25 درصد تا 40 درصد تورم در هزینه‌های جاری خود را پرکنند.» به گزارش «تعادل»، یکی از نمونه‌های دیگر که منجر به شکست طرح دولت در بازار اجاره شد، افزایش مدت قراردادهای اجاره به دو ساله بود. همچنین چند سال قبل تعزیرات برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها در تابستان و در فصل نقل و انتقال ورود پیدا کرد. این طرح تعزیرات هم با مشکل مواجه شد و عملیاتی و اجرایی نشد. بی‌گمان، شکست چنین طرح‌هایی در مکانیسم عرضه و تقاضا و فضای کلی حاکم بر اقتصاد کشور ریشه دارد. بی‌گمان، یکی از مولفه‌های تاثیرگذار در تعیین اجاره‌بها، قیمت ملک است و در سال 98 هم قیمت‌ها 100 درصد افزایش یافت یعنی قیمت یک واحد یک میلیارد تومانی به 2 میلیارد تومان رسید. بنابراین طبق این افزایش قیمت ملک، موجران این انتظار را داشتند که نرخ اجاره هم باید تا دو برابر افزایش یابد، اما همانطور که شاهد هستیم، این افزایش قیمت رخ نداد چراکه در آن طرف قرارداد یعنی مستاجران توان پرداخت اجاره‌های دو برابری را باید داشته باشند که نداشته‌اند و همین عامل منجر به کوچ آنها به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک اطراف کلانشهرها شده است. از منظر حقوقی نیز در قانون مالک و مستاجر- چه قانون مصوب در سال 1356 و چه قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1376 - چنین اختیاراتی برای قالب حقوق مالکانه در نظر گرفته نشده است. از این رو، صرفا در صورتی که مسوولان بتوانند موضوع را در مراجع حقوقی و قانونگذاری طرح کنند و با طی مراحل حقوقی اقدامی بکنند که جنبه قانونی داشته باشد، می‌توان بدون توجه به قوانین بالادستی، قانون جدیدی از جمله تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها را وضع کرد. در غیر این صورت، در آخرش، مصوبه وزارت راه جنبه ارشادی و توصیه‌ای پیدا می‌کند.

    24.3؛ تورم اجاربها در تابستان

مرکز آمار اعلام کرد که نرخ تورم اجاره‌بها در ۱۲ ماه منتهی به تابستان ۹۹ به ۲۴.۳ درصد رسید.مرکز آمار، شاخص قیمت اجاره‌بها را به عنوان یکی از بخش‌های مهم در برآورد شاخص قیمت مصرف‌کننده، در تابستان ۹۹ اعلام کرد. این بخش شامل زیر بخش‌های «اجاره‌بهای واحدهای مسکونی» و «خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی» (تعمیرات جزئی واحد مسکونی: لوله کشی، گچ‌کاری، برق کاری، نصب ایزوگام و...) است. در تابستان امسال شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ۱۹۵.۸ واحد رسید که نسبت به فصل قبل ١١.٨ درصد افزایش داشته است. در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان همدان با ١٦.٢ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان سیستان و بلوچستان با ٣.١ درصد افزایش بود. نرخ تورم اجاره‌بها در تابستان امسال نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٨.٩ درصد است. بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه مربوط به استان همدان با ۳۷ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با ۸.۶ درصد افزایش است. به عبارتی خانوارهای استان همدان به‌طور متوسط ٨.١ درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی ٢٠.٣ درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند. نرخ تورم چهار فصل منتهی به تابستان ١٣٩٩ نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره‌بها، برابر ۲۴.۳ درصد است. نرخ تورم در استان لرستان (٣٢.٣ درصد) بیشترین میزان و در استان آذربایجان غربی (٨.٩ درصد) کمترین میزان بوده است.

    روند اجاره‌بها از 95 تا 99

روند فصلی اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری طی سال‌های 95 تا 99 نشان می‌دهد که در تابستان سال جاری با 11.8 درصد تورم فصلی اجاربها، بالاترین تورم طی این سال‌ها ثبت شده است. پیش از این، تورم فصلی اجاره‌بها در تابستان 97 با ثبت 9.1 درصد رکورد‌دار بوده است. از آنجا که در پاییز 97، رقم یادشده به 8.5 درصد کاهش یافته است، انتظار می‌رود در پاییز سال جاری نیز تورم فصلی اجاره‌بها دستکم حدود 2 درصد کاهش یابد. تورم سالانه اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری نیز طی سال‌های 95 تا 99، رکورد تازه‌ای را ثبت کرده و به 24.3 درصد رسیده است. پیش از این، تورم سالانه منتهی به تابستان 98 با 24 درصد در صدر تورم‌های سالانه اجاربها قرار داشته است. بررسی روند تورم سالانه اجاره‌بها همچنین نشان می‌دهد که روند صعودی تورم سالانه اجاره‌بها در سال منتهی به پاییز سال 96 با ثبت 5.3 درصد آغاز شده است. یعنی زمانی که در پایان فصل قبل از آن و در شهریور سال 96، ‌نرخ سود سپرده به 15 درصد کاهش یافت و این تغییر سیاست پولی منجر به استارت تحولات در بازارهای مختلف از نیمه دوم سال 96 تاکنون شده است.