تداوم خروج سرمایه از ایران به ترکیه

گروه راه و شهرسازی|

اگرچه شیوع کرونا بخش‌های مختلف اقتصاد ایران و جهان از جمله بخش ساختمان را تضعیف کرده و منجر به کاهش ساخت و ساز و معاملات ملکی شده است، اما ایرانی‌ها همچنان با خرید 908 ملک در سال منتهی با 11 مهر 99 رکورددار خرید ملک در کشور ترکیه هستند.  به گزارش ایسنا به نقل از خبرگزاری آناتولی ترکیه، با وجود شیوع کرونا در ترکیه، تمایل اتباع خارجی برای خرید خانه در ترکیه افزایش داشته است، به گونه‌ای که طبق اعلام مرکز آمار این کشور، در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر (11 شهریور تا 11مهر1399)، میزان خرید خانه توسط اتباع خارجی با هدف اخذ اقامت و شهروندی ترکیه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۶.۱ درصد افزایش داشته و به ۵۲۶۹ واحد رسیده است. استانبول محبوب‌ترین شهر برای خرید خانه توسط اتباع خارجی است و طی این مدت ۲۳۷۰ مورد از کل معاملات مسکن صورت گرفته توسط اتباع خارجی مربوط به این شهر بوده است. پس از استانبول نیز شهرهای آنتالیا با ۱۰۱۸ مورد و آنکارا با ۳۴۷ مورد، محبوب‌ترین شهرها برای خرید خانه در ترکیه توسط اتباع خارجی بوده‌اند.  به گفته مرکز آمار ترکیه، طی این مدت اتباع ایرانی با خرید ۹۰۸ واحد خانه بزرگ‌ترین گروه خریدار خارجی مسکن ترکیه بوده‌اند و عراقی‌ها، روس‌ها، آذربایجانی‌ها و افغان‌ها در رده‌های بعدی قرار گرفته‌اند. 

    چقدر ارز از کشور خارج شد؟

اگر چه حداقل مبلغ مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه 250 هزار دلار اعلام شده است، ‌اما به‌طور قطع، خرید‌ها باید بیش از مبلغ مزبور و با هدف کسب نظر کارشناسان رسمی ترکیه صورت گیرد. در این حال، در صورتی که فرض کنیم هر واحد ملکی خریداری شده در کف قیمتی 250 هزار دلار بوده است، ارزش 908 ملک خریداری شده طی یک سال گذشته 227 میلیون دلار بوده است. البته از آنجا که زمان انجام این 908 معامله مشخص نیست، نمی‌توان میزان ریالی خارج شده برای هر یک از این معاملات را بر آورد کرد. از سوی دیگر، نرخ دلار در یک سال منتهی به 11 مهر سال جاری نیز از حدود 11 هزار تومان تا حدود 32 هزار تومان نوسان داشته است. در 11مهر سال 98 هر دلار امریکا در ایران 11 هزار و 350 تومان بوده است، اما در اواخر سال گذشته به بیش از 15 هزار تومان بالغ شد. نرخ دلار در سال جاری خورشیدی روندی صعودی داشته و این رقم در 11مهر سال جاری نیز 31 هزار و 700 تومان ثبت شده است. با وجود این، در صورتی که فرض کنیم 908 معامله ملکی انجام شده توسط ایرانیان در ترکیه با دلار 20 هزارتومان صورت گرفته است، می‌توان گفت که دستکم (227 میلیون دلار) معادل 4 هزار و 540 میلیارد تومان سرمایه از کشور خارج شده است.

    افزایش فروش ملک به خارجی ها

بر اساس گزارش مرکز آمار دولتی ترکیه، در دوره سه ماه نخست سال جاری میلادی تعداد اتباع خارجی که اقدام به خرید ملک در ترکیه کرده‌اند با 3 درصد کاهش نسبت به سال قبل به ۳۰۳۶ مورد رسید. 

بر اساس این گزارش، در بین اتباع خارجی ایرانیان با ۴۶۵ مورد خرید ملک بیشترین تعداد خریداران خارجی ملک در این کشور بودند. بعد از ایرانیان، عراقی‌ها با ۴۲۶، روس‌ها با ۲۲۷ و افغانها با ۱۸۴ در رده‌های بعدی جای گرفتند. منطبق با آمارهای اداره آمار دولتی ترکیه، در سال ۲۰۱۹ میلادی خرید و فروش ملک در ترکیه با ۱.۹ درصد کاهش نسبت به سال ماقبل مجموعا به یک میلیون و ۳۴۸ هزار و ۷۲۹ واحد رسید. در سال گذشته میلادی فروش ملک به اتباع خارجی ۱۴.۷ درصد افزایش داشت. در سال گذشته میلادی اتباع عراق با خرید 7 هزار و ۵۹۶ واحد، اتباع ایران با خرید 5 هزار و ۴۲۳ واحد، اتباع روسیه با خرید 2 هزار و ۸۹۳، اتباع عربستان با خرید 2 هزار و ۲۰۸ واحد و اتباع افغانستان با خرید 2 هزار و ۱۹۱ واحد در ردیف‌های اول تا پنجم جای گرفتند. به گزارش «تعادل»، آمار رسمی منتشره از سوی ترکیه حاکی از این است که ایرانی‌ها ۷۶۳ واحد مسکونی در ماه دسامبر 2019 در این کشور خریده‌ بودند که رکورد جدیدی در دوران پیشاکرونا محسوب می‌شد. ایرانی‌ها در سال گذشته میلادی در حالی اقدام به خرید 5 هزار و ۴۲۳ واحد مسکونی در ترکیه کرده‌اند که نسبت به سال 2018 رشد 50 درصدی و نسبت به سال 2017 افزایش 600 درصدی را ثبت کرده است. همچنین محاسبات «تعادل»، حاکی از این است که در سه ماهه نخست سال جاری میلادی، معادل یک هزار و 836 میلیارد و 750 میلیون تومان (به قیمت روز هر دلار 15800 تومان) بابت خرید 465 مورد ملک خریداری شده در ترکیه از ایران خارج شده است. ارزش دلاری 465 ملک خریداری شده در سه ماهه نخست سال 2020 برابر با 116 میلیون و 250 هزار دلار است که با دلار 15800 تومانی، به یک هزار و 836 میلیارد تومان بالغ می‌شود.

    دلایل جذب خارجی‌ها در بازار ترکیه

بر اساس قوانین موجود در کشور ترکیه، اتباع خارجی با حداقل خرید 250 هزار دلار ملک در این کشور و حفظ آن به مدت سه سال می‌توانند تابعیت ترکیه را کسب کنند. اگرچه داشتن تابعیت ترکیه و بهره‌مندی از سایر مزایای اقتصادی و سیاسی زندگی در این کشور هر یک به تنهایی یا در مجموع می‌تواند عامل فرار سرمایه‌ها به خارج از ایران تعبیر و تفسیر شود اما به اعتقاد برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن، رکود بازار مسکن در شهر تهران را نیز باید به عنوان یکی از عوامل خروج سرمایه از کشور در نظر گرفت، چه آنکه خریداری از بیش از 5 هزار ملک توسط ایرانی‌ها در سال 2019 در شرایطی صورت گرفته بود که بازار مسکن تهران در رکود کامل قرار داشت. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در حال حاضر، با 8 میلیارد تومان (معادل ریالی 250 هزار دلار با نرخ هر دلار 32 هزار تومان) و با در نظر گرفتن متوسط قیمت خرید هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی شهریور 99 (24 میلیون و 290 هزار تومان) می‌توان در بخش‌های میانی تهران حدود 330 متر مربع آپارتمان خرید کرد. البته با همین میزان پول و با در نظر گرفتن متوسط قیمت خرید هر متر مربع در منطقه یک تهران (50 میلیون تومان) می‌توان 160 متر آپارتمان در منطقه یک خرید کرد. 

     دولت ترکیه در جذب سرمایه چه کار کرد؟

بعد از دهه ۱۹۸۰ میلادی و تغییر نظام اقتصادی ترکیه از نظام نیمه دولتی و تلاش برای گذر به نظام اقتصادی بازار آزاد، مساله فروش املاک و اراضی به اتباع خارجی نیز مطرح شد. در مرحله نخست ترکیه منطبق با اصل متقابل، امکان فروش املاک و اراضی به اتباع خارجی را فراهم آورد.در این مرحله به‌طور عمده اتباع اروپایی به خصوص آلمان و انگلیس در مناطق مشخصی از ترکیه همانند استان‌های آنتالیا و موغلا که در کنار دریای مدیترانه و اژه قرار دارند اقدام به خرید ملک کردند.در مرحله بعدی ترکیه محدودیت‌ها را کاهش و از سال ۲۰۱۳ میلادی بدین سو ترکیه محدویت در خرید املاک و اراضی برای اتباع خارجی را از میان برداشت. تا سال ۲۰۱۳ میلادی اتباع ایرانی شامل محدودیت در خرید املاک و اراضی بودند. قبل از این سال اتباع ایرانی ملک را به نام یک شخص معتمد خود خریداری یا ملک را به صورت مثلا ۱۰۰ ساله کرایه و حق فروش را نیز برای خود ملحوظ می‌کردند.دولت ترکیه اما در سال ۲۰۱۸ میلادی شرایط کسب تابعیت این کشور را تغییر داد و امکان کسب تابعیت با خرید یک ملک به ارزش ۲۵۰ هزار دلار یا ۵۰۰ هزار دلار سرمایه‌گذاری را نیز فراهم کرد. افرادی که ارزش ملک خریداری شده آنها کمتر از ۲۵۰ هزار دلار باشد تنها حق اقامت ترکیه را به دست می‌آورند. خرید و حفظ ملک به مدت سه سال منجر به اخذ تابعیت از ترکیه نیز می‌شود.فروش واحدهای مسکونی به اتباع خارجی در ترکیه راه را برای سودجویان نیز باز کرده است و در طول سال‌های اخیر موارد بسیار زیادی کلاهبرداری، فروش واحدهایی که تنها حق استفاده از آنها برای یک محدوده زمانی در سال میسر است، فروش یک واحد مسکونی به بیش از یک نفر، فروش واحد مسکونی به جز واحدی که باید به فروش برسد، فروش واحد مسکونی با قیمتی بیش از قیمت رایج آن مشاهده شده است. در مورد اتباع ایرانی علاوه بر موارد یاد شده موارد زیادی از سودجویی و کلاهبرداری در حین نقل و انتقال ارز به ترکیه نیز مشاهده شده است.

    رقابت ترکیه با کشورهای اروپایی

به گزارش ایسنا، آلتان الماس، مدیر بخش سرمایه‌گذاری و توسعه موسسه کاناتدر گفت: تمایل بالای اتباع خارجی برای خرید ملک در ترکیه نشان می‌دهد که این کشور به یک رقیب برای کشورهای اروپایی حوزه مدیترانه تبدیل شده است، از این رو، نسبت به اینکه روند فعلی در آینده تداوم داشته باشد خوشبین هستیم.  در مجموع ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر امسال ۱۳۶ هزار و ۷۴۴ مورد فروش ملک در ترکیه به ثبت رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۶.۵ درصد کاهش پیدا کرده است. ۱۰۸ هزار و ۴۲۱ خانه از این خانه‌ها نوساز بوده‌اند.