دو کلمه حرف «آمار»

گروه راه وشهرسازی|

اگر چه در گزارش‌های ماهانه از تحولات بازار مسکن تهران، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برای هر یک از مناطق 22 گانه پایتخت محاسبه می‌شود، اما میانگین قیمت هر متر مربع ملک برای کل شهر تهران نیز محاسبه و اعلام می‌شود. طی 6 ماهه نخست سال جاری، تحت تاثیر نوسان‌های اقتصادی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران با حدود 50 درصد تورم به بالای 24 میلیون تومان رسیده است. مساله‌ای که گویا به مذاق مسوولان وزارت راه و شهرسازی خوش نیامده است و هر از گاه تلاش می‌کنند در لابه لای اظهارات و تحلیل‌های خود از بازار مسکن تهران و همچنین در حالی که آمارهای مسکن را از مردادماه حبس کرده‌اند، در پناه استدلال‌های آماری، این میانگین را تقلیل دهند و عامل افزایش شدید قیمت مسکن را به یکی دو منطقه تهران محدود کنند. در همین چهارچوب، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارات خود گفته است: «اگر قیمت معاملات مسکن در مناطق یک و سه را در نظر نگیریم، میانگین هر متر مربع در تهران به زیر ۱۵ میلیون تومان می‌رسد.» اسلامی که در یک برنامه تلویزیونی سخن می‌گفته، به درستی به مساله نوسان‌های اقتصادی و اثرگذاری آن روی بازار مسکن نیز اشاره کرده است. روزنامه تعادل طی پنج سال گذشته همواره با استناد به پژوهش‌های اقتصادی انجام شده در مراکز معتبری همچون مرکز پژوهش‌های مجلس، گزارش کرده است که بازار مسکن در این سال‌ها، بیش از اثرپذیری از عوامل درونی بازار، از عواملی بیرونی بازار همچون تورم، نرخ ارز و ... اثر پذیرفته است و از همین رو، حبس آمار یا ارایه تفسیرهای متفاوت از آمارهای این بازار، در واقعیت حاکم بر بازار مسکن تغییری ایجاد نمی‌کند و مسوولان اقتصادی کشور اولا باید در سطح کلان اقتصاد با اتخاذ سیاست درست و دقیق و علمی، نه تنها بازار مسکن که کلیه بازارها را از التهاب خارج کنند و در مرحله با استمداد از سایر طرح‌های تجربه شده در کشورهای پیشرفته مانند مسکن اجتماعی، اجاره‌داری حرفه‌ای، لیزینگ و ... زمینه‌های خانه‌دار شدن خانوارهای جوان را فراهم آورند.

    نقد آماری به اظهارات وزیر راه

آنچه وزیر راه درباره حذف آمارهای منطقه یک و سه تهران و کاهش میانگین متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به 15 میلیون تومان گفته و پیش از او نیز معاونش اعلام کرده، در ظاهر از نظر علم آمار درست به نظر می‌رسد، اما واقعیت این است که از دقت لازم برخوردار نیست. اول اینکه حذف هر گونه «داده» به اصطلاح «پرت» از آمارها مستلزم انجام محاسبه انحراف استاندارد (معیار) برای تشخیص و شناسایی این دسته از «داده»‌ها است. از این رو، معلوم نیست که اظهارات مقام‌های مسوول در وزارت راه از این پشتوانه محاسباتی برخوردار هست یا نه؟ و آیا قیمت‌های معامله شده در منطقه یک، سه و حتی منطقه دو در زمره «داده‌های پرت» به شمار می‌روند یا نه؟ نکته دوم اینکه مجموع سهم معاملات انجام شده در مناطق یک و دو و سه تهران، بیش از 15 درصد از حجم معاملات مسکونی در مناطق 22 گانه تهران را به خود اختصاص می‌دهند. حال سئوال این است که آیا می‌توان با حذف این سهم از کل معاملات ملکی پایتخت، صورت مساله تورم مسکن (و به اعتقاد برخی از کارشناسان حبابی بودن قیمت‌های ملک) و به عبارتی شرایط برآمده از چندین دهه سیاست‌های غلط اقتصادی را انکار کرد؟ نکته سوم اینکه نوع آمارهای مسکن که منتشر شده و می‌شود، آمارهای توصیفی هستند و شرایط و واقعیت‌های موجود بازار را توصیف می‌کنند و بی گمان حذف بخشی از این آمارها به معنی پنهان کردن یا نادیده گرفتن بخشی از واقعیت‌های اقتصادی و اجتماعی است. از سوی دیگر، آمارهای توصیفی صرفا واقعیت‌های موصوف خود را بیان می‌کنند و نتایج حاصل از یک نمونه آماری را نمایندگی نمی‌کنند و نمی‌توان نتایج حاصل از آمارهای توصیفی را به جامعه بزرگ‌تر و اصلی تعمیم داد. در این شرایط بدیهی است که قیمت مسکن در سایر مناطق تهران یا سایر شهرها، صورت تعمیم یافته قیمت مسکن در منطقه یک پایتخت نیست، بلکه حاصل اثرپذیری از شاخص‌های کلان اقتصاد است. در یک مثال ساده این مساله روشن می‌شود. فرض کنیم، آن طور که وزیر راه گفته است، قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران را از محاسبات آماری حذف کنیم و میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی شهریور امسال، 15 میلیون تومان باشد. در همین حال، اگر به حدود 30 ماه قبل بازگردیم، یعنی به آستانه زمان آغاز دور تازه نوسان‌های تورمی و ارزی، شاهد خواهیم بود که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران (بدون حذف قیمت ملک در مناطق شمالی تهران) 5 میلیون و 530 هزار تومان (حدود 10 میلیون تومان ارزانتر از متوسط قیمت مورد قبول وزیر راه) بوده است. این اختلاف 10 میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی 30 ماه هیچ توجیه آماری ندارد، بلکه توجیه و توضیح اقتصادی می‌طلبد. 

    وعده‌ای که عملی نشد

اگر چه مسوولان وزارت راه و شهرسازی وعده داده بودند که در ابتدای مهرماه آمار مسکن در کل کشور را منتشر کنند، اما مهر ماه هم تمام شد و این قول عملی نشد. به گزارش «تعادل»، اسلامی در ۲۸ مرداد امسال در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری و به مناسبت هفته دولت از صدور دستور خود به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای عدم انتشار آمار مذکور، خبر داد. او در این برنامه تلویزیونی اظهار کرد: «من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم تا آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی‌گویم این اطلاعات، بیخودی است.» به گفته محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از نظر اسلامی، اطلاعات بازار مسکن سبب شده تا هم در مناطق مختلف پایتخت که قیمت‌ها متفاوت است، مردم از متوسط قیمت مسکن در کل تهران پیروی کنند و هم در سایر شهرها نیز به تبعیت از پایتخت، شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم. از همین رو، اسلامی خواهان عدم انتشار اطلاعات مذکور شده است. مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با نظر وزیر راه و شهرسازی همسو است. او در واکنش به اظهارات وزیر راه گفته بود: یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، ارایه دایم آمار و گزارش قیمت‌هاست؛ برخی رسانه‌ها و سایت‌های فروش املاک هم به آن دامن می‌زنند. بر این اساس، آمار مربوط به تحولات بازار مسکن تهران طی مرداد در روزهای نخست شهریور از سوی وزارت راه منتشر نشد. با این حال، بانک مرکزی نه تنها آمار مرداد که در نیمه شهریورماه، برای نخستین‌بار آمار دو هفته اول بازار مسکن پایتخت را منتشر کرد. همچنین بانک مرکزی در نخستین روزهای مهر ماه، آمار تحولات مسکن در شهریورماه را نیز منتشر کرد. 

    آمار خام گمراه کننده است

همزمان معاون اسلامی اعلام کرده بود، قرار است که وزارت راه و شهرسازی نیز آمار تحولات مسکن در کل کشور -  نه فقط بازار مسکن تهران- برای ماه‌های مرداد و شهریور را منتشر کند اما تاکنون منتشر نشده است. محمودزاده استدلال کرده بود که اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به عنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج کنیم. اگر در تهران عدد منطقه یک را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به 10 تا 15 میلیون تومان خواهد رسید. او افزوده بود: بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته در 7 استان کشور (در شهرهای مرکز استان) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (طی مرداد 99) زیر 5 میلیون تومان بوده است. در 19 استان متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان، در 2 استان بالای 10 میلیون و زیر 15 میلیون تومان و فقط در یک استان (شهر تهران) متوسط قیمت مسکن بالای 20 میلیون تومان بوده است. او با تأکید بر اینکه در 26 استان کشور متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان است، اضافه کرده بود: اگر برای این استان‌ها متوسط‌گیری کنیم، متوسط قیمت مسکن کشور 24 میلیون تومان نیست بلکه 10 تا 12 میلیون تومان خواهد بود.