مسیر متفاوت مسکن تهران با سایر شهرها

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ۲۶ استان کشور زیر ۱۰میلیون تومان است. محمودزاده در گفت‌وگو با تسنیم در پاسخ به این پرسش که چرا طی ماه‌های مرداد و شهریور امسال گزارش متوسط قیمت مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر نشده و آیا این عدم انتشار با هدف کنترل قیمت‌ها صورت گرفته است، اظهار کرد: بر اساس قولی که داده‌ایم بزودی متوسط قیمت مسکن 29 استان کشور را اعلام خواهیم کرد. وی افزود: اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به عنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج کنیم. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: اگر در تهران عدد منطقه یک را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به 10 تا 15 میلیون تومان خواهد رسید. محمودزاده گفت: بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته در 7 استان کشور (در شهرهای مرکز استان) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (طی مرداد 99) زیر 5 میلیون تومان بوده است. در 19 استان متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان، در 2 استان بالای 10 میلیون و زیر 15 میلیون تومان و فقط در یک استان (شهر تهران) متوسط قیمت مسکن بالای 20 میلیون تومان بوده است. وی با تأکید بر اینکه در 26 استان کشور متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان است، اضافه کرد: اگر برای این استان‌ها متوسط‌گیری کنیم، متوسط قیمت مسکن کشور 24 میلیون تومان نیست بلکه 10 تا 12 میلیون تومان خواهد بود. وی یادآور شد: یکی از دلایلی که اعلام می‌شد آمار مربوط به متوسط قیمت مسکن گمراه‌کننده است همین مورد بوده است، با انتشار متوسط قیمت مسکن واقعی در واقع شاهد شفافیت و ارایه دقیق اطلاعات در بازار مسکن خواهیم بود. معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه نتوانستیم متوسط قیمت مسکن 2 استان را جمع‌آوری کنیم، اظهار کرد: متوسط قیمت در این دو استان نیز قطعاً زیر 5 میلیون تومان است. محمودزاده در پاسخ به اینکه انتشار آمار واقعی قیمت مسکن در کشور چه‌تأثیری در بازار می‌گذارد، افزود: وقتی قیمت‌های واقعی اعلام می‌شود روی همه‌چیز تأثیر مثبتی می‌گذارد. نمی‌توانیم قیمت مسکن یک شهر را ملاک کل کشور کنیم و همه بخواهند خودشان را با یک خط‌کش غیرواقعی مقایسه کنند.

    منطقه یک تهران در قله قیمت ها

به گزارش «تعادل» بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک تهران طی شهریور سال جاری 50 میلیون و 790 هزار تومان بوده است. این رقم نسبت به مرداد ماه با رشد منفی 3.8 درصد، حدود دو میلیون تومان کمتر بوده است. در همین حال، بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که در شهریورماه سال جاری، تورم ماهانه تعدیل شده با تورم عمومی در 4 منطقه تهران شامل منطقه یک، 13، 15 و 20 منفی بوده است. به عبارت دیگر، رشد قیمت مسکن در این مناطق طی شهریورماه کمتر از رشد نرخ تورم عمومی بوده که نشانه آغاز تخلیه حباب قیمتی در مناطق یادشده است. بر اساس این گزارش، پس از منطقه یک، منطقه 3 با متوسط قیمت هر متر مربع 46 هزار و 90 هزار تومان و منطقه 2 با متوسط قیمت هر متر مربع 39 میلیون و 600 هزار تومان در رده‌های دوم و سوم گرانترین بازارهای تهران (و البته ایران) قرار دارند. 

    عوامل اثر گذار بر قیمت مسکن در شهریور

در حالی که برخی از رسانه‌ها و روزنامه‌ها، وضعیت قیمت مسکن در مرداد و شهریورسال جاری را به نوسان بازار سهام در ماه‌های مورد اشاره پیوند می‌زنند، سید محمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان گفته است: بازار مسکن بیش از آنکه از بورس تاثیر بگیرد تحت تاثیر کاهش توان متقاضیان و نرخ ارز قرار دارد؛ چراکه نوسان نهاده‌های ساختمانی ناشی از نوسانات دلار است و اگر قیمت ارز به ثبات برسد بازار مسکن پاییز آرامی را پیش رو خواهد داشت. سید محمد مرتضوی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرده است: اگر میانگین قیمت مسکن در کل کشور را حدود ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع فرض کنیم یک واحد ۱۰۰ متری حدود یک میلیارد تومان قیمت دارد که خرید آن از توان اقشار متوسط نیز برنمی‌آید. وی افزوده است: طی ۱.۵ ماه گذشته نرخ دلار حدود ۵۰ درصد افزایش یافته و متعاقباً قیمت نهاده‌های ساختمانی ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد داشته است. این اتفاق بر روی قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار است اما در طرف تقاضا توانی برای خرید وجود ندارد. همین مساله منجر به افت معاملات در شهریور ماه شد و احتمالا در فصل پاییز هم این روند ادامه خواهد داشت.

    افت قیمت مسکن بعید است

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش بینی این بازار در فصل پاییز گفته است: همانطور که گفتم همه‌چیز به نوسانات نرخ ارز بستگی دارد اما افت قیمت مسکن بعید است. تنها می‌توان به کنترل نرخ مسکن در صورت ثبات بازارهای موازی امیدوار بود. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان تصریح کرد: تقاضای واقعی مسکن تقریباً از بازار خارج شده و خریدهای کنونی توسط سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. در وضعیت کلی عطش خرید ملک رو به کاهش است و اگر ادامه پیدا کند فروشنده واقعی چاره‌ای جز این ندارد که خود را با شرایط وفق دهد. این می‌تواند به تعادل بازار مسکن منجر شود. به گفته مرتضوی، زمانی که نرخ دلار حدود ۲۱ هزار تومان بود میلگرد کیلویی ۸ تا ۹ هزار تومان فروخته می‌شد که هم‌اکنون با دلار ۲۹ هزار تومانی به کیلویی ۱۳ تا ۱۴ هزار تومان رسیده است. اگر دلار ارزان شود قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهش می‌یابد.

    بازار مسکن تهران در فاز رکود اندک 

به گزارش «تعادل» بازار مسکن تهران به دوره رکود اندک وارد شده است. تحولات قیمتی مسکن در تهران طی شهریورماه از کم شدن فاصله با نرخ تورم حکایت می‌کند و حتی در 4 منطقه یک، 13، 15 و 20 در سطوح کمتر از نرخ تورم عمومی سیر می‌کند. همچنین تعداد معاملات ملکی طی ماه‌های مرداد و شهریور سال جاری دچار افت 42.2 درصدی شده است. افزون بر این، به گفته مسوولان مدیریت شهری، ساخت و ساز در پایتخت در نیمه اول سال 19 درصد افول کرده و صدور پروانه ساخت و ساز ‌از ابتدای فروردین تا 15 شهریور امسال نیز 28 درصد افت کرده است. بر اساس این گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۹ به ۸.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۸ درصد کاهش و ۲۰۳.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۴.۲ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵.۱ و ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.