آپارتمان ارزان نشد، رکود آمد

گروه راه و شهرسازی|

در چهار روز پس از مسجل شدن راه یابی جوبایدن به کاخ سفید، واسطه‌های ملکی از کاهش ۵ تا ۱۵ درصد قیمتها از سوی مالکان پول لازم خبر می‌دهند. همزمان، اگر چه در طرف عرضه، برخی به‌طور صوری یا حقیقی خود را پول لازم معرفی می‌کنند، اما در طرف تقاضا هیچ گونه اجباری برای ورود به بازار مسکن مشاهده نمی‌شود. چه آنکه با حاکم شدن خوش‌بینی نسبت به آینده اقتصاد ارز و طلا تا حدی کاهش یافته و انتظارات تورمی تا حدی تعدیل شده است. این مساله در میان مدت نیز قابل پیش‌بینی است و از قابلیت تداوم کافی برخوردار است. اما آنچه در این میان از اهمیت برخوردار است، مساله تورم مسکن است که به نظر نمی‌رسد در چنین شرایطی کاهش یابد. بلکه انتظار می‌رود، روند آن آهسته شود. یکی از نشانه‌های افت سرعت تورم مسکن در کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن قابل رد یابی است. اگر چه طی دو سال و نیم گذشته، پوشش دهی تسهیلات مسکن در هزینه‌های خرید ملک به‌شدت افت کرده است، با این حال، دیروز نرخ اوراق تسه 20 هزار تومان کاهش یافت که نشانه‌ای از تشدید رکود در بازار مسکن طی روزهای اخیر ارزیابی می‌شود.  آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، تاثیر روانی کاهش انتظارات تورمی به شکل تعلیق معاملات مسکن بروز کرده است. طرف تقاضا در انتظار کاهش قیمتها به سر می‌برد و طرف عرضه ضمن مقاومت در برابر ریزش قیمتها تمایل بیشتری به فروش نشان می‌دهد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که در چهار روز اخیر پس از انتخاب جو بایدن به ریاست‌جمهوری امریکا شاهد ایجاد شوک در بازار ملک هستیم و فروشندگان مردد به فروشندگان قطعی تبدیل شده‌اند. بررسی‌های میدانی از بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد سازندگان به فروش با قیمتهای کمتر از حاشیه سود راضی نیستند اما برخی دلالان که واحدهای آماده را خرید و فروش می‌کنند بر اساس شرایط اقتصادی خود مقداری از نرخهای پیشنهادی کوتاه آمده اند؛ دلالانی که به هر دلیل نیاز فوری به نقدینگی پیدا کرده‌اند. از سوی دیگر نمی‌توان نگرانی سازندگان را از چشم‌انداز کاهشی بازار مسکن نادیده گرفت. عرضه کنندگان تمایل ندارند واحدی را که در اوج گرانی ساخته در کف قیمت بفروشند. به خصوص اینکه با افت ساخت و ساز طی سال‌های گذشته مواجهیم که در میان مدت به شکل ضربه گیر کاهش قیمت عمل می‌کند.

با این حال مسکن اولین تاثیرات را از کاهش انتظارات تورمی دریافت کرده است. گشتی در سایتهای فروش ملک نشان می‌دهد تعداد آگهی‌ها افزایش یافته است. آگهی‌دهندگان سعی می‌کنند با عباراتی همچون «فروشنده واقعی»، «به‌شدت پول لازم»، «از شنیدن قیمت این خانه شوکه می‌شوید»، نظر خریداران را جلب کنند اما برخی دفاتر املاک می‌گویند حتی برای شنیدن قیمت هم کسی زنگ نمی‌زند و متقاضیان انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را دارند.

    بازار مسکن دیرپذیر است

تحلیل فعالان بازار ملک این است که در صورت سقوط قیمت دلار نرخ مسکن هم پایین می‌آید. البته کارشناسان معتقدند سقوط قیمت مسکن به این زودی اتفاق نمی‌افتد و این بازار نسبت به هیجانات کوتاه‌مدت واکنش فوری نشان نمی‌دهد.

با این حال محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی گفته است ریزش نرخ ارز و طلا به‌طور طبیعی کالاها و خدمات از جمله مسکن را متاثر می‌کند. او در عین حال ضمن اشاره به چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن بیان کرده اگرچه قیمت‌ها با رشد ارز و طلا افزایش می‌یابد اما هنگامی که با کاهش نرخ ارز در بازار مواجه هستیم بازگشت قیمت‌ها به راحتی ممکن نیست.از طرف دیگر مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک ضمن هشدار به احتکار کنندگان مسکن بیان کرده است: همزمان با کاهش قیمت در بازارهای موازی شاهد سقوط چشمگیر قیمت مسکن هستیم.

مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید: انتخاب بایدن به ریاست‌جمهوری امریکا می‌تواند در کوتاه‌مدت به کاهش نرخ ارز، خودرو و کالاهای وارداتی منجر شود اما کاهش قیمت خانه در شرایط طولانی‌مدت ثبات بازار مسکن اتفاق می‌افتد. به گفته سلطان محمدی، مسکن در کوتاه‌مدت کمترین تاثیر را از تحولات سیاسی اخیر می‌گیرد؛ زیرا چسبندگی قیمت در بخش مسکن، بالاتر از دیگر بازارها است و نمی‌توان برای دوره چند هفته‌ای انتظار افت قیمتها را داشت. بعید است که نرخها پایین بیاید اما روند افزایش قیمت کند می‌شود.

   کاهش ۲۰ هزار تومانی «تسه»

قیمت اوراق تسهیلات مسکن همزمان با ورود بازار مسکن به فاز رکود، با کاهش ۲۰ تا ۲۵ هزار تومانی از کانال ۹۰ به ۷۰ هزار تومان سقوط کرد.

در حالی که وزیر راه و شهرسازی و رییس اتحادیه مشاوران املاک از شنیده شدن زمزمه‌های کاهش قیمت مسکن خبر می‌دهند، اما کاهش ۲۰ تا ۲۵ هزار تومانی قیمت هر برگه حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با نماد «تسه» در معاملات روز چهارشنبه ۲۱ آبانِ بازار سرمایه، نشان‌دهنده مقاومت دارندگان فایل‌های فروش مسکن در دفاتر مشاوران املاک و کاهش تعداد معاملات و همچنین ورود بازار مسکن به فاز رکود است.

این در حالی است که در معاملات روزهای دوشنبه و سه‌شنبه ۱۹ و ۲۰ آبان، نرخ این اوراق پایین‌تر از نرخ‌های دیروز بود و تا ۷۰ هزار تومان هم کاهش یافت.به گزارش مهر، این در حالی است که در هفته گذشته قیمت برخی نمادها از جمله تسه ۹۸۱۲ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در اسفند سال گذشته) تا ۹۸ هزار تومان هم در معاملات ۷ آبان افزایش یافته بود؛ ولی دیروز نماد مذکور (تسه ۹۸۱۲) در رقم ۷۷ هزار و ۷۰۰ تومان خرید و فروش شد.

اگرچه رییس اتحادیه مشاوران املاک، کاهش تعداد معاملات مسکن در دفاتر فعالان این صنف را تأیید می‌کند، اما همچنان بر ارزان‌تر شدن قیمت‌ها در بازار مسکن و همچنین کاهش ارقام مورد نظر مالکان در فایل‌های فروش در روزهای آتی اصرار دارد.

پُر معامله‌ترین نماد دو روز اخیر (سه شنبه و چهارشنبه ۲۰ و ۲۱ آبان) تسه ۹۹۰۷ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در مهر ماه امسال) بود که روز سه شنبه با فروش ۶۸ هزار و ۳۰۴ برگه و در قالب ۱۷۵۱ فقره معامله و دیروز با فروش ۱۰ هزار برگه (در دو ساعت و نیمی که از فعالیت بازار می‌گذرد) توانسته بیشترین میزان استقبال از اوراق تسهیلات را به خود اختصاص دهد.

به نظر می‌رسد این حجم بالای فروش نماد مذکور (تسه ۹۹۰۷) به ۲ دلیل باشد.اول اینکه عمدتاً از سوی سازندگان اقدام به خریداری این برگه‌ها شده است؛ به خصوص که تسهیلات مسکن علاوه بر بخش «فروش» به حوزه «ساخت» نیز با همان نرخ سود ۱۶ درصد برای بافت‌های فرسوده و ۱۷.۵ درصد برای سایر مناطق شهری تعلق می‌گیرد و قابل انتقال به خریداران است

دوم اینکه برخی با توجه به انقضای تاریخ اعتبار این برگه‌ها تا ۲ سال آینده، با هدف سرمایه‌گذاری و فروش آن در ماه‌های ابتدایی سال آینده که احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد، اقدام به خرید می‌کنند؛ به خصوص که زمزمه‌های «افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق تسهیلات» نیز شنیده می‌شود.