یک قدم تا عرضه مسکن در بورس کالا

رقیه ندایی|

موضوع امکان تامین مالی پروژه‌های حمل و نقل و مسکن با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه از حدود 18 ماه قبل مطرح شد که در نهایت اواسط اردیبهشت ماه با همکاری سازمان بورس و وزارت راه و شهرسازی به مرحله توافق و اجرای نهایی رسید. و قرار است اوراق سلف مسکن در بازارسهام عرضه شود. 

وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد صندوق‌های زمین و ساختمان که هم‌اکنون به صورت محدود از طریق ۴ تا ۵ شرکت بخش خصوصی فعالیت می‌کنند را گسترش دهد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره این صندوق‌ها گفته بود که عرضه پروژه‌های مسکن در بورس کالا ضمن اینکه سوددهی مناسبی برای سرمایه‌گذاران دارد، به تولید و عرضه مسکن کمک خواهد کرد. این صندوق‌ها با آنچه تحت عنوان بورس املاک و مستغلات شناخته می‌شود و اواخر مردادماه با عرضه یک واحد تجاری توسط شرکت عمران شهر جدید پردیس وارد مرحله اجرا شد متفاوت است. در بورس املاک، دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی و بانک‌ها برای فروش در بازار سرمایه عرضه می‌شود. اما فروش متری مسکن در واقع جذب سرمایه‌های خرد برای اجرای پروژه‌های مسکونی و راه‌سازی است. سهامداران می‌توانند با خرید سهام که به صورت متری عرضه می‌شود در پایان پروژه سود تحقق یافته را دریافت کنند یا در صورت خرید کل یک واحد مسکونی، آن را به تملک خود درآورند.

عرضه مسکن در بورس کالا می‌تواند یک ماهیت و رونق دوچندان به بازار تزریق کند اما؛ باید در این عرضه و پذیر‌ه‌نویسی یک سری موارد مهم رعایت شود برای مثال؛ از زمان شروع عرضه هیچ کس از مسوولین نباید اظهار نظر کند و اجازه دهند مسوولین بورس کالا خود به کم و کیف این عرضه رسیدگی کنند. البته اگر این عرضه به صورت حساب شده صورت نپذیرد ممکن است وضعیت بازارمسکن را به خطر بیندازد و از سوی دیگر استقبالی از عرضه مسکن در بورس کالا صورت نگیرد. به‌طور کلی وضعیت نسبی است و اگر تمامی موارد موجود در بازار به بهترین نحو ممکن رعایت شود شاهد صعود دربازارسهام خواهیم بود.

با این وجود بسیاری از مردم و سهامداران به عرضه مسکن در بورس کالا خوش بین نیستند و عرضه اوراق را نیز نوعی شوخی تلقی می‌کنند. یکی از سهامداران عمده بازار درخصوص عرضه مسکن می‌گوید: تمام اقتصاد ما به بازی تبدیل شده است و همه سعی دارند با هر نوع محصولی وارد بورس شوند. این دسته از افراد چندین سال پیش کجابودند؟ چرا آن زمان حرفی برای توسعه و افزایش عرضه‌ها در بازار نمی‌گفتند؟ تمامی این عرضه یک شوخی بزرگ است و هیچ کس به فکر مردم و سهامداران نیست و همه به فکر عرضه و سود بیشتر خود هستند و اگر سهامداران و بورس‌بازان نیز زیان کردند اصلا مهم نیست. به نظر من دست دولت و همه نهادها باید از بورس کوتاه شود و این بازار همانند گذشته با نظارت مدیران بورسی فعالیت کند اما؛ متاسفانه دیگر مسوولین هستند که برای بورس تصمیم می‌گیرند و مدیران بورسی نقشی ندارند.

  اظهارنظر کارشناسان درخصوص این  عرضه

یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» درباره جزییات اوراق سلف موازی استاندارد مسکن که قرار است به زودی در بازار سرمایه و بورس کالا عرضه شود می‌گوید: اوراق سلف نوعی پیش فروش مسکن است ملاک در آن می‌تواند فروش متری باشد یا قیمت شاخص؛ در این طرح، انبوه‌سازانی که قرار است پروژه مسکونی بسازند مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، پس از تعیین کردن زمین مورد نظر برای ساخت و ساز و اخذ پروانه ساختمانی همچنین مشخص شدن جزییات ویژگی پروژه از لحاظ تعداد واحدها و متراژ هر کدام، قرارگیری آنها در هر طبقه و امثال آن‌که در پروانه هم ذکر می‌شود، سازنده پیش فروش آن در بازار سرمایه را آغاز می‌کند.

وی ادامه می‌دهد: در این طرح، مبنا را یکی از واحدهای طبقه همکف تعیین می‌کنند، سپس سایر واحدها را با ضرایبی که انبوه ساز یا سازنده با سازمان بورس و اوراق بهادار به توافق می‌رسد، تعیین می‌کنند؛ مثلاً اگر طبقه همکف متری A تومان باشد، سایر واحدها و طبقات با ضرایب خاصی تعیین می‌شوند که به عنوان مثال طبقه دوم با ضریب متری ۱.۰۲، طبقه سوم با ضریب متری ۱.۰۵، طبقه چهارم با ضریب متری ۱.۰۷ و همینطور تا آخر، برای خریدار اوراق تعیین می‌شود. این جداول تعیین شده و هنگام فروش در اوراق سلف لحاظ می‌شود، خریدار نیز می‌داند که مثلاً قرار است واحد طبقه سوم را با متری A تومان خریداری کند.

این کارشناس در خصوص نحوه تعیین قیمت پایه می‌گوید: قیمت پایه را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند هم سازمان بورس و هم سازنده بر آن نظارت دارند قیمت پایه در بورس اعلام می‌شود؛ ممکن است در بازار سرمایه، قیمت پایه افزایش یا کاهش یابد. پس از آنکه پروژه مذکور در بورس عرضه شد، خریداران در رقابت با یکدیگر، قیمت پایه به همراه ضرایب را کشف قیمت می‌کنند که مشابه خرید و فروش سهام است. قیمت روز ساختمان نیز در قیمت اوراق خریداری شده تأثیر دارد که با توجه به افزایش تورم عمومی و تورم مسکن، قیمت هر برگه فروخته از پروژه ساختمانی مذکور نیز تغییر می‌کند که همان معاملات ثانویه اوراق است. معمولاً قیمت این اوراق افزایشی است؛ اما ممکن است شرایط بازار مسکن به گونه‌ای باشد که قیمت‌ها کاهش یابد.

    فروش متری مسکن دربورس کالا

علیرضا ناصرپور، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در رابطه با اوراق سلف مسکن، اظهار می‌کند: اوراق سلف مسکن طرحی است که در راستای راهبردی کردن معاملات مسکن به کار گرفته می‌شود و هدف اصلی این طرح کمک به خرید مسکن به صورت متری است به شکلی که برای خریداران این امکان فراهم می‌شود تا بتوانند یک متر از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.

وی اضافه می‌کند: این طرح در قالب اوراق سلف موازی دیده شده و تا به امروز درخواست‌هایی از جانب شرکت‌های انبوه ساز مسکن برای فروش اوراق سلف داشته‌ایم که بررسی آنها از سوی سازمان بورس انجام شده است؛ اگر مجموع اقدامات صورت گرفته به ثمر برسد شرایط برای عرضه اوراق سلف مسکن به زودی فراهم می‌شود. معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران تصریح می‌کند: اوراق سلف ابزاری هستند که شرکت‌ها از طریق آن می‌توانند اقدام به تامین مالی کنند، روی این اوراق سررسید‌هایی وجود دارد که شرکت‌ها مجاب می‌شوند که تا تاریخ مذکور واحد‌ها را تحویل دهند.

ناصر پور می‌گوید: قیمت‌گذاری واحد‌ها بر مبنای عرضه و تقاضا در بازار انجام می‌شود، از آنجایی که بازار مسکن با نوسان قیمت همراه است اگر تا زمان سررسید قیمت این اوراق براساس نوسان نرخ‌ها در بازار مسکن تغییر کند، افراد می‌توانند در بازه‌های زمانی مختلف اقدام به خرید کنند همچنین ما امکانی را فراهم کرده‌ایم که اگر فردی خواست اوراق خریداری شده را بفروشد به راحتی بتواند این کار را انجام دهد. وی در رابطه با تفاوت اوراق سلف مسکن با عرضه زمین در بورس کالا اظهار می‌کند: زمین‌ها و ساختمان در بخش اموال غیر منقول بورس کالا معامله می‌شود که تا به امروز درخواست‌های متعددی از سوی نهاد‌ها برای فروش اموال مازاد به بورس کالا ارایه شده است، اما اوراق سلف مسکن در شرایطی منتشر می‌شود که قرار است ساخت و ساز مسکن انجام شود.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران می‌گوید: دارنده اوراق سلف مسکن در زمان سررسید متناسب با تعداد اوراقی که در اختیار دارد امکان انتخاب واحد‌های مسکونی را خواهد داشت اما امکان دارد قیمت واحدهای مسکونی در یک پروژه تفاوت داشته باشد به همین دلیل ضرایبی در نظر گرفته شده است به‌طور مثال افرادی که تعداد معینی اوراق سلف داشته باشند می‌توانند اقدام به تحویل واحد مورد نظرشان را کنند. اگر تا زمان سررسید اوراق، افراد نتوانند اقدام به خرید ملک مورد نظر کنند، حراج برگزار می‌شود و افراد می‌توانند در آنجا اوراق خود را بفروشند.

وی بیان می‌کند: فقط شرکت‌های انبوه ساز می‌توانند اقدام به مشارکت در بحث ساخت و ساز و فروش اوراق سلف کنند زیرا قبل از آنکه قراردادی بین بورس کالا و شرکت ساختمانی بسته شود، اعتبارسنجی انجام می‌شود. صندوق‌های زمین و ساختمان که در گذشته فعالیت داشتند و در حال حاضر فعالیتی ندارند، عمدتا ساختارشان با عرضه زمین و یک واحد تجاری و مسکونی یا اوراق سلف مسکن متفاوت است به‌طور مثال در بورس کالا افراد به‌طور مستقیم اقدام به خرید و فروش می‌کنند در حالی که در صندوق‌های زمین و ساختمان افراد فقط یک سهامدار جزء بودند که شرکت‌های ساختمانی از جانب آنها اقدام به ساخت و سازمی کردند.

وی بیان می‌کند: طبیعتا اگر اوراق سلف منتشر شود، آموزش‌های لازم از سوی بازار سرمایه به افراد داده می‌شود. مساله‌ای که در حال حاضر وجود دارد بحث‌های قانونی و ساختاری است تا در آینده فرآیند انتشار و تحویل اوراق به صورت روان انجام شود.