اثر عوارض 50 درصدی ساخت بر مسکن

مجید اعزازی

پارلمان شهری پایتخت دیروز به افزایش 50 درصدی عوارض ساختمانی در سال 1400 رای داد. مساله‌ای که دامنه دریافت عوارض برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی را در مناطق مختلف تهران به حدود یک میلیون 300 هزار تومان تا 2 میلیون تومان افزایش خواهد داد. به عبارتی هزینه عوارض ساختمانی یک آپارتمان 100 متری در مناطق جنوبی تهران حدود 130 میلیون تومان و در مناطق شمالی پایتخت حدود 200 میلیون تومان خواهد بود. اگر چه سهم این عوارض در قیمت‌های کنونی برای مناطق جنوبی تهران حدود 5 درصد و برای مناطق شمالی حدود 3 درصد برآورد می‌شود، اما بی‌گمان، در سال آینده و با افزایش هر چند ناچیز قیمت‌های ملک، این سهم نیز دستخوش تغییر خواهد شد و سهم آن از قیمت معامله شده نیز کاهش خواهد یافت.  با وجود این، با توجه به اینکه میانگین رشد قیمت هر متر مربع مسکن طی سه سال گذشته از حدود 5 میلیون تومان به 27 میلیون و 300 هزار تومان در دی‌ماه سال جاری رسیده است. بی‌گمان، آن عامل درونی که می‌تواند حدود 5 درصد (یک میلیون و 365 هزار تومان در هر متر مربع) روی قیمت تمام شده ساخت ملک و مسامحتا به همین میزان روی قیمت خرید و فروش ملک اثر بگذارد، از اهمیت زیادی در اقتصاد خانوار برخوردار خواهد بود. البته در کنار عوارض ساخت، عوامل درونی دیگری همچون نرخ زمین و مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و... روی قیمت تمام شده آپارتمان اثرگذار هستند. با این حال، صرف افزایش 50 درصدی در عوارض ساختمانی، می‌تواند شاخص دسترسی به مسکن را دست‌کم دو سال افزایش دهد. شاخصی که در حال حاضر هم بر اساس برخی محاسبات از 50 سال هم عبور کرده است. این شاخص برابر با «نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانه خانوار» و نشان‌دهنده «میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن» است. طبق شاخص دسترسی به مسکن، می‌توان میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن از طریق پس انداز تمامی درآمد سالانه خانوار را محاسبه کرد. از آنجا که فرض پس‌انداز کل درآمد خانوار، واقع‌بینانه به نظر نمی‌رسد، چنانچه پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار برای خرید مسکن، در نظر گرفته شود، طول دوره انتظار خرید مسکن، سه برابر شاخص دسترسی به مسکن خواهد بود. در واقع، طول دوره انتظار خرید مسکن، نشان‌دهنده مدتی است که خانوار با پس‌انداز یک‌سوم از درآمد خود، صاحب مسکن می‌شود. شاخصی که طی سه دهه گذشته روندی صعودی داشته است و از حدود 15 سال در اوایل دهه 1370 دست‌کم به بالای 50 سال در یکی- دو سال اخیر جهش کرده است.

افزایش 50 درصدی عوارض ساختمانی اما در معادلات اقتصادی مربوط به سازندگان و پیمانکاران نسبت به اقتصاد خانوار اثرگذاری کمتری دارد و از همین رو، مانع بزرگی در مسیر ساخت و ساز به شمار نمی‌رود. هر چند که هم‌اینک بازار ساخت و ساز بی‌رونق است و در رکود به سر می‌برد. در مجموع می‌توان گفت که افزایش 50 درصدی عوارض ساختمانی در کوتاه‌مدت روی قیمت واحدهای مسکونی نوساز اثرگذار نیست، چه آنکه ساخت وساز فرآیندی 18 تا 24 ماهه است و در شرایطی که بازار معاملاتی مسکن نیز در رکود به سر می‌برد، سازندگان تمایلی به اعمال این افزایش روی قیمت‌های واحدهای عرضه شده در کوتاه‌مدت و در نیمه نخست سال آینده نخواهند داشت. اما در میان‌مدت، قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز را در کنار افزایش هزینه زمین و سایر نهاده‌های تولید ساختمان دستخوش تغییر خواهد کرد.