قیمت مسکن در 1400؛ نه سقوط، نه سونامی
اگرچه همزمان با افزایش قیمت دلار تا ۲۸ هزار تومان، متوسط قیمت مسکن نیز تا متری ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت، اما با کاهش نرخ ارز، قیمت مسکن در ارقام قبلی ثابت مانده است. بر اساس گزارش منتشره از سوی بانک مرکزی در ۳ ماهه آبان، آذر و دی، شاهد ثبات نسبی نرخ‌ها در بازار خرید و فروش مسکن پایتخت هستیم. به خصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران این ثبات قیمت‌ها مشهود‌تر است. حتی در آذر ماه، تورم ماهانه بخش مسکن، به منفی ۱.۱ درصد رسید ولی در ماه‌های آبان و دی رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن در تهران ۱.۸ درصد (برای هر دو ماه مذکور با نرخ رشد مشابه ثبت شده است) اعلام شد.
این در حالی است که در ۷ ماه دیگر سال (غیر از ۳ ماه پایانی) رشد ماهانه قیمت مسکن با تورم عجیبی روبه‌رو بود؛ به‌طوری که تورم ماهانه قیمت مسکن در مهر ماه امسال با ثبت افزایش ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه، بی‌سابقه بوده و رکورد ۱۱ ساله از ۸۸ تا ۹۹ را به نام خود ثبت کرد. قطعاً کنترل نوسانات قیمت ارز در ماه‌های اخیر یکی از اصلی‌ترین دلایل بروز ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن بود؛ اما کاهش شدید تعداد معاملات نیز در این ثبات قیمتی بی‌تأثیر نبوده است.
به گزارش مهر، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که در پایان آبان ماه از وضعیت بازار مسکن در تهران و دیگر مراکز استان‌ها منتشر کرد، در هم آمیختگی و وجود تناظر یک به یک میان قیمت ارز و قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال را مورد تاکید قرار داد. این هماهنگی قیمت مسکن و ارز تا حدی پیش رفت که برخی از کارشناسان اقتصادی، تئوری هر متر مسکن هزار دلار را مطرح کردند؛ به خصوص که دلار در آبان ماه تا ۲۸ هزار تومان و مسکن در تهران تا متری بیش از ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت. اما با کنترل قیمت ارز در دو ماه اخیر و افت آن به کف کانال ۲۰ هزار تومانی، شاهد کاهش قیمت مسکن نبوده‌ایم؛ به نظر می‌رسد علاوه بر زمان بر بودن ایجاد تناسب میان قیمت این دو بازار و کند بودن تغییرات نرخ مسکن، چسبندگی قیمت در بخش مسکن نیز بر شکسته شدن تئوری هر متر مسکن هزار دلار موثر باشد.
رشد معاملات به معنی رونق نیست
سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر در پاسخ به این پرسش که با توجه به اینکه در روزهای گذشته آمار بانک مرکزی از آخرین تحولات مسکن پایتخت در دی ماه، منتشر شده، این آمار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ اظهار داشت: طبق آمار اعلامی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در دی ماه به ۳۵۱۵ واحد رسید که نسبت به آذر ماه با ۲۵۵۵ واحد حدود ۳۷ درصد رشد نشان می‌دهد. وی افزود: در حوزه قیمت هم میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از حدود ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در آذر ماه با رشد ۱.۸ درصدی به ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که در گزارش قبلی بانک مرکزی که مربوط به تحولات آذر ماه مسکن تهران بود، شاهد کاهش ۴۲.۸ درصدی تعداد معاملات و کاهش ۱.۱ درصدی قیمت بودیم.
وی گفت: وقتی تعداد معاملات در این سطح پایین باشد، رشد ۳۷ درصدی تعداد معاملات دی ماه را نمی‌توان به معنای رونق بازار به حساب آورد. زیرا تعداد معاملات حتی پس از افزایش، باز هم عدد قابل توجهی را نشان نمی‌دهد.
فرار خریداران مصرفی و سرمایه‌ای
از بازار مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار مسکن در حال حاضر با کمبود متقاضی روبه‌رو است، افزود: خریدار مصرفی به علت افزایش شدید در آخرین سیکل بازار مسکن، توان ورود به بازار مسکن را ندارد.
به گفته این کارشناس اقتصادی، از سوی دیگر، خریداران سرمایه‌ای ملک نیز عقب‌نشینی کرده و استقبال از این بازار به‌شدت کاهش یافته است؛ زیرا این دسته از خریداران هم امید چندانی به جهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی ندارند. به خصوص که ریسک بالای عدم نقد شوندگی از دیگر نکات خروج این طیف از خریداران از بازار است.
نه سقوط، نه سونامی
زرگر مرادی در پاسخ به اینکه ادامه روند قیمت مسکن در ماه‌های آتی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ بیان کرد: در ماه‌های اخیر از یک‌سو شاهد برخی اظهارنظرات با این عنوان هستیم که می‌گویند ۵۰ درصد قیمت مسکن کاذب است یا اینکه بیان می‌شود باید منتظر سقوط و کاهش شدید قیمت مسکن باشیم. برخی هم در نقطه مقابل از سونامی قیمت مسکن در آینده نزدیک خبر می‌دهند. وی ادامه داد: اما من تصورم بر این است که اینگونه اظهارنظرها از هر دو جهت فاقد پشتوانه علمی است. چرا که قیمت زمین به عنوان یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های قیمت تمام شده مسکن هنوز بسیار بالاست، همچنین در سایر هزینه‌ها مانند مصالح ساختمانی، مجوزها و پروانه‌های ساختمانی و … شاهد کاهش قیمت خاصی نبودیم؛ حتی شواهدی از افزایش هزینه‌ها در سال آینده هم وجود دارد. کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بنابراین ریسک تولید مسکن برای بخش خصوصی بالاست و همین امر باعث شده تعداد واحدهای پروانه‌های ساختمانی صادره به مراتب کمتر از تعداد واحدهای مورد نیاز باشد. در نتیجه فرض سقوط قیمت مسکن با این تصور که در تهران به میانگین قیمتی زیر ۲۰ میلیون برسیم فرضی کاملاً دور از ذهن است. وی تأکید کرد: در نقطه مقابل موتور محرکه افزایش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت خاموش شده و با فرض عدم بروز اتفاق خاص سیاسی و اقتصادی در کشور، نمی‌توان انتظار جهش قیمتی جدیدی را داشت. در نتیجه با توجه به آنچه گفته شد محتمل‌ترین سناریو ثبات قیمت اسمی مسکن با نوسانات محدود خواهد بود. زرگر مرادی بیان کرد: نکته مهم این است که کاهش اندک قیمت اسمی مسکن در یکی، دو ماه از یک سال را نمی‌توان به سقوط شدید قیمت مسکن تعبیر کرد. از دیگر سو با اینکه با کسری تولید بسیار زیاد و کسری تولید انباشته از سال‌های قبل مواجهیم، اما جهش قیمت مسکن در آینده نزدیک دور از ذهن است. وی خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد یک دوره استراحت قیمتی خواهد شد و برای تحلیل دقیق‌تر بازار باید بسیاری از پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن مانند نرخ ارز، بازارهای موازی، مولفه‌های اقتصاد کلان و… را به صورت مداوم رصد کرد.
