خشکسالی زمستانه در بازار اجاره پایتخت

گروه راه و شهرسازی| 

اگرچه زمستان فصل مناسبی برای نقل و انتقال در بازار اجاره نیست، اما بررسی‌های میدانی «تعادل» حاکی از این است که فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره در میانه زمستان سال جاری به‌شدت افت کرده و به کمتر از یک دهم اردیبهشت ماه سال جاری رسیده است. در دومین ماه از بهار سال جاری، حدود 60 هزار فایل اجاره آپارتمان در قوی‌ترین موتور جست‌وجوی املاک و مستغلات عرضه شده بود، اما حالا تعداد فایل‌های اجاره عرضه شده در این موتور جست‌وجو به کمتر از 4 هزار فقره رسیده است که حاکی از خشکسالی در بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی استیجاری در پایتخت است. در این میان، اما دو نکته قابل توجه دیگر نیز وجود دارد و آن اینکه فایل‌های مربوط به رهن و اجاره آپارتمان‌های تا 50 متر نسبت به سایر متراژها در اقلیت هستند به گونه‌ای که طی 17 روز گذشته از بهمن ماه سال جاری، تنها 282 فایل در قویترین موتور جست‌وجوی املاک و مستغلات قابل مشاهده است. در این میان، در 7 منطقه جنوبی و غربی تهران (در مناطق 16، 17، 18، 19، 20، 21 و 22) هیچ گونه فایل اجاره آپارتمان تا 50 متر به بازار عرضه نشده است. همچنین در 2 منطقه 6 و 15 صرفا یک فایل آپارتمان استیجاری تا 50 متر به بازار عرضه شده است. مناطق 9 و 11 نیز به ترتیب با 3 و 2 فایل رهن و اجاره آپارتمان 50 متری در وضعیت مناسبی قرار ندارند. این همه در حالی است که با جهش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن و در پی آن افزایش جمعیت مستاجران در مقابل مالکان و همزمان کوچ مستاجران از مناطق شمالی و میانی شهر تهران به مناطق جنوبی‌تر، تقاضا برای واحدهای کوچک فزونی گرفته است و به همین دلیل عرضه فایل واحدهای کوچک متراژ استیجاری در مناطق جنوبی دچار کمبود شدید شده است.

    رشد قابل توجه اجاره‌بها

در حالی که بررسی‌های میدانی حاکی از کاهش عرضه آپارتمان‌های استیجاری و به ویژه آپارتمان‌های کوچک متراژ است، رشد چشمگیر اجاره‌بها نیز قابل توجه است که نشانه‌ای دیگر از فعال بودن مکانیسم عرضه و تقاضا در خصوصی‌ترین بازار به شمار می‌رود. در عین حال، به نظر می‌رسد، تفاوت زیادی در اجاره‌بهای آپارتمان‌های تا 50 متر در شمال و جنوب پایتخت وجود ندارد، چه آنکه در منطقه نیاوران، کاشانک می‌توان با 50 میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه 2 میلیون تومان یک واحد 50 متری را برای یک سال اجاره کرد. در همین حال، در منطقه 15 تهران که یکی از جنوبی‌ترین مناطق 22 گانه پایتخت به شمار می‌رود نیز اجاره واحدی با 50 متر با 60 میلیون تومان رهن و 1.5 میلیون تومان اجاره ماهانه میسر است. در این میان، برخی از آپارتمان‌های 50 متری عرضه شده نیز قیمت‌هایی بالاتر از نرم منطقه یا حتی شهر تهران دارند. بطور مثال، رهن کامل یک واحد 50 متری واقع در طرشت 60 میلیون تومان پیشنهاد شده که رقم بسیار بالایی به شمار می‌رود. 

    ملاک و معیار تعیین اجاره‌بها؟

به گزارش «تعادل» اگر چه به گفته مشاوران املاک، اجاره‌بهای واقعی هر ملکی با نیاز مالی مالک آن رابطه مستقیم دارد، اما همواره یک معیار و ملاک اساسی برای تعیین اجاره‌بها وجود داشته و دارد و آن هم قیمت ملک مورد نظر است، به گونه‌ای که معادل یک چهارم (معمولا واحدهای نوساز) تا یک‌ششم (معمولا واحدهای قدیمی) از قیمت ملک مورد نظر به عنوان مبلغ رهن کامل از مستاجر دریافت می‌شود. بطور مثال، اگر آپارتمانی با 5 تا 10 سال سن، یک میلیارد تومان قیمت داشته باشد، یک پنجم قیمت آن، یعنی 200 میلیون تومان برای رهن کامل واحد مورد نظر از مستاجر ستانده می‌شود. البته همانطور که می‌دانیم، مبلغ رهن در بسیاری موارد با فرمول صدی سه قابل تبدیل به اجاره ماهانه است. در رابطه با مثال یاد شده، یکی از تبدیل‌ها می‌تواند 100 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 3 میلیون تومان اجاره باشد.

     تغییرات جمعیت مستاجران به روایت آمار

به گزارش «تعادل»، در پی جهش‌های مکرر قیمتی در بازار مسکن طی سال‌های 86، 89، 91، و 97 و 98 ترکیب جمعیت مالک و مستاجر تغییرکرده و از جمعیت مالکان مسکن کاسته شده و به جمعیت مستاجران افزوده شده است. این مساله به خوبی در نتایج سرشماری نفوس و مسکن مشهود است و نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره نشین از ۲۶.۷ درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. بی‌گمان این روند نه تنها متوقف یا معکوس نشده که همچنان با قدرت بطور صعودی به مسیر خود ادامه می‌دهد. در سرشماری سال ۱۳۹۵، از تعداد ۲۳ میلیون و ۵۸۰ هزار و ۲۲۱ خانوار کشور ساکن در واحدهای مسکونی، ۶۰.۵ درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان (زمین و بنا) بوده‌اند که بیشترین درصد مالکیت عرصه و اعیان به ترتیب در استان‌های اردبیل با ۷۱.۵ درصد، مازندران ۷۱.۴ درصد، خراسان جنوبی ۷۱.۲ درصد، زنجان ۶۹.۹ درصد، گیلان ۶۹.۸ درصد، آذربایجان شرقی ۶۹.۵ درصد و گلستان با ۶۹.۳ درصد اختصاص داشته است.

کمترین سهم مالکیت واحدهای مسکونی در میان استان‌های کشور نیز در این سال، مربوط به استان‌های تهران با ۴۸.۸ درصد، قم ۴۹.۹ درصد، البرز ۵۱.۸ درصد، خوزستان ۵۶.۸ درصد و کرمانشاه با ۵۷.۲ درصد است. در آبان سال ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و ۹۳۴ خانوار، ۶۲.۷ درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان بوده‌اند. مقایسه سرشماری سال‌های ۱۳۹۰ با ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که درصد خانوارهای مالک از ۶۲.۷ درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۶۰.۵ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته است.

همچنین بر پایه نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 1395، حدود ۳۰.۷ درصد خانوارها اجاره نشین بوده‌اند. بیشترین درصد خانوارهای اجاره نشین به ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳.۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹.۳ درصد، کرمانشاه ۳۵.۲ درصد و خراسان رضوی با ۳۴.۲ درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹.۴ درصد، گلستان ۲۱.۱ درصد، خراسان جنوبی و آذربایجان شرقی هر کدام ۲۱.۴ درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱.۸ درصد ساکن بوده‌اند. در آبان ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶.۶ درصد خانوارها اجاره نشین بوده‌اند. به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن، کاهش قدرت خرید واحد مسکونی ناشی از افت درآمدخانوار، کاهش قدرت وام مسکن در پوشش هزینه‌های خرید منزل و همچنین توزیع نابرابر درآمدها باعث شده است، طی سال‌های اخیر توان خرید مسکن در خانوارها به‌شدت کم شود و در نتیجه جمعیت بیشتری از خانوارهای جدید در این سال‌ها روانه بازار اجاره شوند.