انتظار افزایش ملایم قیمت‌ها در بازار مسکن
مهدی سلطان محمدی، کارشناس ارشد بازار مسکن بر این باور است که بررسی لایحه بودجه ۱۴۰۰ کل کشور در صحن مجلس تا به امروز پالس‌های تورمی خود را به فعالان اقتصادی برای سال آینده داده است و از این رو کنشگران اقتصادی به ویژه بازار مسکن پایتخت بر این باورند که با تصویب این بودجه انبساطی، باید در انتظار افزایش ملایم قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال آینده باشیم.
سلطان محمدی در تحلیل آمار تحولات بازار مسکن طی ماه‌های اخیر به ایرنا گفت: پیش از ورود به بررسی آمارها باید گفت که داده‌های ماهانه در بخش مسکن می‌تواند با خطاهایی همراه باشد و الزاما منعکس کننده روند دقیق بازار نیست. این خطا بخصوص در زمانی که حجم معاملات کاهش می‌یابد، بیشتر می‌شود. از این رو نیاز است تا تعدیلات و اصلاحات لازم روی میانگین قیمت‌ها در داده‌های مسکن شهر تهران انجام شود زیرا گاهی ممکن است افزایش حجم معاملات در بخش خاصی از بازار شاخص کل را تحت تاثیر قرار دهد و به طور نادرستی شاخص را جابه‌جا کند. به گفته او، به طور معمول در کشورهای توسعه یافته تعدیل‌هایی روی بررسی‌ها انجام می‌دهند تا معاملات را به یک مشخصات و میانگین واحد تبدیل کنند؛ مثلا اگر یک واحد مسکونی در منطقه‌ای شرایط بهتری دارد، قیمت را تعدیل می‌کنند که شاخص کل را تحت تاثیر قرار ندهد؛ بنابراین اگر بخواهیم قضاوت بهتری از بازار مسکن داشته باشیم باید دامنه تحولات را سه ماهه در نظر بگیریم. او افزود: نکته دومی که باید گفت اینکه بازار مسکن بازاری است که لختی زیاد دارد و واکنش آن به تغییرات قیمت مثل بازار سهام وارز آنی و لحظه‌ای نیست؛ علت این امر را می‌توان در چسبندگی زیاد قیمت‌ها جست و جو کرد. بنابراین گاهی چند ماه طول می‌کشد که فروشندگان و خریداران نسبت به قیمت‌های جدید قانع شوند و پای معامله ملک بیایند. نکته سوم را باید در خوش‌بینی‌های زیادی که در دو سه ماه گذشته نسبت به آینده بازار و ریسک‌های بازار ایجاد شد، جست و جو کرد؛ زیرا با روی کار آمدن دولت جدید امریکا و گمانه زنی درباره بازگشت این کشور به برجام تصور بر این بود که در مسائل ارزی کشور گشایش حاصل می‌شود و به نوبه خود تورم را کاهش می‌دهد. این امر سبب شد تا چشم‌انداز انتظارات تورمی به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش یابد. این کارشناس مسکن درباره اثر نرخ تورم طی ماه‌های اخیر بر بازار مسکن تهران نیز گفت: اینکه بخش عمده‌ای از روندهای قیمت در بازار مسکن ناشی از تورم است، امر پنهانی نیست بخصوص اینکه شاخص نرخ تورم بخصوص در بخش نهاده‌های بخش مسکن در ماه‌های گذشته رشد قابل ملاحظه‌ای داشته است. آخرین برآورد مرکز آمار ایران از افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به سال گذشته حکایت دارد؛ بنابراین سازندگان محاسبه می‌کنند که با قیمت‌های فعلی آیا توان آغاز پروژه جدید ساختمانی را دارند. او افزود: البته این را هم باید گفت که با توجه به اینکه در آستانه سال جدید هستیم و در سال آینده نرخ دستمزدها و قیمت تمام شده کالاها افزایش خواهد داشت که اثر خود را بر قیمت‌های تمام شده بخش مسکن خواهد گذاشت و به نظر می‌رسد این قیمت‌ها همچنان رو به افزایش باشد و به همین دلیل سازنده و مالک از اینکه ملک خود را به قیمت پایین‌تری بفروشد، پرهیز می‌کند. سلطان محمدی در پاسخ به اینکه پیش‌بینی شما برای آینده بازار مسکن تهران در بهار ۱۴۰۰ چیست؟گفت: پیش بینی دو سه ماهه برای بازار سخت است چون متغیرهای سیاسی، قانون بودجه، سیاست خارجی و انتخابات ریاست‌جمهوری باعث بروز نااطمینانی‌هایی در بازار می‌شود. برای مثال کنشگران اقتصادی اکنون که لایحه بودجه سال آینده در مجلس در دست بررسی است، علامت‌هایی را دریافت کرده‌اند که نشان می‌دهد این بودجه ماهیت تورم زایی دارد و اراده جدی در دولت و مجلس برای کنترل تورم ناشی از آن دیده نمی‌شود. البته به طور معمول سال آخر ریاست‌جمهوری این ویژگی را دارد که دولت‌ها می‌خواهند گشاده دستانه عمل کنند و نمایندگان هم به دلیل نگاه سیاسی از سیاست‌های انقباضی در تدوین بودجه پرهیز می‌کنند.
او افزود: از سوی دیگر اگر به چرخه‌های مسکن توجه کنیم، علی الاصول باید بگوییم که وارد دوره رکودی شویم و انتظار نداریم افزایش قیمتی که سال گذشته رخ داد تداوم داشته باشد؛ اگر در بازار مسکن قائل به چیزی به نام حباب باشیم که بسیاری از اقتصاددانان درباره آن تردید دارند، و اگر شاخص‌های بنیادین در بازار مسکن مثل نسبت قیمت به درآمد را مبنا قرار دهیم، قیمت‌ها در حد بالایی قرار دارد. البته اگر شرایط تورمی نبود، می‌شد انتظار داشت که بازار مسکن پایتخت با آرامش روبرو شود و افزایش یا کاهش محدود داشته باشیم ولی شرایط تورمی اثر خود را بر بازار می‌گذارد و این خوش‌بینی را خنثی می‌کند؛ حال اگر سال آینده هم تورم ۳۰ یا ۴۰ درصدی داشته باشیم، به میزانی بر بازار مسکن منعکس می‌شود. سلطان محمدی تصریح کرد: ما انتظار نداریم که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن از تورم بیشتر باشد اما همین امر هم به این معنا نیست که قیمت‌ها در بازار کاهشی باشد و بنابراین می‌توان گفت می‌توانیم افزایش محدودتری را در سال آینده تجربه کنیم مگر اینکه اتفاقاتی در صحنه سیاسی رخ دهد که سبب کاهش نرخ ارز و گشایش در واردات شود و کاهش ریسک‌های میان مدت و بلندمدت اقتصادی از نظر کنشگران بازار مسکن کاهش یابد. او درباره اثرگذاری بازار مسکن تهران روی بازار سایر شهرها نیز اظهار کرد: متغیرهای موثر بر بازار مسکن تهران در همه کشور کمابیش وجود دارد اما همبستگی قیمت مسکن در تهران با شهرهای مختلف متفاوت است؛ تهران بیشترین همبستگی را با کرج دارد و ضریب همبستگی این دو بالای ۹۵ درصد است اما همین شاخص همبستگی بین تهران و شهرهای بزرگ بالای ۷۰ تا ۸۰ درصد برآورد می‌شود. وی افزود: با این حال این بدان معنی نیست که هرآنچه در بازار مسکن تهران رخ می‌دهد در سایر شهرها نیز قابل تعمیم است؛ برخی شهرها همبستگی زیادی با تهران ندارند و نرخ مسکن به متغیرهایی چون میزان عرضه زمین، میزان ساخت و ساز در سال گذشته، مهاجرت مثبت و منفی مرتبط است.
در هر صورت افزایش قیمتی که در سال‌های اخیر در مسکن تهران رخ داد، با یک درجه شدت کمتر در سطح کشور بخصوص در مراکز شهرهای بزرگ و استان‌های شمالی رخ داد اما شاخص‌ها نشان داد که افزایش قیمت در سایر شهرها همچنان کمتر از تهران است.
