آمار بدون نویز مسکن در زمستان 99

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که پیش از این، بانک مرکزی ایران تورم ماهانه مسکن تهران در فصل زمستان را صعودی گزارش کرده بود، تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران حاکی از کاهش تورم مسکن پایتخت در این فصل است. آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده، روند دو ماه پایانی سال قبل، نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه در دی، بهمن و اسفندماه ۱۳۹۹، نزولی بوده است. مساله‌ای که با توجه به مشاهدات شهروندان و کارشناسان از تحولات بازار مسکن همخوانی ندارد اما با توجه به روند نزولی نرخ تورم عمومی در زمستان گذشته و کاهش انتظارات تورمی تحت تاثیر گشایش‌های احتمالی در عرصه سیاست خارجی، قابل درک و تفسیر است.  به گزارش مهر به نقل از پژوهشکده پولی و بانکی، مرکز آمار ایران «اطلاعات بدون نویز» از تغییرات قیمت مسکن را منتشر کرد. داده‌های جدید با محاسبه «شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک نشان می‌دهد بهای متوسط آپارتمان‌های فروخته‌شده در تهران طی اسفندماه ۱۳۹۹ بیش از ۳ درصد نسبت به بهمن ماه ۱۳۹۹ کاهش یافته است. تاکید مرکز آمار بر استفاده از روش هدانیک به این دلیل است که اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبلی باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. در نتیجه شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند. حال بر اساس این گزارش، عدد شاخص املاک مسکونی شهر تهران در اسفند ماه ١٣٩٩ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به عدد 689.9 رسید که نسبت به ماه قبل ٣.٢ درصد افزایش داشته است.

    کاهش تورم نقطه‌ای

منظور از نرخ تورم نقطه‌ای، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ماه ١٣٩٩ به عدد ٨١, ٩ درصد رسیده است؛ یعنی بایستی خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به اسفند ١٣٩٨، ٨١.٩ درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل (91.3) 9.5 واحد درصد کاهش یافته است.

    کاهش تورم ماهانه

منظور از نرخ تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به عدد شاخص ماه قبل است که در اسفند ماه ١٣٩٩ این اطلاع به عدد 3.2 درصد رسیده است. تورم ماهانه اسفند در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (4.7) ١.٥ واحد درصد کاهش داشته است. روند سه ماه پایانی سال قبل، نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه در بهمن و اسفندماه ۱۳۹۹، نزولی بوده است. هرچند نرخ تورم ماهانه در آذرماه ۱۳۹۹ با منفی ۸.۵ درصد همراه شده بود. بر این اساس، نرخ تورم ماهانه مسکن در دی 8.2 درصد، بهمن 4.7 درصد و اسفند 99 نیز 3.2 درصد بوده است.

    همسو  با کاهش انتظارات تورمی

به گزارش «تعادل»، گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران اما حکایت دیگری دارد به گونه‌ای که تورم ماهانه از اوج 10 درصدی خود در مهرماه، در آبان به 1.8 درصد نزول کرد و به حضیض منفی 1.1 در آذر ماه رسید. این روند در سه ماه زمستان اما مسیری صعودی در پیش گرفت به گونه‌ای که در دی ماه به 1.8 درصد، در بهمن به 3.7 درصد و در اسفند به 6.6 درصد رسید. با توجه به اینکه نرخ تورم عمومی در بهمن سال گذشته به 2 درصد رسید و در اسفند ماه نیز رکورد 1.8 درصد را ثبت کرد، می‌توان گفت که تورم ماهانه مسکن در دو ماه یادشده بالاتر از تورم عمومی بوده و همگام با کاهش انتظارات تورمی طی مسیر نکرده است.  در این حال، اگر اطلاعات بدون نویز مرکز آمار را ملاک قرار دهیم، مشاهده خواهیم کرد که تورم ماهانه مسکن در بهمن و اسفند همگام و هم مسیر کاهش انتظارات تورمی در دو ماه یاد شده بوده است و واقعی‌تر به نظر می‌رسد. اگر چه اختلاف گزارش دهی در آمار تحولات بازار مسکن از نظر فنی معنادار است، اما آن چه که برای شهروندان و کارشناسان حتی بدون دسترسی و تحلیل آمار مشهود است، رشد مداوم قیمت‌ها در بازار مسکن است. رشدی که خود در «افزایش قیمت مصالح ساختمانی»، «افزایش انتظارات تورمی» و «نبود برنامه‌ریزی منسجم» طی سه سال گذشته ریشه دارد. به باور برخی کارشناسان، رشد قیمت مسکن شهر تهران از نبود برنامه‌ریزی منسجم در حوزه مسکن نشأت می‌گیرد. در حال حاضر مسوولان وزارت راه وشهرسازی بر حوزه راه تمرکز کرده‌اند و در بخش مسکن نیز فقط به امور سازمان نظام مهندسی توجه می‌شود. سازمانی که از وظیفه اصلی خود مبنی بر ارتقای کیفیت ساخت و سازها غافل و به یک بنگاه اقتصادی تبدیل شده است. به باور این دسته از کارشناسان، جهش قیمت مسکن در سال 91 نیز ریشه در ادغام وزارت راه و وزارت مسکن دارد و از همین رو، در سه سال اخیر نیز همواره این بازار درگیر رکود تورمی بوده است و دائم صحبت از این می‌شود که با توجه به رکود، قیمتها کاهش می‌یابد، اما نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه به دلیل رشد نهاده‌های تولید و انتظارات تورمی معتقدم در اردیبهشت ماه نیز بازار مسکن دچار نوسان خواهد شد. اما واقعیت‌ها را هم نباید از نظر دور داشت. واقعیت‌های آماری در استحکام چنین تحلیل‌های نقشی اساسی دارند. به گواه آمار در سال گذشته سیمان، فولاد، سنگ و سرامیک تورمی بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی را تجربه کردند. همچنین ماسه شسته از کامیونی ۳۰۰ هزار تومان به یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. بتن آماده از ۲۵۰ هزار تومان به ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. خدمات مهندسی، مالیات و عوارض شهرداری نیز حدود ۱۰۰ درصد افزایش یافت.  در همین حال، گروهی دیگر از کارشناسان، بر این باورند که در بخش مصرفی بازار مسکن هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است. ممکن است در بالای شهر تهران قیمتها از متری ۱۵۰ میلیون تومان به متری ۱۲۰ میلیون تومان رسیده باشد اما این نمی‌تواند ملاکی برای وضعیت واقعی این بازار باشد. عمده معاملات در واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر اتفاق می‌افتد که قیمتها افزایش یافته است. تا چند ماه قبل در شهرستان‌ها می‌شد با متری ۴ میلیون تومان واحد مسکونی احداث کرد اما الان با متری ۶ میلیون تومان هم نمی‌توان ساخت و ساز کرد.