دو راهی مسکن در سال 1400

مجید اعزازی

پیش‌بینی بازارها همواره امری دشوار و بعضا پرخطا بوده است چه آنکه در روزگاری که در حال سپری کردن آن هستیم، شتاب تحولات و نوسان زیاد متغیرهای دخیل در تصمیم‌گیری‌های افراد مانع از پیش‌بینی دقیق می‌شود. در چنین شرایطی، تحولات بازارهایی همچون سرمایه، مسکن، ‌ارز، طلا و سکه طی آبان و آذر سال جاری به بحث‌های پردامنه‌ای درباره آینده این بازارها در کوتاه‌مدت، میان‌‌مدت و بلندمدت دامن زده است. به عنوان مثال، با توجه به افت قیمت مسکن در آذر ماه که به روایت مرکز آمار ایران منفی 8.5 درصد و به روایت بانک مرکزی ایران منفی 1.1 درصد بوده است، شاهد دو نوع پیش‌بینی متفاوت از آینده بازار مسکن در سال 1400 هستیم. اگرچه کارشناسان و پ‍‍ژوهشگران بازار مسکن اتفاق نظر دارند که شرایط کنونی حاکم بر این بازار ناشی از فضای تورم‌زده و تحریم‌زده اقتصاد ایران است، اما نوع پیش‌بینی آنها از بازار مسکن در آینده متفاوت است. برخی از کارشناسان بازار مسکن با تکیه بر روندهای گذشته و سیکل‌های تجاری حاکم بر بازار مسکن، بر این باورند که نه تنها در سال آینده که طی چند سال آینده بازار مسکن در رکود به سر خواهد برد و آمار تحولات مسکن در آذر ماه حاکی از نقطه عطفی جدید و به عبارتی چرخش بازار است. برخی دیگر از کارشناسان نیز معتقدند که با توجه به برخی متغیرهای اقتصاد کلان بازار مسکن در سال آینده به احتمال زیاد شاهد یک جهش قیمتی بزرگ خواهد بود.

از دیدگاه این گروه از کارشناسان، رصد آمار ماهانه نمی‌تواند ملاک ارزیابی آینده مسکن قرار گیرد. به اعتقاد این دسته از کارشناسان، بازار مسکن ایران از کمبود شدید مسکن رنج می‌برد چرا که از سویی با رشد جمعیت و افزایش ازدواج‌های ناشی از رشد جمعیت نیاز به سرپناه رشد می‌یابد و هم از سوی دیگر، با رشد طلاق در دوران معاصر، نیاز به واحدهای مسکونی سلولی و تک نفره رو به فزونی نهاده است. از این رو، ‌بر اساس مطالعات انجام شده ساخت دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی در هر سال مورد نیاز کشور است. اما طی سال‌های اخیر به ویژه از سال 97 به بعد، سالانه حدود 300 هزار واحد مسکونی تولید شده که ناکافی بوده است. از این رو، ‌بازار مسکن کشور با انباشت تقاضا مواجه شده است. در این حال، اگر با آغاز ریاست‌جمهوری بایدن، احتمال لغو تحریم‌ها و بهبود شاخص‌های اقتصاد کلان از جمله سرمایه‌گذاری خارجی در کشور افزایش یابد، شاهد جهش تقاضای خارجی در بازار ساختمان و مسکن کشور خواهیم بود که به معنی تشدید کمبود مسکن و در نتیجه رشد جهش‌وار قیمت مسکن در سال 1400 خواهیم بود. اگرچه این دیدگاه می‌تواند نه در سال 1400 که در دوره‌ای طولانی‌تر درست باشد، اما بی‌گمان، بسیار خوشبینانه خواهد بود که تصور کنیم ثمرات گشایش‌های سیاسی و اقتصادی در دوران ریاست‌جمهوری بایدن مثلا در بهار سال آینده ظهور و بروز می‌یابد و در تابستان سال 1400 با حجم بالای تقاضای سرمایه‌گذاران خارجی برای خرید ساختمان و مسکن مواجه خواهیم شد. واقعیت آن است که مسکن از سال 1392 به بعد در رکود- تورمی بوده است و این شرایط به قدری تعمیق شده که به تحلیل و تضعیف قدرت خرید خانوارها انجامیده و افزایش دوره انتظار برای خانه‌دار شدن از 12 سال به بالای 50 سال یا بیشتر جهش کرده است. به این ترتیب، به همان میزانی که قدرت خرید کاهش یافته است، ‌به همان میزان هم تقاضای موثر از بازار مسکن خارج شده است و به نوعی کسری عرضه مسکن از محل خروج تقاضا از این بازار تعدیل شده است. بنابراین، بیش از اینکه بازار مسکن سال آینده تحت تاثیر کمبود عرضه باشد، همچنان از شاخص‌های کلان اقتصاد اثر خواهد پذیرفت. شاخص‌هایی که طی دو ماهه اخیر با توجه به سیگنال‌های دریافتی از امریکا تعدیل شده‌اند و به آرامش نسبی رسیده‌اند و انتظار می‌رود، ‌این روند ثبات دست‌کم تا یک‌سال دیگر حفظ شود.