شاهد دوم از شکست تعیین اجاره‌بهای دستوری
گروه راه و شهرسازی|
در شرایطی دولت به تمدید اجباری اجاره نامه‌ها اصرار دارد که اجرای این طرح در سال گذشته به گواه آمارهای رسمی ناموفق بود و بعضا مشکلاتی را نیز برای مالکان ایجاد کرد. آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که در فصل بهار ١٣٩٩تمدید قرارداد داشته‌اند، ٣٣,٦ درصد، برای کل خانوارهایی که در فصل تابستان ۹۹ تمدید قرارداد داشته‌اند، ۴۱.۲درصد و برای کل خانوارهایی که در فصل پاییز ١٣٩٩ تمدید قرارداد داشته‌اند، 34 درصد بوده است. همانطور که مشاهده می‌شود، آمارهای مربوط به سه فصل اول سال گذشته بیانگر افزایش چشمگیر اجاره‌بها از رقم اعلامی از سوی دولت برای تهران (25 درصد) بوده است، حال آنکه آمارهای ارایه شده مربوط به کل کشور است و فاصله آنها بسیار بیشتر با رقم اعلامی 20 درصد برای کلان‌شهرها و 15 درصد برای سایر شهرهای کشور است.
در تازه‌ترین رویداد، اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید نیز موید شکست تعیین اجباری میزان پرش اجاربها در سال گذشته است به گونه‌ای که آمارهای بازار رهن و اجاره شهر تهران در سال ۱۳۹۹ از رشد ۱۰۳ درصدی قیمت رهن پیشنهادی در هر متر مربع حکایت دارد. اگر چه همواره بر سر قیمت‌های پیشنهادی معامله صورت نمی‌گیرد و معمولا در نرخ‌های پایین‌تر، طرفین به توافق می‌رسند، اما بی‌گمان، فاصله 103 با نرخ 25 درصد رشد اجباری اجاربها تفاوت فاحشی دارد و به هیچ ترتیبی، فاصله میان این دو عدد پر نخواهد شد. در این حال، اسفندماه ۱۳۹۸ قیمت رهن پیشنهادی از طرف مالکان ۳.۴ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که در اسفندماه ۱۳۹۹ به متری ۶.۹ میلیون تومان رسیده است. در این بین شهریورماه ۱۳۹۹ قیمت پیشنهادی رهن کامل نسبت به مردادماه ۲۲ درصد افزایش یافته که بالاترین میزان رشد ماهانه را نشان می‌دهد. دی ماه ۱۳۹۹ نیز نرخ پیشنهادی رهن کامل ۱۰۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته که بیشترین نرخ رشد سالانه بوده است. کمترین میزان افزایش قیمت رهن نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان ۴۷ درصد در مردادماه ۱۳۹۹ اتفاق افتاده و بیشترین کاهش قیمت رهن کامل به میزان ۱۳.۳ درصد کاهش در مردادماه ۱۳۹۹ نسبت به تیرماه اتفاق افتاده است. در مناطق شهر تهران منطقه ۱۴ در پاییز ۱۳۹۹ بالاترین افزایش نرخ رهن کامل فصلی را به میزان ۴۲ درصد به خود اختصاص داد. منطقه ۱۱ نیز در تابستان ۱۳۹۹ بیشترین کاهش قیمت رهن کامل فصلی به میزان ۱۰ درصد افت را نشان داد.
رشد ۱۰۱ درصدی قیمت‌های پیشنهادی
اگر چه بر اساس داده‌های منتشره از سوی بانک مرکزی، تورم مسکن در سال گذشته حدود 97 درصد بوده است، اما میانگین قیمت‌های پیشنهادی مسکن شهر تهران از ۲۶.۳ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۸ به ۵۳ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۹ رسیده که ۱۰۱ درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهد. همانطور که مشاهده می‌شود، تفاوت میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های معامله شده، کمتر از 5 درصد است. به گزارش ایسنا، بیشترین میزان کاهش ماهانه قیمت پیشنهادی مسکن در اسفندماه ۱۳۹۹ به میزان ۳.۴ درصد افت ماهانه اتفاق افتاده است. بالاترین میزان افزایش ماهانه قیمت پیشنهادی نیز به میزان ۲۰ درصد در خردادماه رخ داد. بیشترین میزان افزایش پیشنهادی قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن نیز به میزان ۱۲۴ درصد در مهرماه اتفاق افتاد.
مقایسه میانگین فصلی قیمت آگهی‌ها در مناطق مختلف تهران نیز نشان می‌دهد که بیشترین میزان افزایش فصلی قیمت در تابستان ۱۳۹۹ در منطقه ۴ به میزان ۵۷ درصد در مقایسه با بهار رخ داده و بیشترین میزان کاهش فصلی قیمت پیشنهادی آگهی‌ها در زمستان ۱۳۹۹ در منطقه ۸ به میزان ۱۴ درصد افت فصلی اتفاق افتاده است.
گران‌ترین و ارزان‌ترین محله‌های تهران
بر اساس این گزارش، 5 محله گران قیمت شهر تهران در منطقه یک قرار دارند. در بین این محله‌ها زعفرانیه با میانگین قیمت ۷۹.۶ میلیون تومان در هر متر مربع رتبه اول از نظر قیمت مسکن را در اسفندماه ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده است. باغ فردوس با متوسط متری ۷۸.۸ میلیون تومان رتبه دوم را دارد. سومین محله گران قیمت پایتخت، محمودیه با میانگین ۷۸.۴ میلیون تومان است. ولنجک با متوسط ۷۶.۲ میلیون تومان مقام چهارم را دارد و کامرانیه با میانگین ۷۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع پنجمین محله گران قیمت در بازار مسکن شهر تهران است.
پنج محله ارزان قیمت تهران هم به ترتیب در مناطق ۲۰، ۱۵، ۱۸، ۱۵ و ۱۹ واقع شده‌اند. تقی‌آباد در منطقه ۲۰ با متوسط قیمت هر متر مربع ۱۰.۳ میلیون تومان ارزان‌ترین محله در بازار مسکن شهر تهران است. خاورشهر در منطقه ۱۵ با میانگین متری ۱۰.۶ میلیون تومان در رتبه بعدی قرار دارد. قیمت مسکن در یافت آباد جنوبی واقع در منطقه ۱۸ بالغ بر ۱۱.۲ میلیون تومان است که از لحاظ ارزانی مقام سوم را دارد. محله قیامدشت در منطقه ۱۵ با متوسط قیمت ۱۱.۸ میلیون تومان جایگاه چهارم را دارد و دولت خواه جنوبی در منطقه ۱۹ با متوسط ۱۲.۳ میلیون تومان در هر متر مربع جایگاه پنجم را در بین محله‌های ارزان قیمت به شهر تهران به خود اختصاص می‌دهد.
منطقه ۲۲ پیشتاز تورم سالانه قیمت مسکن
درصد تغییرات شاخص قیمتی مسکن در مناطق شهر تهران نیز نشان می‌دهد که منطقه ۲۲ با متوسط ۱۲۱ درصد بیشترین میزان افزایش سالانه رخ داده است. منطقه ۴ در جایگاه دوم قرار داشته که ۱۲۰ درصد رشد سالانه قیمت را در سال ۱۳۹۹ تجربه کرد. منطقه ۱۶ با میانگین رشد قیمت سالانه ۱۱۸ درصد رتبه سوم را به خود اختصاص داده است. جایگاه چهارم از نظر میزان رشد سالانه به منطقه ۲ با متوسط رشد ۱۱۴ درصد تعلق داشته و منطقه ۲۱ با متوسط ۱۱۲ درصد افزایش قیمت سالانه رتبه پنجم را در بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده است.
کمترین میزان رشد سالانه قیمت را نیز منطقه ۱۸ از آن خود کرده که ۶۰ درصد افزایش سالانه قیمت را در سال ۱۳۹۹ به ثبت رساند. منطقه ۱۱ با متوسط رشد ۸۳ درصد در جایگاه دوم پایین‌ترین میزان رشد سالانه قیمت قرار داشته است. رتبه سوم از نظر کمترین میزان رشد را منطقه ۱۷ با ۸۵ درصد افزایش سالانه به خود اختصاص داد. در منطقه ۱۳ نیز میزان افزایش سالانه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ بالغ بر ۸۹ درصد بوده که مقام چهارم را از نظر کمترین میزان رشد داشته است. رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه ۱۲ نیز ۹۰ درصد بوده است که رتبه پنجم از نظر کمترین میزان رشد را به خود اختصاص داد.
میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه یک نیز ۹۷ درصد بوده که رتبه یازدهم را از نظر رشد قیمت مسکن شهر تهران در بر گرفت. متوسط افزایش سالانه قیمت مسکن در منطقه پنج نیز ۹۹ درصد بود که جایگاه نهم را به خود اختصاص داد.
رتبه دوم مسکن در میان بازارها
بر اساس این گزارش، بورس در سال ۱۳۹۹ با رشد ۱۵۵ درصد بیشترین بازدهی را در بین چهار بازار موازی به خود اختصاص داد و بازار مسکن شهر تهران با ۸۵ درصد رشد در جایگاه بعدی قرار گرفت.
مقایسه بازدهی بازارهای موازی در سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که بازار سرمایه با ۱۵۵ درصد رشد بیشترین بازدهی را در بین بازارهای موازی داشت. بازار مسکن شهر تهران ۸۵ درصد بازدهی حاصل از افزایش قیمت ملک در سال ۱۳۹۹ را به خود اختصاص داد که در این محاسبات، بازدهی حاصل از درآمد اجاره ملک لحاظ نشده است. در رتبه بعدی بازار طلا قرار داشته که رشد ۷۸ درصد سالانه را به ثبت رساند و کمترین میزان افزایش به بازار ارز تعلق داشت که شاخص دلار رشد ۵۷ درصد را در سال ۱۳۹۹ نشان داد.
اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید حاکی از آن است که شاخص قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال قبل از آن ۸۵ درصد افزایش داشته است. بیشترین میزان افزایش ماهانه قیمت به میزان ۱۲.۵ درصد در مردادماه اتفاق افتاده و آذرماه بیشترین کاهش ماهانه قیمت با افت ۸.۱ درصد رخ داده است. مهرماه ۱۳۹۹ شاخص سالانه قیمت مسکن شهر تهران ۱۲۱ درصد رشد داشته که بیشترین میزان افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن بوده است.
