دومینوی افزایش نرخ اجاره‌بها

مهدی سلطان محمدی

قیمت رهن و اجاره مسکن در کشورمان هر روز رکوردهای تازه‌تری را ثبت می‌کند. اعداد و ارقامی که هرچند شاید برای برخی مدیران و مسوولان کشور معنا و مفهومی نداشته باشند و تنها شماره‌ها و نمودارهایی قرار گرفته بر تابلوهایی رو به صعود باشند، اما برای آن دسته از افرادی که در بطن این بحران‌های فزاینده زیست می‌کنند به معنای درد جانکاهی است که تا مغز استخوان آنها را در بر گرفته است. در آخرین دست از یک چنین تحولاتی اعلام شد که این روزها رکورد تازه‌ای از افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن در کشورمان در بازه زمانی 5ساله شکسته شده است؛ خبری که یک‌بار دیگر موضوع مسکن را در راس ارزیابی‌های تحلیلی نشاند و ضرورت بررسی ابعاد و زوایای گوناگون آن را گوشزد کرد.واقع آن است که افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن برآمده از تحولاتی است که در اقتصاد کلان کشور و رشد فزاینده تورم به وقوع می‌پیوندد.بررسی تحلیلی نمودار‌های رشد قیمت مسکن (هم در بخش خرید و فروش و هم اجاره‌بها) طی بیش از 30سال گذشته نشان می‌دهد که در درازمدت، همواره میزان اجاره‌بها همپای تورم، پیش رفته است. به عبارت روشن‌تر، فاصله رشد اجاره‌بها با تورم عمومی جامعه بسیار اندک است و این دو شاخص همواره ارتباط معناداری با یکدیگر دارند. این روند اما در 3سال گذشته تغییراتی نیز داشته است، چرا که رشد نرخ اجاره‌بها حتی بیشتر از تورم عمومی جامعه، نمایان شده است. این روند رشد قیمت‌ها به دلیل برخی انتظارات تورمی در جامعه بوده است. طبیعی است که با توجه به افزایش نرخ مسکن، رشد تورم و افزایش انتظارات تورمی در بازارهای 5گانه، نرخ اجاره‌بها نیز با افزایش روبه‌رو شود.براساس اصل همگرایی بازارها صعود یا نزول شاخص یک بازار اثرات مشخصی بر سایر بازارها خواهد داشت. زمانی که نرخ ارز به دلیل تحریم‌های اقتصادی، محدودیت در فروش نفت و کاهش ورودی ارز به کشور با تکانه‌های تورمی فزاینده روبه‌رو می‌شود و به‌طور ناگهانی طی سه سال از محدوده حدودا 4هزار تومانی به محدوده 25تا 30هزار تومانی می‌رسد، طبیعی است که سایر بازارها از جمله بازار مسکن نیز خود را با این وضعیت هماهنگ می‌سازند. در این شرایط است که نرخ تورم در یک بازه زمانی مشخص افزایش چشمگیری پیدا می‌کند و رکوردهای تازه‌ای ثبت می‌کند. متاسفانه این شرایط وضعیت دردناکی را برای مستاجران به وجود می‌آورد، اما نکته دردناک‌تر آن است که گریزی از این وضعیت نیست. بنا به دلایل گوناگون شاخص‌های اصلی اقتصاد کشورمان مانند تورم، رشد نقدینگی و... افزایش شدیدی داشته‌اند و این روند بازار اجاره‌بها را نیز متاثر می‌سازد. پرسشی که با این توضیحات می‌توان مطرح کرد آن است که با استفاده از چه راهکارهایی می‌توان این روند را متوقف کرد یا حداقل در وضعیت باثبات‌تری قرار داد؟ راهکار اصلی برای مواجهه با این وضعیت مهار تورم است. برای مهار تورم قبل از هر نکته‌ای باید تحریم‌های اقتصادی پایان پیدا کند، روند ورود ارز به کشور بهبود پیدا کند و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری‌های زیربنایی در کشور افزایش پیدا کند. کسانی که تصور می‌کنند مشکل بازار مسکن بدون توجه به شاخص‌های کلان اقتصادی بهبود پیدا می‌کند، موضوع را به صورت ریشه‌ای ارزیابی نمی‌کنند. واقع آن است که رشد اجاره‌بها از تورم عمومی جامعه فاصله چندانی ندارد و برای حل مشکل باید تورم را کنترل کرد. از سوی دیگر برای حل مشکل، نمی‌توان طبقات مختلف را از هم تفکیک کرد و تلاش کرد راهکاری برای حل مشکل مسکن طبقات محروم و... ارایه کرد. در همه جای دنیا در شهرهای بزرگ به دلیل افزایش تقاضا، مسکن گران است. در کانادا، شهرهای اروپا و... نیز زندگی گران است. اما در این کشورها تلاش می‌کنند با استقاده از بهبود فضای کسب و کار شرایطی را ایجاد کنند که هر شهروندی بتواند از طریق فعالیت‌های روتین کاری، زندگی آبرومندی داشته باشد. در ایران هم راهکار کلیدی، بهبود فضای کسب و کار کشور است. ضمن اینکه فراموش نکنید، مساله مسکن یک مساله چند وجهی است؛ شما تصور کنید، همین امروز نرخ اجاره‌بها در تهران ناگهان به یک‌پنجم کاهش پیدا کند، فکر می‌کنید، چه اتفاقی رخ می‌دهد؟ آنقدر روند مهاجرت به تهران افزایش پیدا می‌کند که جا برای سوزن انداختن در شهر وجود ندارد. این موضوع دریایی از مشکلات پیرامونی را در شهرها شکل می‌دهد. بنابراین زمانی که برای مسائل مرتبط با مسکن در کلان‌شهرها قرار است برنامه‌ریزی شود، باید ابعاد و زوایای گوناگون اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... مورد توجه قرار بگیرد. از این منظر معتقدم حل مشکل مسکن نیازمند نگاهی جامع و کلان به مسائل اقتصادی است. بدون حل مشکل تحریم‌ها و مناسبات ارتباطی با جهان، رشد نقدینگی و توسعه پایه پولی در اقتصاد ایران متوقف نمی‌شود. بدون حل مساله نقدینگی و توسعه پایه پولی، نمی‌توان تورم فزاینده را مهار کرد. بدون حل مشکل تورم، بازارها رنگ ثبات را به خود نمی‌بینند. در نهایت بدون ایجاد ثبات در بازارهای 5گانه از جمله مسکن نمی‌توان روند رشد اجاره‌بها را کنترل کرد. زنجیره‌ای از موضوعات به هم پیوسته که مانند دومینو بر هم اثرگذار هستند.