3 ریسک بهاری در بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

با تعطیلی سه هفته‌ای بازار مسکن در فروردین 99 تعداد معاملات آپارتمان در شهرتهران به یک هزار و 200 فقره رسید و کمترین رکورد معاملاتی در نخستین ماه سال را طی چند دهه برجای گذاشت. امسال اما به نظر می‌رسد که اوضاع بازار مسکن اگر نه وخیم‌تر که دستکم هم سطح فروردین سال گذشته باشد. چه آنکه از سویی همچنان سایه ریسک سیستماتیک کرونا بر سر تمام بازارها از جمله مسکن گسترده است و از سوی دیگر، مسائل و مشکلات اقتصاد ایران همچنان از ریسک غیراقتصادی تحریم‌ها و مذاکرات هسته‌ای رنج می‌برد و همزمان، ریسک رشد نقدینگی، انتظارات تورمی و سرایت پیامدهای افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی منجر به رویگردانی سرمایه‌گذاران از بازار مسکن شده است. اما آنگونه که کارشناسان بازار مسکن می‌گویند، در صورت تعدیل شرایط کرونایی و بازگشایی دوباره بازار مسکن، انتظار می‌رود در اردیبهشت ماه، همچنان شاهد رشد قیمت‌ها در این بازار باشیم و به تعداد معاملات ملکی نیز افزوده شود.آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، رکود مطلق، واژه‌ای است که می‌توان برای این روزهای بازار مسکن به کار برد. در اولین روزهای اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران از کسادی معاملات، ارایه تخفیف از سوی برخی سازندگان و کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت نسبت به اسفندماه سخن می‌گویند.همزمان با موج چهارم کرونا دفاتر املاک از ۲۱ فروردین ماه تعطیل شده‌اند. به همین دلیل عمده تعاملات بازار مسکن در فضای مجازی انجام می‌شود. با اینکه پس از تعطیلی دفاتر مشاور املاک، تعداد آگهی‌ها مقداری کاهش یافته، بازدید از آگهی‌ها افزایش پیدا کرده است. اما اغلب جست‌وجوها در اپلیکیشنها و سایتها برای اطلاع از وضعیت قیمتها و معاملات است.

   افت آگهی‌ها با تعطیلی دفاتر املاک

اطلاعات به دست آمده از یک سامانه ملکی نشان می‌دهد که هفته اول فروردین ماه ۱۴۰۰ تعداد آگهی‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شده اما با بسته شدن دفاتر املاک، تعداد آگهی‌ها نیز افت کرده است.البته معمولا فروردین به دلیل تعطیلات ۱۵ روزه آن کسادترین ماه در بازار مسکن است اما سه عامل ویروس کرونا، تعطیلی دفاتر و جهش قیمتها نیز رکود فروردین امسال را تشدید کرده است؛ چرا که طی دو سه سال گذشته قیمت مسکن افزایش قابل توجهی پیدا کرد. سال ۱۳۹۹ نیز بعد از بورس که ۱۵۵ درصد رشد یافت، مسکن شهر تهران رتبه دوم بازدهی را با ۸۵ درصد رشد سالانه بین بازارهای بورس، مسکن، طلا و ارز به خود اختصاص داد.از طرف دیگر قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۳۹۹ حدود ۱۰۰ درصد افزایش یافته که بر قیمت تمام شده ساخت تاثیر می‌گذارد اما واقعیت این است که بازار مسکن ظرفیت رشد قیمت را ندارد.

   خریداران فعلا منتظر انتخابات هستند

حتی اگر دفاتر نیز بازگشایی شود به نظر نمی‌رسد که رونق چندانی در بازار مسکن ایجاد شود. ارایه آمار از قیمت مسکن در فروردین ماه نیز احتمالا به دلیل تعداد پایین معاملات نمی‌تواند قابل اتکا باشد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که اغلب خریداران، دست کم تا بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری صبر می‌کنند. بعد با توجه به شرایط تصمیم خواهند گرفت که آیا اقدام به خرید کنند یا نه. از طرفی تعداد فروشنده زیاد است و اغلب واحدهای عرضه شده در شمال تهران قرار دارد. با توجه به زمزمه‌های اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، جنب و جوش برای فروش یا اجاره این واحدها بیشتر شده است. در شهر تهران تقریبا هر یک ثانیه یک آگهی فروش ملک، اضافه یا تمدید می‌شود؛ در حالی که کل معاملات اسفندماه ۱۳۹۹ فقط ۵۳۰۰ فقره بود که عمیق‌ترین رکود دست کم در بین ماه‌های اسفند سال‌های ۱۳۸۸ به بعد محسوب می‌شود.

   قیمت آپارتمان در اطراف تهران؟

در شهر جدید پردیس هم متاثر از تهران، بازار فروش آپارتمان راکد شده و قیمتها نیز نسبت به بهمن و اسفند تغییر نکرده است. در حال حاضر قیمت واحدهای تحویل آینده در فاز ۱۱ بین ۵۲۰ تا ۵۵۰ میلیون تومان و واحدهای آماده بین ۶۹۰ تا حدود ۹۰۰ میلیون تومان است. در فاز ۹ عمدتا قیمتها کمتر از ۶۰۰ میلیون تومان و در فاز ۵ واحدهای آماده در طبقه همکف ۶۷۰ تا ۶۸۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شود.با اینکه هنوز آمار تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه از سوی بانک مرکزی ارایه نشده، گزارش‌های میدانی گویای آن است که احتمال تغییرات معنادار در معاملات و قیمت مسکن در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ بعید به نظر می‌رسد.

   تاثیر مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن

دولت در نظر دارد واحدهای خالی از سکنه را به منظور ایجاد تعادل وارد بازار مسکن کند. از روز ۱۹ اردیبهشت ماه ثبت اطلاعات ملکی خانوارها در سامانه املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir آغاز شده که تا دو ماه ادامه دارد.

سید محمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان درباره تاثیر مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن می‌گوید: اخذ مالیات از خانه‌های خالی به اندازه‌ای که تبلیغات روی آن شده گشایشی در بازار مسکن نخواهد داشت و دردی را دوا نمی‌کند. دولت باید دو اقدام برای کاهش قیمت مسکن انجام دهد؛ اول اینکه برخی مصالح ساختمانی تعیین‌کننده مثل فولاد، سیمان، آجر و تاسیسات ساختمانی را با قیمت مناسب در اختیار سازندگان بگذارد. دوم اینکه مسکن را به تولید انبوه برساند؛ موفقیتی که هیچگاه در سال‌های گذشته نداشته‌ایم؛ زیرا دولت دخالتی در بازار مسکن ندارد.

   حباب مسکن تخلیه می‌شود؟

در این حال، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بهای فعلی مسکن، قیمت واقعی نیست و حباب زیادی دارد، گفت: روند نزولی که در بارار ارز و طلا آغاز شده است، تاثیر مثبتی در شکست حباب مسکن دارد.محمود محمودزاده به ایرنا درباره چشم‌انداز قیمت مسکن گفت: مسکن به یک‌ کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و همزمان با بازار رقیب رشد کرده که باعث شده تا قیمت‌های فعلی، واقعی نباشد.به گفته معاون وزیر راه و شهرساری قیمت کنونی مسکن چندین برابر افزایش قیمت مصالح ساختمانی رشد داشته که ناشی از رقابت با بازارهای موازی وتاثیرگذار است.محمودزاده گفت: سال گذشته در قیمت مصالح ساختمانی رشد داشتیم اما رشد قیمت مسکن متناسب با رشد مصالح و زمین نبوده است و در رقابت با بازارهای رقیب دچار حباب قیمتی شده است.معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: این ایراد به وضعیت کنونی اقتصاد وارد است که مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده و روند قیمت‌گذاری را دچار بحران کرده است.وی پیش بینی کرد که همزمان با بهبود شرایط سیاست خارجی، کاهش قیمت در بازارهای رقیب از جمله طلا بورس و ارز رخ داده و شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم. محمودزاده گفت: روند نزولی که دربازار ارز و طلا آغاز شده است تاثیر مثبتی در شکست حباب مسکن دارد و در بازار مسکن تاثیر مثبت خواهد گذاشت.

   توپ در زمین شهرداری

در این حال، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با انتقاد از سازمان‌ نظام مهندسی و شهرداری‌ها به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت، گفت: هزینه صدور پروانه ساختمانی ۳۰۰ درصد افزایش یافته است. پورحاجت در گفت‌وگو با تسنیم با اشاره به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر و تاثیر آن بر ساخت و ساز مسکن اظهار کرد: مصیبت‌های بخش مسکن در سال 98 و 99 گریبان بخش تولید را نیز گرفته است. به عبارت دیگر این بخش دچار مشکل شده و نقدینگی در این بخش به‌شدت کاهش یافته است.وی بیان کرد: از سال گذشته مکاتبات متعددی را برای افزایش وام ساخت انجام دادیم که بالاخره امسال این خواسته محقق شد.دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اضافه کرد: به نظر می‌رسد وام جدید ساخت به حوزه تولید کمک می‌کند، البته تولیدی که در بخش مصرفی باشد. وام 450 میلیون تومانی برای پروژه‌های بزرگ رقم چندانی نیست، اما برای پروژه‌های مصرفی که حول و حوش متوسط قیمت مسکن هستند گره گشا خواهد بود.پورحاجت در پاسخ به اینکه امسال هزینه تولید مسکن چه میزانی است و برآورد شما در این رابطه چقدر است، گفت: برآوردها در این زمینه متفاوت است چون ساختمان‌های مختلف و متفاوتی در کشور ساخته می‌شود. اگر هزینه خدمات را از دل هزینه‌های ساخت فاکتور بگیریم و ساختمان را متوسط 4 تا 5 طبقه در نظر بگیریم حدود 6 میلیون تومان برای هر مترمربع می‌شود.وی با بیان اینکه این هزینه بدون هزینه‌های مربوط به اخذ مجوزهاست، ‌اظهار کرد: پروانه ساختمانی در شهرهای مختلف هزینه‌های متفاوتی دارد، ‌همچنین بسته‌های رنگارنگ سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان تجوز می‌کنند، از سوی دیگر ‌هزینه‌ها بابت خرید انشعابات (آب، برق و گاز) نیز وجود دارد که به قیمت تمام شده مسکن اضافه می‌شود.وی با بیان اینکه نرخ افزایش برخی خدمات ارایه شده در بخش ساخت و سازها از جمله خدمات شهرداری‌ها نجومی بوده است، تصریح کرد: در برخی شهرها تا 300 درصد عوارض مربوط به صدور پروانه ساختمانی افزایش یافته است. اینگونه نمی‌شود هر زمان که شهرداری‌ها با کمبود منابع مواجه می‌شوند هزینه‌های خود را از جیب تولید تامین کنند.