چشم‌ان داز 1400 مسکن

مجید اعزازی

در پی اعلام رشد منفی 3.1 درصدی متوسط قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت، گمانه‌زنی‌ها از تداوم رشد منفی قیمت‌ها در بازار مسکن بالا گرفته است. برخی از استادان اقتصاد و صاحب‌نظران بازار استدلال می‌کنند که ریزش قیمت مسکن تا 30 درصد در سال جاری به وقوع خواهد پیوست. گروهی دیگر که نگاهی تکنیکال دارند، تداوم افت قیمت‌ها در بازار ملک را مشروط به تکرار رشد منفی قیمت‌ها در دو ماه آینده می‌دانند. البته گروهی از کارشناسان مسکن بر این باورند که افت قیمت‌ها در بازار مسکن به دلیل روند صعودی شاخص‌های اقتصاد کلان و همچنین افزایش تقاضا در پی رفع احتمالی تحریم‌های امریکا علیه ایران پایدار نخواهد بود. در این میان، گروهی از ناظران و فعالان بازارهای دارایی بر این باورند که دلالان مانع کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن هستند و آنها نمی‌گذارند قیمت‌ها کاهش یابد.  1- بررسی سه سناریوی قیمتی مسکن در سال 1400 و همچنین ادعای ممانعت دلالان از  کاهش قیمت‌ها در بازار ملک نیازمند مرور مختصر تحولات این بازار دست‌کم از ابتدای دور جدید نوسان‌های اقتصاد از آغاز سال 97 است. زمانی که مسکن با نوسان نرخ ارز و رشد قیمت‌ها در بازارهای موازی همگام شد و قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران از حدود 5 میلیون تومان به بالای 30 میلیون تومان در اسفند سال گذشته رسید و پس از آن با رشد منفی 3.1 درصد در پایان فروردین 1400 حدود 29 میلیون و 300 هزار تومان ثبت شد، جهش قیمت‌ها طی سه سال گذشته در شرایطی رخ داد که بازار مسکن در آذر و دی 96 تحت تاثیر رشد ملایم نرخ ارز، پس از حدود 4 سال رکود، وارد فاز رونق غیرتورمی شد، اما پس از گذشت چند ماه، با نزدیک شدن به موعد خروج امریکای ترامپ از برجام در تاریخ 18 اردیبهشت 1397، نرخ ارز دچار جهش شد و سایر بازارها از جمله مسکن را نیز با خود همراه کرد. با توجه به سیاست سرکوب نرخ ارز طی دهه‌های اخیر، در ایران به اشتباه، رشد منفی یا مثبت نرخ ارز، عامل کاهش یا افزایش انتظارات تورمی قلمداد می‌شود، در حالی که این برداشت از دقت لازم برخوردار نیست، چون نرخ ارز خود معلول و به عبارتی نشانه وجود تورم و رشد نقدینگی است. با افزایش انتظارات تورمی، به ویژه در سال‌های 97 و 98، مسکن بهترین پناهگاه نقدینگی بود و از همین رو، با افزایش میزان تقاضا برای «حفظ» و «خرید» ملک، از سویی قیمت‌ها دچار جهش شد و از سوی دیگر، رکود معاملاتی ملک را تقویت کرد، به گونه‌ای که تعداد معاملات ملک از بالای 160 هزار فقره در سال 96 به حدود 122 هزار فقره در سال 97 رسید و در سال‌های 98 و 99 نیز کمی بالاتر از 80 هزار فقره ایستاد.

2- اگرچه طی سال‌های اخیر، عرضه واحد نوساز، همپای تحولات قیمتی، رشد نداشته است و از وضعیت آرمانی ساخت یک میلیون مسکن در سال به 300 هزار واحد در سال افت کرده است، اما با توجه به اینکه قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل بیرون از این بازار رشد یافته‌اند، حتی اگر میزان عرضه واحدهای مسکونی نوساز افزایش می‌یافت، قیمت‌های مسکن تعدیل نمی‌شد و تعداد معاملات نیز رونق نمی‌گرفت. به‌طور مثال، آنگونه که برخی رسانه‌ها اعلام کرده‌اند، در هر یک از ماه‌های اسفند 99 و فروردین 1400 بیش از 130 هزار فایل به بازار مجازی مسکن عرضه شده است، اما شاهدیم که در این دو ماه به ترتیب حدود 5300 و 2400 فقره معامله در شهر تهران صورت گرفته است. تضعیف توان مالی خانوار، افت پوشش‌دهی وام‌های خرید، جذابیت بازارهای موازی از جمله بازار سهام در سال 99 از جمله مهم‌ترین موانع رشد تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک به شمار می‌روند. 

3- با توجه به اینکه موتور محرک رشد قیمت مسکن، رشد نقدینگی و تورم است، می‌توان گفت که رشد منفی 3.1 درصدی قیمت اسمی مسکن (5.8 درصدی قیمت واقعی تعدیل شده با تورم) در فروردین 1400 تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی ناشی از نرخ ارز (با منشاء گشایش در عرصه سیاست خارجی) است و این در حالی است که دیروز خبری مبنی بر تعیین دامنه متقارن نوسان روزانه 2 درصدی برای نرخ ارز از سوی نمایندگان مجلس اعلام شد و نشان داد که نباید برای افت نرخ ارز چشم‌انداز بسیار مثبتی قایل شد. از این رو، به نظر می‌رسد، با تیره شدن چشم‌انداز ریزش نرخ ارز به زیر 20 هزار تومان، نباید منتظر تداوم افت قیمت مسکن طی ماه‌های آینده بود. در این حال، تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که رشد نقدینگی در اسفند ماه ۹۹ از رقم ۴۰ درصد گذر کرده است و رکورد تازه‌ای را در دهه 1390 برجای گذاشته است. همچنین در دو ماه پایانی سال ۹۹ حجم پول ۱۰درصد افزایش یافته است. بی‌گمان، وجود چنین عملکردهایی، چشم‌انداز مثبتی از کاهش نرخ تورم به دست نمی‌دهد. به عبارتی می‌توان گفت که موتور محرک رشد قیمت مسکن، همچنان روشن و پرقدرت است. بی‌گمان، در چنین شرایطی، اساسا سخن گفتن از دست داشتن دلالان در ممانعت از افت قیمت ملک یا تلاش برای افزایش آن بی‌معنی است و نمی‌توان فعالیت دلالان را عامل افت و خیز قیمت‌ها تلقی کرد.