بازی دلار و کرونا با معاملات ملکی ایرانی‌ها در ترکیه
گروه راه و شهرسازی|
تازه‌ترین آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ترکیه حاکی است، ایرانی‌ها کماکان بزرگ‌ترین گروه خارجی خریدار خانه در ترکیه هستند و در ماه آوریل 2021 (از 12 فروردین تا 11 اردیبهشت سال جاری) ۵۵۷ واحد مسکونی در این کشور خریداری کرده‌اند. در این حال، مقایسه تعداد آپارتمان‌های خریدار شده توسط ایرانی‌ها در آوریل (557 واحد) با همین شاخص در ماه مارس (663 واحد مسکونی) نشان می‌دهد ایرانی‌ها نسبت به ماه میلادی قبل، حدود 15 درصد کمتر مسکن (بیش از 100 واحد مسکونی) خریده‌اند.
اگرچه گفته می‌شود، کاهش محدودیت‌های کرونایی در ترکیه با توجه به واکسیناسیون حدود 13 درصد از جمعیت این کشور، پای خارجی را در بازار مسکن این کشور محکم‌تر کرده است، اما واقعیت این است که با توجه به کاهش نرخ ارز در ایران، شرایط برای سرمایه‌گذاری در خارج از کشور از جمله خرید مسکن در ترکیه تسهیل شده است. به گونه‌ای که اگر در اوایل آوریل هزینه خرید آپارتمان در ترکیه برای ایرانیان حدود 6.5 میلیارد تومان بود، در اواخر ماه مورد اشاره با توجه به کاهش نرخ ارز به حدود 22 هزار تومان، این هزینه به 5.5 میلیارد تومان کاهش یافته است. با این حال، تعداد آپارتمان‌های خریداری شده توسط ایرانی‌ها در ترکیه در آوریل نسبت به مارس کمتر شده است. این مساله دلایل مختلفی می‌تواند داشته باشد از جمله قرمز شدن وضعیت کرونا در اغلب شهرهای کشور. به گزارش ایسنا به نقل از خبرگزاری آناتولی ترکیه، کاهش محدودیت‌های کرونایی در ترکیه باعث شده تا تمایل اتباع خارجی برای خرید خانه در ترکیه افزایش داشته باشد، به گونه‌ای که طبق اعلام مرکز آمار این کشور، در ماه آوریل، میزان خرید خانه توسط اتباع خارجی نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۱۶ درصد افزایش داشته و به ۴۰۷۷ واحد رسیده است. پس از کاهش ارزش پول ملی ترکیه، جذابیت خرید خانه توسط خارجی‌ها بیشتر شده است.
بررسی‌های «تعادل»، نشان می‌دهد که جذابیت خرید خانه در ترکیه توسط خارجی‌ها صرفا، در افزایش قدرت چانه‌زنی و یافتن املاک مناسب‌تر خلاصه می‌شود و در اصل مبلغ که دستکم 250 هزار دلار امریکا است، برای طرف‌های خارجی تغییری حاصل نشده است. چرا که خارجی‌ها و از جمله ایرانی‌ها با دلار در بازار ملک ترکیه معامله می‌کنند، پس تفاوتی از این جهت برای آنها ایجاد نشده است. همزمان، 250 هزار دلار به واسطه کاهش ارز لیر، قدرت خریداران خارجی برای انتخاب آپارتمان‌های با کیفیت‌تر و با متراژ بیشتر را افزایش داده است.
بر اساس گزارش خبرگزاری آناتولی، از ۹۵ هزار و ۸۶۳ خانه فروخته شده (شامل واحدهای فروخته شده به اتباع خارجی و اتباع ترک)، استانبول محبوب‌ترین شهر برای خرید خانه بوده و طی یک سال اخیر ۵۱ هزار و ۶۲۳ مورد از کل معاملات مسکن صورت گرفته مربوط به این شهر بوده است. پس از استانبول نیز شهرهای آنتالیا با ۲۵ هزار و ۳۹۵ مورد و آنکارا با ۱۵ هزار و ۳۵۸ مورد، محبوب‌ترین شهرها برای خرید خانه در ترکیه بوده‌اند. به گفته مرکز آمار ترکیه، در ماه آوریل اتباع ایرانی با خرید ۵۵۷ واحد خانه، بزرگ‌ترین گروه بزرگ خریدار خارجی مسکن ترکیه بوده‌اند و عراقی‌ها با خرید ۵۴۶ خانه در صدر این ماه قرارگرفته‌اند. شهروندان روسی با خرید ۴۰۲ خانه در ترکیه سومین گروه بزرگ خارجی خریدار مسکن بوده‌اند. محبوب‌ترین شهرها برای خرید خانه توسط اتباع خارجی در این بازه زمانی استانبول، آنتالیا و ازمیر بوده است.
با این حال در مجموع 4 ماه نخست امسال ۳۸۳ هزار و ۸۲۱ خانه در ترکیه فروخته شد که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، ۲۷ هزار واحد کاهش یافته است.
دلایل جذب خارجی‌ها در بازار ترکیه
بر اساس قوانین موجود در کشور ترکیه، اتباع خارجی با حداقل خرید 250 هزار دلار ملک در این کشور و حفظ آن به مدت سه سال می‌توانند تابعیت ترکیه را کسب کنند. اگرچه داشتن تابعیت ترکیه و بهره‌مندی از سایر مزایای اقتصادی و سیاسی زندگی در این کشور هر یک به تنهایی یا در مجموع می‌تواند عامل فرار سرمایه‌ها به خارج از ایران تعبیر و تفسیر شوند اما به اعتقاد برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن، رکود بازار مسکن در شهر تهران را نیز باید به عنوان یکی از عوامل خروج سرمایه از کشور در نظر گرفت، چه آنکه خریداری از بیش از 5 هزار ملک توسط ایرانی‌ها در سال 2019 در شرایطی صورت گرفته بود که بازار مسکن تهران در رکود کامل قرار داشت .
دولت ترکیه در جذب سرمایه چه کار کرد؟
بعد از دهه ۱۹۸۰ میلادی و تغییر نظام اقتصادی ترکیه از نظام نیمه دولتی و تلاش برای گذر به نظام اقتصادی بازار آزاد، مساله فروش املاک و اراضی به اتباع خارجی نیز مطرح شد. در مرحله نخست ترکیه منطبق با اصل متقابل، امکان فروش املاک و اراضی به اتباع خارجی را فراهم آورد.در این مرحله به‌طور عمده اتباع اروپایی به خصوص آلمان و انگلیس در مناطق مشخصی از ترکیه همانند استان‌های آنتالیا و موغلا که در کنار دریای مدیترانه و اژه قرار دارند اقدام به خرید ملک کردند.در مرحله بعدی ترکیه محدودیت‌ها را کاهش و از سال ۲۰۱۳ میلادی بدین سو ترکیه محدویت در خرید املاک و اراضی برای اتباع خارجی را از میان برداشت. تا سال ۲۰۱۳ میلادی اتباع ایرانی شامل محدودیت در خرید املاک و اراضی بودند.
قبل از این سال اتباع ایرانی ملک را به نام یک شخص معتمد خود خریداری یا ملک را به صورت مثلا ۱۰۰ ساله کرایه و حق فروش را نیز برای خود ملحوظ می‌کردند.دولت ترکیه اما در سال ۲۰۱۸ میلادی شرایط کسب تابعیت این کشور را تغییر داد و امکان کسب تابعیت با خرید یک ملک به ارزش ۲۵۰ هزار دلار یا ۵۰۰ هزار دلار سرمایه‌گذاری را نیز فراهم کرد. افرادی که ارزش ملک خریداری شده آنها کمتر از ۲۵۰ هزار دلار باشد تنها حق اقامت ترکیه را به دست می‌آورند. خرید و حفظ ملک به مدت سه سال منجر به اخذ تابعیت از ترکیه نیز می‌شود.فروش واحدهای مسکونی به اتباع خارجی در ترکیه راه را برای سودجویان نیز باز کرده است و در طول سال‌های اخیر موارد بسیار زیادی کلاهبرداری، فروش واحدهایی که تنها حق استفاده از آنها برای یک محدوده زمانی در سال میسر است، فروش یک واحد مسکونی به بیش از یک نفر، فروش واحد مسکونی به جز واحدی که باید به فروش برسد، فروش واحد مسکونی با قیمتی بیش از قیمت رایج آن مشاهده شده است. در مورد اتباع ایرانی علاوه بر موارد یاد شده موارد زیادی از سودجویی و کلاهبرداری در حین نقل و انتقال ارز به ترکیه نیز مشاهده شده است.
بازار مسکن ایران در حالت نیمه‌کما
بی گمان یکی از دلایل افزایش تمایل خرید خانه در ترکیه، رکود بازار مسکن در کشور است. بازاری که به گفته حسن محتشم، کارشناس مسکن به حالت نیمه‌کما رفته است و به دلیل کنترل بازار ارز توسط دولت و وضع بد بورس، سرمایه‌گذاران به بازار مسکن کوچ کرده‌اند. محتشم در گفت‌وگو با تسنیم درباره بازار مسکن اظهار کرد: بخش مسکن کشور با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد، افزایش تقریبا 100 درصدی قیمت مسکن در سال 98 نسبت به 97 و سال 99 نسبت به سال 98 تقریبا به حالت نیمه کما رفته است.
وی ادامه داد: در زمان حاضر نقدینگی‌های سرگردانی در جامعه وجود دارد که باید به جایی پناه ببرد، این سرمایه‌ها چیزی نیست که ما انتظار داشته باشیم بخوابد و ساکن بماند.
وی افزود: از سوی دیگر عملکرد دولت در بورس باعث شد تا سرمایه بسیاری از مردم به خصوص افراد سطح پایین درآمدی به دلیل حباب جذب و در مدت کوتاهی افت کرده و متضرر شوند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با یادآوری اینکه نوسانات بازار بورس باعث شد تا سرمایه‌گذاران سرخورده از آن خارج شوند، اضافه کرد: بازار ارز و سکه توسط دولت کنترل می‌شود؛ ابتدای امسال نرخ دلار دربازه 25 تا 26 هزار تومان بود که با افزایش تزریق ارز، نرخ دلار طی روزهای گذشته به 21 هزار تومان هم کاهش یافت. محتشم گفت: با توجه به دلایل ذکر شده شرایطی به وجود آمده تا بخش مسکن در زمان حاضر به حالت نیمه کما برود. وی بیان کرد: رشد سرسام‌آور قیمت مسکن، قدرت خرید برای مصرف‌کننده واقعی را بسیار کاهش داده، اما در مقابل سرمایه‌گذاران با توجه به اتفاقات بازار بورس و کنترل بازار ارز توسط دولت به بازار مسکن کوچ کرده‌اند.
وی با بیان اینکه طی ماه فروردین و اردیبهشت نسبت به سال 99 شاهد 10 درصد برگشت قیمت مسکن هستیم، تصریح کرد: بازار مسکن، بازار خوب و امیدوارکننده نیست. مردم هم‌‌اکنون منتظر نتیجه دو اتفاق هستند؛ یکی مذاکرات برجام که روی همه بخش‌ها از جمله مسکن تاثیرگذار است و دیگری انتخابات. کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: در صورتیکه مذاکرات برجام به نتیجه مثبتی برسد، صادرات نفت و مراودات بازرگانی باعث افزایش درآمدهای ارزی شده و این مساله روی بازار‌های اقتصادی کشور تاثیر مثبتی خواهد گذاشت.
