مسکن زیر سایه 2 ریسک غیراقتصادی
گروه راه و شهرسازی|
کمتر از یک هفته مانده به آغاز فصل تابستان، همچنان سایه دو ریسک اساسی انتخابات ریاست‌جمهوری و مذاکرات هسته‌ای بر سر بازارها است. اگر چه از قبل مشخص بود که انتخابات ریاست‌جمهوری در تاریخ 28 خرداد سال جاری برگزار خواهد شد، اما بسیاری در داخل و خارج از کشور گمان می‌کردند که مذاکرات هسته‌ای دست کم تا اوایل خردادماه به نتیجه خواهد رسید و قدری از فشار تحریم‌ها بر اقتصاد ایران کاسته خواهد شد. اینک اما آنچه مسلم است اینکه تا دوشنبه هفته آینده، درصورتی که انتخابات به دور دوم کشیده نشود، رییس‌جمهور منتخب مشخص خواهد شد. اما دستیابی به توافق هسته‌ای ممکن است چندین هفته دیگر طول بکشد. در این حال، از آنجا که در دو ماهه نخست سال قیمت اسمی مسکن در تهران حدود 5 درصد و قیمت واقعی آن (تعدیل شده با تورم) حدود 8.3 درصد افت کرده است، انتظار می‌رود، تا اول مهر ماه سال جاری چنین روندی ادامه داشته باشد تا حباب مسکن آنگونه که برخی از اقتصاددانان پیش بینی کرده‌اند تا 30 درصد تخلیه شود. در این حال، بر اساس آمارهای ماهانه مرکز آمار ترکیه، تقاضا برای سرمایه‌گذاری در مسکن ترکیه همچنان روندی صعودی دارد. مساله‌ای که بیش از اینکه با افت سرمایه‌گذاری در مسکن کشور مرتبط باشد، با فضای کلی اقتصاد رنج کشیده از کسری بودجه مزمن و تورم دو رقمی مزمن طی چند دهه اخیر مرتبط است. بر اساس آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی ایران طی 9 ماهه نخست سال گذشته، حدود 5.2 میلیارد دلار سرمایه از کشور خارج شده است که بخشی از آن مرتبط با خرید مسکن در کشورهای همسایه است. برآوردهای «تعادل» نشان می‌دهد که طی 9 ماهه سال 2020 حدود 6 هزار واحد مسکونی توسط ایرانی‌ها در ترکیه خریداری شده است که با در نظر گرفتن حداقل میزان سرمایه‌گذاری برای کسب تابعیت ترکیه (250 هزاردلار) حدود یک میلیارد و 500 هزار دلار از 5.2 میلیارد دلار خارج شده از کشور به این خرید مسکن اختصاص یافته است که رقم قابل توجهی است. البته باید توجه داشت که خرید ملک توسط ایرانی‌ها محدود به ترکیه نمی‌شود و کشورهایی همچون امارات متحده عربی و اسپانیا نیز مقاصد جذاب برای سرمایه‌گذاری ملکی از سوی ایرانیان به شمار می‌روند.
همه منتظر نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری
در این حال، مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به آخرین وضعیت بازار مسکن گفت: ما هم‌اکنون دچار یک رکود هستیم و همه منتظرند ببینند نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری چه می‌شود.
وی در گفت‌وگو با ایلنا ادامه داد: خوشبختانه فارغ از گرایش‌های مختلف 7 نامزد ریاست‌جمهوری، همه آنها یکی از دغدغه‌های خود را توجه به مساله مسکن اعلام و تاکید کردند که در سال‌های گذشته به موضوع مسکن آنگونه که باید توجه نشده است و بعد از این باید برنامه‌ریزی دقیقی صورت بگیرد.
خسروی با اشاره به اینکه در 8 سال گذشته در برنامه‌ریزی و ناوبری مسکن خوب عمل نشده است، افزود: دولت در خرداد 99 اعلام کرده که قیمت مسکن 48 درصد افزایش داشته است طبیعی است که وقتی دولت چنین رقمی را اعلام می‌کند، روی بازار تاثیر می‌گذارد و ما در بازار حتی شاهد افزایش قیمت 90 درصدی بودیم. البته در این افزایش قیمت، آژانس‌های املاک هیچ نقشی نداشتند زیرا نقش آژانس‌های املاک مانند نقش راهنمایی و رانندگی است که بر رعایت اصول و قانون نظارت می‌کند.
وی ادامه داد: متاسفانه بسیاری از مسوولان که در حوزه مسکن مسوولیت دارند از زیر کار شانه خالی می‌کنند و از آنجایی که پیشانی بازار مسکن، آژانس‌ها و مشاوران املاک هستند مردم تصور می‌کنند که همه مشکلات مسکن بر گردن مشاوران املاک است که این کار اشتباه است.
خسروی افزود: اینکه گفته می‌شود مشاوران املاک به دنبال افزایش قیمت مسکن هستند تا با گرانفروشی، کمیسیون بیشتری را به دست بیاورند اشتباه است، زیرا میزان کمیسیون کاملا مشخص است و به نفع مشاوران املاک است که معاملات بیشتری در بازار صورت بگیرد و طبیعی است که معاملات بیشتر تابع قیمت‌های متعادل و معقول است.
وی ادامه داد: وعده‌های پوچ برای ساخت مسکن اجتماعی و زیر سوال بردن مسکن مهر، آغاز طرحی به عنوان مسکن ملی که در بهترین حالت سال 1401 به ثمر خواهد نشست، عدم عمل به قانون و توجه به ساخت مسکن برای دهک‌های پایین جامعه بر اساس ماده 31 قانون اساسی، گران شدن قیمت مسکن در تهران و خروج سرمایه خریداران از کشور با هدف خرید مسکن در ترکیه و کشورهای دیگر، از جمله علت‌هایی است که بر بازار مسکن تاثیر منفی گذاشته است.
ترکیه ارزان‌تر از تهران؟
خسروی افزود: امروز با توجه به گرانی بازار مسکن خرید یک منزل مسکونی در ترکیه ارزان‌تر از تهران است و حتی شرایط به گونه‌ای شده که متقاضیان خرید در ترکیه دیگر نیاز به تبادلات ارزی ندارند و فقط کافی است خانه خود را در تهران تحویل بدهند و در ترکیه یک خانه تحویل بگیرند.
خسروی افزود: هرچه قیمت مسکن افزایش پیدا کند، به دلیل پایین بودن قدرت خرید مردم باعث رکود در معاملات می‌شود و این مساله به ضرر مشاوران املاک و آژانس‌های ملک است. اگر قدرت خرید و اجاره مردم به سمتی حرکت کند که یک فرد متقاضی مسکن بتواند ملک خود را بزرگ‌تر کند و مثلا از دو خوابه به سه خوابه ارتقاء دهد آن زمان برای من به عنوان یک مشاور املاک سود بیشتری خواهد داشت.
متقاضیان خرید ملک در ترکیه
چه کسانی هستند؟
به گزارش «تعادل»، همان‌طور که رییس اتحادیه املاک اشاره کرده است، قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت افت کرده است و همین مساله در کنار جذابیت بازارهای دیگر همچون رمز ارزها برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان، بازار مسکن را از مشتری خالی کرده و شرایط رکود را فراهم آورده است. اما بی‌گمان، از آنجا که خرید ملک در ترکیه دست کم به 6.5 میلیارد تومان (به اندازه قیمت 3 تا 4 آپارتمان معمولی و متوسط در تهران) پول نقد نیاز دارد، صرفا از سوی قشر خاصی از مردم و با هدف کسب تابعیت انجام می‌شود. در واقع، متقاضیان خرید مسکن در ترکیه، نه زوج‌های جوان و خانوارهای فاقد مسکن که افراد یا خانوارهایی هستند که قیمت مسکن آنان طی سه سال اخیر و در بادِ تورم حبابی شده و حالا می‌توانند با فروش ملک خود، شرایط سرمایه‌گذاری در خارج از ایران را فراهم کنند. از این رو، نمی‌توان گفت که خرید خانه در ترکیه جایگزین خرید خانه در داخل کشور شده است.
بانک‌ها از بازار مسکن بروند
خسروی همچنین در گفت‌وگوی خود اظهار کرد: یکی از مشکلات بازار مسکن حضور پرقدرت بانک‌ها در این بازار است. بانک‌ها باید پای خود را از بازار مسکن بیرون بکشند. زمانی ساخت و ساز مسکن تقریبا در اختیار بخش خصوصی بود و امکان داشت که با کنترل بخش خصوصی، قیمت را نیز کنترل و تنظیم کرد اما امروز بخش دولتی و بانک‌ها کاملا وارد بازار مسکن شده‌اند و به جای آنکه با سپرده‌های مردم به سمت تولید و گسترش زیرساخت‌های کشور حرکت کنند به سمت ساخت و ساز مسکن و خرید و فروش آن روی آورده‌اند.
خسروی افزود: بانک‌ها زمین را می‌خرند، مسکن در آن می‌سازند اما نمی‌فروشند بلکه خانه‌های خالی را نگه می‌دارند و باعث ایجاد بحران در بازار می‌شوند تا بتوانند املاک خود را گرانتر بفروشند و از آنجایی که با بانک مرکزی نیز هماهنگ هستند، هیچ کسی با آنها برخورد نمی‌کند.
وی ادامه داد: امروز بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ساخت و ساز مسکن ندارد زیرا ارگان‌های مختلف همچون شهرداری و اداره مالیات هیچ حمایتی از تولید مسکن نمی‌کنند. از سوی دیگر طرح‌هایی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی اجرا نشده است و حتی با اجرای این طرح نیز مدت‌زمان زیادی طول می‌کشد تا اثر آن در بازار مسکن مشخص شود و حداقل 4 سال طول می‌کشد تا اثر اخذ مالیات از خانه‌های خالی در بازار مسکن هویدا شود.
مالیات قیمت‌ها را افزایش می‌دهد
خسروی افزود: این تصور که دولت از خانه‌ها و سازندگان مسکن مالیات بگیرد بر ارزان شدن آن تاثیر می‌گذارد، اشتباه است زیرا هر چقدر مالیات افزایش پیدا کند فروشنده کالا آن بخش از قیمت اضافه شده را از خریدار دریافت می‌کند و همین مساله باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود و لذا باید قطعا در این بخش ما به سمت تعادل و از بین بردن بی‌عدالتی مالیاتی حرکت کنیم.وی با اشاره به اینکه باید دولت مقتدری بر سر کار بیاید تا بتواند مشکلات بازار مسکن را حل کند، گفت: همه ما در هر پست و مقامی باید تلاش کنیم تا به دولت کمک کنیم و اگر می‌دانیم طرحی داریم که می‌تواند باعث رونق بازار مسکن بشود و مشکلات مردم را در این حوزه حل کند، فارغ از جناح‌بندی‌ها و دیدگاه‌های سیاسی ارایه کنیم.خسروی با اشاره به وضعیت آینده بازار مسکن گفت: قیمت‌ها در سال‌های اخیر بسیار افزایش پیدا کرده و بازار دیگر کشش افزایش بیشتر را ندارد و با توجه به اینکه اولین اقدام هرکدام از نامزدهای مطرح شده بعد از انتخاب به عنوان رییس‌جمهور، اجرای برنامه‌های کوتاه‌مدت برای مسکن است، طبیعی است که قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد و قطعا باید برای ثبات بلندمدت در بازار مسکن به سمت تولید بیشتر مسکن حرکت کنیم تا قیمت‌ها پس از کاهش دوباره افزایش پیدا نکنند.
وی ادامه داد: تغییر روند ساخت مسکن از سنتی به صنعتی و ساخت سریع مسکن‌های کوچک و زودبازده، واگذاری زمین به صورت رایگان به سازندگان تایید شده حرفه‌ای و صنعتی، تغییر وضعیت رهن و اجاره خانه از سنتی به صنعت اجاره مسکن، ارایه تسهیلات به خریداران مسکن و سازندگان به شکلی که دریافت‌کننده تسهیلات بتواند با وامی که می‌گیرد 80 درصد هزینه خرید یک خانه را تامین کند، در اختیار گذاشتن مسکن و زمین شبیه طرح‌های 99 ساله از جمله طرح‌هایی است که می‌تواند در رونق بازار مسکن و کاهش قیمت نهایی تاثیرگذار باشد.
