قیمت مسکن تابع سیاست‌های اقتصادی دولت

گروه راه و شهرسازی|

روند رشد نقدینگی در سال 1400 نگران‌کننده است و تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت نقدینگی در کشور، سیگنال مثبتی مخابره نکرد. وضعیتی که مورد توجه رییس‌جمهور جدید کشور نیز هست و او در سخنان خود در مراسم تنفیذ حکم ریاست‌جمهوری به آن اشاره کرد و گفت: «امروز با تورم بیش از ۴۴ درصد، رشد نقدینگی ۶۸۰ درصدی، ۳ برابر شدن بدهی‌های دولت از سال ۹۴ و کسری بودجه ۴۵۰ هزار میلیاردی مواجه هستیم و شرایط اقتصادی مردم را در وضعیت مناسبی نمی‌بینیم.» طبق اعلام بانک مرکزی، رشد پایه پولی در سه‌ماهه ابتدایی 9.2 درصد رشد داشته است. از این رو، در شرایطی که رشد اقتصاد ایران طی دهه 1390 حدود نیم درصد بوده است، رشد شتابان نقدینگی در این دهه، به معنی باد شدن قیمت کالاها است. متاسفانه از آنجا که این روند، همچنان با شدت ادامه دارد، انتظار افزایش قیمت دارایی‌ها از جمله مسکن نیز دور از ذهن نیست و وضعیت ثبات نسبی قیمت اسمی مسکن طی ثلث اول سال جاری، پایدار نخواهد بود. اگر چه، بازار مسکن با مسائل دیگری همچون رشد شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی و کاهش شدید آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی دست به گریبان است اما با وجود این مشکلات، مساله حجم نقدینگی در اقتصاد بر بازار مسکن و سایر بازار استیلا دارد و تا زمانی که این رشد فزاینده مهار نشود، هیچ گونه تصویر با ثباتی از آینده کالاهایی همچون مسکن قابل تصور نیست. 

      آینده مسکن در گروی عملکرد آتی دولت

در این حال، حسن محتشم، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در پنج ماه گذشته تورم بازار مسکن صفر شده است گفت: ادامه ثبات کنونی به عملکرد دولت آینده بستگی دارد اما می‌توان از دیدگاه افراد نزدیک رییس‌جمهور برداشت کرد که به خلق پول و انبساط مالی اعتقاد دارند که اگر این برداشت درست باشد ایجاد تورم اجتناب‌ ناپذیر خواهد بود.محتشم در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: وضعیت آینده بازار مسکن تا حد زیادی به تصمیمات تیم اقتصادی دولت آقای رییسی بستگی دارد. اما آنچه از عملکرد گذشته و دیدگاه افراد اطراف رییس‌جمهور سیزدهم برداشت می‌شود این است که احتمالا دولت آینده بخشی از برنامه‌های خود را بر خلق پول، پرداخت یارانه و به‌طور کلی سیاست‌های انبساطی مالی می‌گذارد که اثرات تورمی در اقتصاد و به تبع آن بخش مسکن خواهد داشت.وی افزود: عمده کسانی که در دایره اطراف رییسی حضور دارند در دولت‌های گذشته نیز سمت داشتند و افراد ناشناخته‌ای نیستند. نتیجه اقدامات اقتصادی برخی از این افراد در دولت‌های نهم و دهم خود را نشان داد. با این همه امیدواریم دولت سیزدهم با کسب تجربه از گذشته، شرایط اقتصاد را به سمت آرامش ببرد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: علت ثبات قیمت‌ها که از اواخر سال گذشته در بازار مسکن ایجاد شده فروکش کردن حجم تقاضای سرمایه‌ای به این بخش است. تقاضای واقعی هم به دلیل کاهش قدرت خرید وارد بازار نشده و اگر دولت آینده مستقر شود می‌توانیم حدس بزنیم که از شهریورماه به بعد مقداری بازار مسکن به تحرک برسد.

      در کوتاه‌مدت امیدی به بهبودی وجود ندارد

محتشم اظهار کرد: شرایط تحریم‌ها، نقدینگی بیش از حدی که همچنان در حال افزایش است، ناکارآمدی بخش تولید و معلق بودن برجام کاملا بر اقتصاد کشور تاثیر گذاشته است. دولت هم منابع آنچنانی ندارد که بخواهد اوضاع اقتصادی را بهتر کند؛ حداقل در کوتاه‌مدت نمی‌توان چندان امیدوار بود و مسوولان نیز به این موضوع اشاره دارند. وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد مسوولان دولت آینده انتظار مقاومت بیشتری از مردم دارند گفت: اگر تیم اقتصادی دولت بتواند در سطوح سیاسی و بین‌المللی گره‌گشایی کند قطعا نرخ تورم کند می‌شود و حتی ممکن است نرخ ارز کاهش پیدا کند. اما به نظر می‌رسد انتظار کاهش قیمتها چنان بجا نباشد. به هر حال شرایط اقتصاد ایران پیچیده است و اولین قدم برای حل مشکلات این است که اوضاع اقتصاد را بپذیریم. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره تاثیر رشد قیمت سیمان و فولاد بر بازار مسکن گفت: افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی به سرعت در بازار مسکن نمود پیدا نمی‌کند و در میان‌مدت خود را نشان می‌دهد. اما به هر حال وقتی سیمان از پاکتی ۳۵ هزار تومان به حدود ۱۰۰ هزار تومان می‌رسد نمی‌توان توقع داشت سازندگان با ضرر، واحدهای خود را بفروشند. اثرات رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در آینده خود را نشان می‌دهد اما در شرایط فعلی چندان محسوس نخواهد بود.

      بازگشت قیمت تیر به سطح اسفند 99

وی با اشاره به آمار بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۴۰۰ اظهار کرد: متوسط قیمت در تهران به حدود ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که با اسفندماه سال گذشته برابری می‌کند. در واقع تورم مسکن در پنج ماه گذشته صفر بوده است. اما نمی‌توان اینطور تصور کرد که در شش ماهه دوم سال نیز نرخ تورم مسکن صفر خواهد بود. عوامل بسیاری از جمله نوسانات اقتصاد کلان، وضعیت بازارهای موازی، ارزش پول ملی، نرخ نهاده‌های ساختمانی و عملکرد دولت سیزدهم در آینده بازار مسکن تاثیرگذار است. محتشم، افزایش ساخت و ساز را در کنترل بازار مسکن موثر دانست و افزود: آقای رییسی اعلام کرده که می‌خواهد سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد. در حال حاضر حدود ۴۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود. رییسی باید کاری کند که ۶۰۰ هزار واحد البته بدون دخالت مستقیم دولت به این عدد اضافه شود. یعنی برنامه‌ریزی را دولت انجام دهد و بخش خصوصی بسازد. اگر این اتفاق رخ دهد قیمت‌ها خود به خود کنترل می‌شود و تا حد زیادی تقاضای بازار حتی تقاضای سرمایه‌ای جواب داده می‌شود. از طرف دیگر با توجه به پیشران بودن بخش مسکن، اشتغال افزایش پیدا می‌کند که برای رونق اقتصادی خوب است.

رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن طی سال 99

وزارت راه و شهرسازی از رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن به ۱۸.۷ درصد در سال ۹۹ و سهم ۳۳ درصدی مسکن در سبد خانوارهای ایرانی خبر داد.به گزارش تسنیم، بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی طی یک دهه اخیر سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی حدود 6 درصد، از تشکیل سرمایه ثابت 30 درصد، از اشتغال مستقیم کشور 12 درصد، از تسهیلات بانکی اعطایی 11 درصد بوده است. این سهم برای سال 99 حدود 6 درصد محاسبه شده است. سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری مسکن نیم تا 3 درصد و سهم مسکن از بودجه خانوار حدود 33 درصد بوده است. همچنین بررسی‌های بانک مرکزی که سهم ارزش افزوده بخش‌ها از تولید ناخالص داخلی را در میانگین 5 سال منتهی به سال 1398 مورد بررسی قرار داده است، نشان می‌دهد سهم خدمات مستغلات از تولید ناخالص داخلی 13.6 درصد، سهم ساختمان از تولید ناخالص داخلی 5.6 درصد، و سایر بخش‌های اقتصاد 80.8 درصد از تولید ناخالص داخلی را داشته است. همچنین در این بررسی، خدمات دلالان مستغلات یک درصد، خدمات واحدهای غیر مسکونی 6 درصد، خدمات واحدهای مسکونی روستایی 6 درصد، خدمات واحدهای مسکونی شهری 87 درصد تولید ناخالص داخلی را شامل شده است. در 5 سال منتهی به سال 98 به‌طور میانگین ساختمان‌های عمومی 25 درصد، ساختمان‌های خصوصی روستایی3 درصد و ساختمان‌های خصوصی شهری 72 درصد ارزش افزوده ناخالص داخلی را به خود اختصاص دادند.  بر اساس این گزارش، بررسی‌های انجام شده طی سال‌های 1380 تا 1399 نشان می‌دهد بیشترین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مربوط به سال 1386 بوده که بخش خصوصی 48 درصد در بخش ساختمان‌های جدید مناطق شهری سرمایه‌گذاری کرد. این روند طی سال‌های بعد کاهشی بوده است. در سال‌های 1390 و 1391 این شاخص مثبت شد و روند افزایشی یافت و از منفی 1.2 درصد در سال 1388 به 5.9 درصد درسال 1391 رسید. در سال 1396 نیز این رقم 7.9 درصد و در شش ماه سال 1399 با اجرای مجموعه سیاست‌های از جمله طرح ملی مسکن این رقم به18.7 درصد رسید. رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به قیمت ثابت حاکی از آن است که اگرچه در طی سال‌های 1394 و 1395 وضعیت مناسبی نداشته است اما در سال‌های 1396تا 1399 رشد داشته است. در شش ماه سال 1399 رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید تهران حدود 20 درصد و رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید سایر مناطق شهری بیش از 30 درصد شده است.