بازار مسکن، تهدید اقتصاد

سیده‌فاطمه مقیمی

برخوردهای سلیقه‌ای و مدیریت کوته‌بینانه در دولت‌های قبل، ورود و دخل و تصرف در بازار مسکن بدون در نظر گرفتن اثرات و تبعات این اقدامات در سایر بازارها و عدم بررسی تکافوی کسب و کارهای پشتیبان بازار مسکن، نوسانات شدید ارزی و عدم توانایی مدیران و برنامه‌ریزان در کنترل تبعات اقدامات خصمانه تحریمی در بازار مسکن و در آخر نیاز همیشگی به مسکن، موجب شده شاهد بی‌نظمی و بی‌سامانی در بازار مسکن باشیم و هر روزه آگهی‌های غیرقابل ‌باور بیشتری ببینیم. در این یادداشت برخی از جوانب این ابرچالش ملی مورد بررسی قرار گرفته است.

ابرمالکان در بازار مسکن چه کسانی هستند؟ آیا می‌توان شرکت‌های انبوه‌سازی، یا مالکان شخصی‌سازها را ابرمالکان در بازار مسکن دانست؟ قطعا خیر، شرکت‌های انبوه‌سازی با قراردادهای شرکتی اقدام به ساخت می‌کنند و عملا مالک نیستند و پس از اتمام عملیات ساخت، کل واحدها را یک‌جا تحویل می‌دهند و تعاونی‌ها یا سازمان‌های طرف قرارداد مالک محسوب می‌شوند و قریب ‌به‌اتفاق این موارد مطابق ضوابطی که عموما به ‌طور کامل اجرا می‌شوند، واحدهای آماده شده از قبل به پرسنل یا متقاضیان واگذار شده است. سازند‌ه‌های شخصی‌سازی هم نهایتا در سال دوم پروژه به اتمام میرسانند و نهایتا تولیدکننده 20 واحد مسکونی باشند و به دلیل ماهیت کسب و کار ساخت و ساز شخصی‌سازی و اهمیت نقدشوندگی کوتاه‌مدت، در مدت زمان کوتاهی واحدهای آپارتمانی را پیش از اتمام یا پس از اتمام، به فروش می‌رسانند. پس در هر دوی موارد احتکارگری عمده در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد. سوال این است که، پس چه کسی توان این را دارد که به یک‌باره مثلا 100 هزار واحد آپارتمان را احتکار کند؟ پاسخ آسان است، دو ابرمالک در بازار مسکن وجود دارد، یکی بانک‌ها و دولت! بانک‌های خصوصی و دولتی چه از طرق سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه‌های مسکونی و چه از طریق پرداخت وام ساخت به سازندگان و چه از طریق پرداخت وام و تسهیلات خرید آپارتمان، هم در بخش عظیمی از بازار مسکن، جایگاه مالک دارند و هم در بخش عظیم دیگری به‌ طور غیرمستقیم قیمت‌گذار و جریان‌ساز هستند. از سوی دیگر بانک‌ها هرگز نمی‌توانند با عرضه یک‌باره قیمت را نزولی کنند، چرا که بقای اقتصادی بانک‌ها در شرایط تحریمی امروز وابستگی مستقیم به دارایی‌های ملکی و اندوخته ارزی بانک دارد. به زبان ساده اگر در یک سال، افزایش قیمت ارز نداشته باشیم، افزایش قیمت مسکن نیز نداشته باشیم، با در نظر گرفتن میزان سود مورد انتظاری که بانک‌ها باید به مردم پرداخت کنند، و از سویی با در نظر گرفتن هزینه‌های سرسام‌آور بانکداری سنتی و شعبه‌محور، اعم از حقوق پرسنل و هزینه‌های اجاره و تملک محل شعبات و هزینه نگهداری شعبات و شبکه، در مدت زمان بسیار کوتاهی همه بانک‌هایی ک ه در پروژه‌های تولید پرتفو ندارند باید اعلام ورشکستگی کنند. به نوعی، بازار مسکن و نوسانات ارزی، که بلای جان مردم و فعالان اقتصادی شده ناجی بانکداری سنتی در کشور شده است. پس در زمینه کنترل بازار مسکن نمی‌توان روی کمک بانک‌ها حساب کرد مگر در بلندمدت و آن هم پس از اصلاحات عمیق نظام بانکی.  یک‌ بار بیاییم به جای عملکرد چکشی یا مُسکنی و درمان کوتاه‌مدت، یا رجحان منافع مافیایی و به دور از تفکر مکانیکی تصرف‌محور مشکل بازار مسکن را از درون حل کنیم؛ پیشنهاد من برای موضوع این است که از اگر قرار است یک میلیون واحد خانه در سال ساخته بشود، دولت حتی یک واحد هم نسازد! ورود دولت به بحث ساخت جدا از اینکه شأن دولت را زیر سوال می‌برد، دسترسی ناعادلانه و نابرابر به مواد اولیه ساختمانی به وجود می‌آورد که خود باعث افزایش قیمت در بازار مواد اولیه ساختمانی می‌شود و باعث بالا رفتن هزینه تمام شده می‌شود که خود موجب گرانی بیشتر مسکن خواهد شد. احداث شهرهای جدید و شهرک‌های اقماری نیز چیزی به جز مشکلات زیست محیطی و مشکلات اجتماعی به ارمغان نمی‌آورد. درست است که در تعریف یک شهر جدید یا شهرک جدید، زمین ارزان یا حتی رایگان داریم، اما از سویی به همان اندازه باید هزینه کنیم تا زیرساخت‌ها را فراهم کنیم. 

توسعه شهرک‌های اقماری زمانی توصیه می‌شود که فرصت دیگری برای توسعه سکونت در شهرها پیدا نشود؛ حال سوال این است، آیا هیچ فرصت دیگری نداریم که مجبور نباشیم محیط زیست را به شهرک‌های بی‌امکانات تبدیل کنیم؟ پاسخ آن قدرها هم سخت نیست! نزدیک به 13 هزار هکتار بافت فرسوده فقط در شهر تهران داریم که اگر مدیریت هوشمندانه در مدیریت شهری شکل بگیرد بازسازی اصولی بافت فرسوده همراه با فرصت اصلاح شهرسازی در این مناطق، از یک سو خطرات بسیار زیاد بافت فرسوده را از بین می‌برد. 

از سوی دیگر از جان باختن میلیونی مردم در زلزله احتمالی تهران جلوگیری می‌کند و از سوی دیگر نیاز به تعریف شهرها و شهرک‌های اقماری جدید را کاهش می‌دهد.

 اگر بانک‌ها می‌خواهند کمک حال بازار مسکن باشند و از سویی منتفع در سرمایه‌گذاری‌های مسکن نیز باشند، بهتر است به صورت گسترده و با همکاری شهرداری‌ها نسبت به تملک و تجمیع قطعات ریزدانه در بافت‌های فرسوده اقدام کنند و زمین را به عنوان مواد اولیه در اختیار سازندگان انبوه‌ساز یا شخصی‌ساز بگذارند.  بانک‌ها اگر می‌خواهند وام‌هایی بدهند که هم سود دریافت کنند و هم کمک حال بازار مسکن باشند، بهتر است به جای وام مسکن به جوانان - که خود از دلایل اصلی تورم مسکن است - وام را در زمان اتمام سازه ساختمان یا بعد از رای کمیسیون ماده صد (در پروژه‌های دارای خلاف)، به سرمایه‌گذار انبوه‌ساز یا شخصی‌ساز پروژه‌های جاری در کشور بدهند و بعد از اتمام ساخت بازپرداخت وام را از خریدار مطالبه کنند تا از این طریق فشار هزینه ساخت از دوش سازنده برداشته شود و بتواند با درصد سود مورد انتظار کمتری آپارتمان را به بازار عرضه کند. کلیدواژه‌ها مشخص است؛ میلگرد، سیمان، وام، بافت فرسوده، پروژه‌های دولتی، بانک‌ها و اجاره مسکن؛ این عناصر بیشتر مستعد افزایش قیمت و تشدید بحران در بازار هستند تا اینکه خود به خود در مسیر بهبود شرایط باشند. از سوی دیگر اگر رونق به بازار مسکن که عملا تنها بازار سرمایه‌پذیر و کم‌ریسک در کشور است برنگردد، دولت با بحران توقف سرمایه‌گذاری داخلی روبرو خواهد شد و بیش از 2500 رده شغلی به ورشکستگی خواهند رسید و بستر بیمار اقتصاد مسکن جولانگاه نزول‌خوران و کلاهبرداران و دلالان خواهد شد. به‌علاوه تعداد بیکاران و پروژه‌های متوقف شده را هم باید به عنوان سرجهازی همه این مشکلات در نظر بگیرید. اگر دولت بخواهد وعده ساخت یک میلیون مسکن را عملی کند، کشور را با بحران میلگرد و سیمان روبرو خواهد کرد؛ کما اینکه امروز نیز تولیدکنندگان سیمان و میلگرد با اینکه عموما دولتی هستند، به دلیل نیاز بانک مرکزی به دلار و سود چشمگیر فروش دلاری ترجیح می‌دهند محصول خود را در داخل کشور نفروشند و در بازارهای کشورهای همسایه دلاری بفروشند و این اقدام باعث شده هزینه ساخت هر متر مربع سازه کاملا معمولی که سه سال پیش متری 400 هزار تومان تمام می‌شد حالا متری 3 میلیون تومان تمام شود.  همین‌ طور دستمزدها و سایر اقلام نیز مشمول افزایش قیمت می‌شوند؛ چرا نمی‌خواهیم بپذیریم در شرایط تحریمی حتی قطعات یک موتور آسانسور به سختی وارد کشور می‌شود. سیم و کابل به دلیل سود صادرات در بازار داخل به قیمت معادل دلاری باید خریداری شود. اگر امروز ساخت هر متر مربع آپارتمان تمام‌شده مفید در شهری مانند پردیس بدون در نظر گرفتن بهای زمین، مجوزها، تراکم مازاد بر جواز، جریمه‌ها، هزینه‌های طراحی، نظارت و مهندسی و همین طور هزینه خرید انشعابات و حتی بدون در نظر گرفتن سود مورد انتظار سرمایه‌گذار متری 12 میلیون تومان تمام می‌شود، پس از شروع ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال، حداقل به متری 24 میلیون تومان افزایش خواهد یافت و مسکن به یک کالای کاملا لاکچری تبدیل خواهد شد و همه نسل جوان و حتی نسل کارمند و بخش عمده سالمندان، به مستاجرانی بدون امید به خانه‌دار شدن تبدیل خواهند شد. سازندگان شخصی‌ساز از میدان عمل حذف خواهند شد و تنها شرکت‌های بزرگ دولتی، تعاونی‌ها و بانک‌هایی در میدان ساخت و ساز باقی خواهند ماند که هیچ مشتری‌ای توان خرید از آنها را ندارد. حال سوال این است، آیا کشور واقعا سالانه یک میلیون واحد مسکونی نوساز نیاز دارد؟ آیا نمی‌توان بازسازی را جایگزین نوسازی نمود؟ یک میلیون واحد مسکونی نوساز در سال تورم تولید در محل نامناسب ایجاد می‌کند. یعنی منابع کشور و سرمایه کشور را جایی می‌بریم که خانه‌ای ساخته می‌شود که امکانات و زیرساختی ندارد و مشتری هم ندارد، به عنوان مثال از مجموع 42 هزار واحد مسکن مهر فاز 11 پردیس تنها حدود 4 هزار واحد ساکن هستند. عموم ساکنان مستاجر هستند و به ‌طور عمده توسط افراد مجرد اجاره شده‌اند. 

راهکاری پیشنهادی 

در بخش میلگرد و سیمان لازم است محدودیت‌های صادراتی وضع شود؛ بدین صورت که سیمان و میلگرد و سایر محصولات فلزی در رینگ داخلی بورس کالا عرضه شوند و مازاد رینگ داخلی - که در عرضه بدون مشتری مانده باشد - به رینگ صادراتی معرفی شود؛ این یعنی اولویت دادن بازار داخلی به صادرات و از سویی حذف دلالان و واسطه‌ها و ایجاد ثبات در این دو بازار. سیم و کابل، کاشی و سرامیک و گچ و سایر محصولات مصرفی ساختمان نیز به همین طریق در ابتدا باید بازار داخلی اشباع شود و پس از آن محصولی صادر شود. در زمینه دخل و تصرف بانک‌ها پیشنهاد می‌شود، بانک‌ها در تملک و تجمیع قطعات بافت فرسوده در شهرها ورود کنند نه در خرید زمین‌های بزرگ و تفکیک به جهت ایجاد شهرک‌های اقماری. در زمینه وام نیز پیشنهاد می‌گردد بانک‌ها وام را پس از اتمام سازه به سازنده پرداخت کنند تا هزینه تمام شده ساخت کاهش یابد و مشتری از مشکلات و مراحل اخذ وام خلاص شود.

سرمایه ملی که به امانت در اخیار دولت است، بهتر است به جای ورود به پروژه‌های چند هزار واحدی بدون مخاطب، به سوی تکمیل زیرساخت‌های نیمه‌کاره صنعتی و کشاورزی در کشور برود تا اشتغال مردم تسهیل شود و با بالا رفتن سرانه درآمد عمومی قدرت خرید مردم افزایش یابد. تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره ملی حدوداً به 700 هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد.  ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور در سال یعنی حدود 130 میلیون متر مربع ساخت غیرمفید در سال و حدود یک میلیون و 700 هزار میلیارد تومان بودجه در سال! آیا اقتصاد ایران توان پشتیبانی از این حجم سرمایه‌گذاری در مسکن توسط دولت را دارد؟ در نهایت نتیجه مشخص است؛ دولت بانک‌ها را وادار به ورود می‌کند، بانک‌ها به دلیل کسری منابع دست به دامان بانک مرکزی می‌شوند، بانک مرکزی در ابتدا صندوق ذخیره ارزی را تخلیه می‌کند و پس از آن پول بی‌پشتوانه چاپ می‌کند، انفجار نقدینگی در کشور ارزش پول ملی را به ‌شدت کاهش داده و این همان چیزی است که به آن تورم گفته می‌شود. دلار شاید حتی تا یک میلیون ریال بالا برود! 

پس مصالح و دستمزد باز هم گران خواهد شد و هزینه ساخت باز هم بالاتر خواهد رفت و کشور وارد مارپیچ تورمی خواهد شد و به جایی خواهیم رسید که ارزش پول ملی را صفر در نظر بگیریم و یک ارز دیگر را در معاملات رایج در کشور استفاده کنیم. آیا فاجعه اقتصادی بزرگ‌تر از این می‌شناسید؟ در صورتی که با تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره تولید ناخالص داخلی افزایش پیدا خواهد کرد، صندوق ذخیره ارزی احیا خواهد شد، کسب و کارها و مشاغل رشد بیشتری خواهد داشت و در نهایت سرانه درآمد بالا خواهد رفت مردمی که درآمد خوبی داشته باشند نه از اجاره می‌ترسند و نه زیر بار خرید ملک نوساز کمر خم می‌کنند. دولت جدید هنوز فرصت این را دارد که مسکن را به یک کالای مصرفی تبدیل کند اما ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، نه تنها غیرممکن است و دولت جدید را زیر سوال خواهد برد، علاوه بر آن زیرساخت‌های اقتصادی کشور را که با مدیریت پراشتباه دولت قبل و فشارهای تحریمی، آسیب‌های فراوان دیده، به معنای عینی نابود می‌کند.