پیش‌بینی‌کمبود مسکن با فرار سرمایه‌ها
گروه راه و شهرسازی|
آنگونه که مسعود خوانساری، رییس اتاق بازرگانی تهران اعلام کرده، ایرانیان ۴۶۰۰ خانه طی ۷ ماه اخیر در ترکیه خریداری کرده‌اند که این رقم نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است. خوانساری در توییتی در صفحه شخصی خود نوشت: در سال ۲۰۲۰ ایرانیان در بین خارجی‌ها رتبه نخست خرید مسکن در ترکیه و در ۷ ماهه سال جاری رتبه دوم را با خرید ۴۶۰۰ خانه به دست آورده‌اند که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۲۱ درصد افزایش یافته. دلیل این وضعیت تورم افسارگسیخته، نبود چشم‌انداز روشن از آینده و وضعیت بد سرمایه‌گذاری است.
یک میلیارد و 150 میلیون دلار!
بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، از آنجا که حداقل ارزش دلاری خرید ملک مورد قبول دولت ترکیه برای اعطای تابعیت به خارجی‌ها، 250 هزار دلار (با دلار 25 هزار تومان می‌شود 6 میلیارد و 250 میلیون تومان) است، ارزش دلاری 4600 آپارتمان خریداری شده توسط ایرانی‌ها طی 7 ماه اخیر، دست کم برابر با یک میلیارد و 150 میلیون دلار است. ارزش ریالی این مقدار نیز (با دلار 25 هزار تومانی) برابر با 28 هزار و 750 میلیارد تومان است. بدون تردید، سرمایه‌گذاری رقم یک میلیارد و 150 میلیون دلار طی 7 ماه، در حالی که کل درآمدهای صادراتی کشور در سال 99 حدود 39 میلیارد دلار بوده است، رقم قابل توجهی به نظر می‌رسد. مقایسه حداقل ارزش ریالی آپارتمان‌های خریداری شده در ترکیه طی 7 ماهه گذشته با بودجه عمرانی در سال جاری نیز خالی از لطف نیست. بودجه عمرانی سال جاری که حدود 12 درصد از کل مصارف عمومی دولت در سال ۱۴۰۰ را تشکیل می‌دهد، حدود ۱۰۴ هزار میلیارد تومان است. به این ترتیب، ارزش ریالی خانه‌های خریداری شده (28 هزار و 50 میلیارد تومان) حدود یک چهارم بودجه عمرانی کشور است که رقم قابل توجهی به شمار می‌رود.
چه کسانی در ترکیه سرمایه‌گذاری می‌کنند؟
در حالی که دست‌کم روی کاغذ خرید و فروش دلار قاچاق به شمار می‌رود، و از آن مهم‌تر، بسیاری از خانوارهای ایرانی تحت تاثیر جهش‌های تورمی و بیکاری گسترده و رکود اقتصادی در شرایط اقتصادی نامناسبی قرار دارند، این سوال وجود دارد که چه کسانی حداقل 250 هزار دلار (6 میلیارد و 250 میلیون تومان) مازاد بر نیاز خود در ایران، می‌توانند تهیه کرده و از کشور خارج کنند؟ آیا اساسا این پول‌ها از داخل کشور به خارج منتقل شده و می‌شود؟ یا اینکه این افراد در اثر رانت ارز 4200 تومانی و سایر رانت موجود در نظام اقتصادی ایران توانسته‌اند راه صد ساله را یک‌شبه طی کنند؟یا این افراد کسانی هستند که به اسم صادرات، محصولات تولیدی خود با انرژی و آب و خاک این سرزمین را به خارج از کشور صادر کرده اما ارزهای حاصله را به داخل کشور نیاورده‌اند و همان جا، بخش اندکی از آن را به خانه و مستغلات تبدیل کرده اند؟ هر چه که هست، به‌طور قطع، خریداران ملک در کشورهای همسایه، کارمندان و کارگران نیستند و هویت این افراد هم از نظر اقتصادی و هم از نظر جایگاه اجتماعی قابل بررسی دقیق است. در این حال، شاید این سئوال پیش روی نمایندگان مجلس و شورای نگهبان نیز گشوده شود که آیا خرید خانه در خارج از کشور بهتر است یا واردات خودرو با ارزهای موجود ایرانیان در خارج از کشور؟ همچنین پاسخ به این سئوال شاید برای نمایندگان مجلس و مسوولان سیاسی کشور جالب باشد که چرا وقتی افزایش نرخ ارز منجر به تشویق به صادرات و جان گرفتن تولید داخلی می‌شود، در ایران منجر به فرار سرمایه شده است؟ آیا آنگونه که خوانساری گفته است، تورم افسارگسیخته منجر به فرار سرمایه شده؟ آیا ملک و مستغلات موجود در ایران که همواره طی 50 سال گذشته، پناهگاه نقدینگی در مواجهه با تورم بود، دیگر قابلیت جذب نقدینگی را ندارد؟ بی‌گمان، تورم نمی‌تواند منجر به فرار سرمایه‌ها شود، بلکه تا حدودی برای جذب سرمایه مناسب هم هست. سرمایه افراد در عرض چند ماه چندین برابر می‌شود. شاید باید به دو دلیل دیگری که خوانساری گفته بیشتر توجه کنیم: نبود چشم‌انداز روشن از آینده و وضعیت بد سرمایه‌گذاری! بله. مهم‌ترین عامل، تورم نیست، بلکه نبود چشم‌انداز روشن از آینده است. شاهد مثال را هم می‌توان از مقام‌های وزارت کشور سراغ گرفت. دو روز پیش، یکی از مقام‌های وزارت کشور اعلام کرد که مشوق اعطای تابعیت ایران در ازای 250 هزار دلار در کشور تاکنون حتی نتوانسته یک نفر را هم به خود جذب کند!
رونق بازار مسکن ترکیه از جیب همسایه‌ها
در این حال، ایرج رهبر، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بی‌ثباتی اقتصادی و تغییر سلایق مدیران در ایران باعث فرار سرمایه‌ها از بخش مسکن به دیگر کشورها شده است، گفت: ترکیه از سال‌ها قبل به اتباع دیگر کشورها ازجمله ایران اعلام کرد که در پروژه‌های مسکونی این کشور شریک شوند و بدین‌ترتیب صنعت ساختمان خود را رونق داد. عراق و سوریه هم در حال حاضر این سیاست را در پیش گرفته‌اند و اگر فکری برای فرار سرمایه‌ها نشود با کمبود شدید مسکن در ایران مواجه می‌شویم.رهبر در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مجموعه عواملی مثل عدم ثبات قوانین و مقررات، نبود ثبات در سیاست‌گذاری، بی‌اعتماد شدن فعالان صنعت ساختمان و نوسانات اقتصاد کلان باعث فرار سرمایه‌ها از بازار مسکن ایران و ورود آن به کشورهای اطراف شده است.وی افزود: طی سال‌های گذشته همواره سیاست‌هایمان را در بخش مسکن تغییر داده‌ایم. یکی از مثال‌های بارز به پروژه مسکن مهر برمی‌گردد که یک دولت با تمام توان آن را شروع و سازندگان را به پروژه دعوت کرد. بسیاری از فعالان صنعت ساختمان، سرمایه و تجهیزات خود را وارد این طرح کردند و متحمل هزینه‌های فراوانی شدند. اما دولت بعدی به یک‌باره اعلام کرد که مسکن مهر را قبول ندارد. این سیاست دوگانه به بی‌اعتمادی عمیقی بین بخش خصوصی و بخش دولتی منجر شد.نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه هم‌اکنون بخش عمده سرمایه‌های ایرانیان که می‌توانست وارد صنعت ساختمان کشور خودمان شود به کشورهای اطراف مثل ترکیه، امارات، گرجستان، قبرس و غیره رفته است گفت: ترکیه سال‌ها قبل به سرمایه‌گذاران ایرانی، عراقی و دیگر کشورهای حاشیه خلیج فارس اعلام کرد که سرمایه‌هایتان را به اینجا بیاورید و با ما شریک شوید که همین اتفاق هم افتاد. عراق و سوریه نیز در حال حاضر این سیاست را در پیش گرفته‌اند و ادامه این روند باعث ایجاد خلأ در بخش مسکن خواهد شد.رهبر تاکید کرد: خانه در ترکیه از ایران ارزانتر است؛ زیرا آنجا به اندازه کافی عرضه صورت می‌گیرد و تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برقرار می‌شود. آنها نفت و معادن ندارند. پس فقط دو حوزه گردشگری و مسکن باقی می‌ماند که روی آن برنامه‌ریزی و کار جدی کرده‌اند. می‌دانند که مسکن حوزه پیشران است و با ارایه مشوق‌هایی در قوانین و مقررات، تسهیلات و نهاده‌های ساختمانی سرمایه‌ها را به سمت خود جذب می‌کنند. وی، تحریم‌ها را در صنعت ساختمان ایران بی‌تاثیر دانست و گفت: مصالح، نیروی انسانی و زمین به اندازه کافی داریم. پس مشکلات بخش مسکن به هیچ عنوان ربطی به تحریم ندارد. ما با وضع قوانین رکودزا و نداشتن یک روند باثبات در قوانین و تصمیمات مدیریتی به خودتحریمی دچار شده‌ایم.
