سیگنال کاهش معاملات کلنگی‌ها

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که مرکز آمار اعلام کرده است، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در زمستان سال ۱۳۹۹ نسبت به زمستان سال ۹۸ حدود ۱۰۰ درصد افزایش داشته است. همچنین، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور ٩٣ هزار و ۱۰۰ ریال با میانگین مساحت ٣٧۴ مترمربع بوده است، که نسبت به فصل قبل، ۶.۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٩٨.٩ درصد افزایش داشته است. بر این اساس، تعداد معاملات زمین با زمین ساختمان مسکونی کلنگی در کل کشور طی فصل زمستان نسبت به فصل قبل از آن منفی 17.6 درصد و نسبت به فصل پاییز سال قبل منفی 24.4 درصد ثبت شده است. 

به گزارش «تعادل»، از آنجا که زمین و واحدهای مسکونی کلنگی به عنوان یکی از نهاده‌های اساسی و مهم ساخت وساز به شمار می‌رود، افت معاملات آنها نیز به معنی کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن و در نهایت افت عرضه آپارتمان به شمار می‌رود. از سوی دیگر، از آنجا که رشد قیمت زمین و ساختمان‌های کلنگی طی دو فصل زمستان و پاییز سال گذشته به زیر 10 درصد افت کرده است، می‌توان گفت که در کنار تعدیل انتظارات تورمی ناشی از انتخابات امریکا در نیمه دوم سال گذشته، افت تقاضا برای زمین نیز در این مساله دخیل بوده که منجر به تعدیل قیمت‌ها شده است. طی چند ساله اخیر، همواره تعداد پروانه‌های ساختمانی (درخواست رسمی سازندگان برای آغاز پروژه) رو به کاهش بوده است. همچنین میزان ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تولید مسکن نیز دچار افت شده است. از این رو، می‌توان آمار افت معاملات زمین در زمستان سال گذشته را در ادامه سیر نزولی کاهش سرمایه‌گذاری در تولید مسکن ارزیابی کرد با این تفاوت که این افت با تورم بالای قیمت‌ها همراه نبوده و به همین دلیل تا اندازی از عمق رکود تورمی حاکم بر بازار زمین و مسکن کاسته است. در همین حال، متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در کل کشور 10 میلیون و 250 هزار تومان با میانگین مساحت 10 متر مربع و متوسط عمر بنای 12 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 14.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 111.6 درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی نیز در زمستان 99 نسبت به فصل قبل منفی 2.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل منفی 53.1 درصد بوده است. از سوی دیگر، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در کشور 22 هزار و 920 تومان با میانگین مساحت 104 مترمربع و متوسط عمر بنای 13 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 9.8 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 42.7 درصد افزایش داشته است. در عین حال، معاملات اجاره در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن منفی 38.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 105.8 درصد رشد داشته است.

     رشد 7 برابری املاک در شمیرانان

دیروز در شرایطی، آمار قیمت و معاملات زمین منتشر شد که محمدرضا قاسمی، رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیران در یک نشست خبری چالش‌های بازار مسکن را تشریح کرد. به گفته او، از سال ۱۳۹۶ تا الان بعضی از املاک در شمیرانات هفت برابر رشد قیمت داشته است. آپارتمان سه سال ساختی که سال ۱۳۹۶ متری ۹ میلیون تومان بوده الان که هفت سال ساخت شده به متری ۶۰ میلیون تومان رسیده و قیمت نوسازها تا هفت برابر افزایش یافته است. به گزارش ایسنا، وی افزود: آنچه در بازار می‌بینید با آنچه معامله می‌شود فرق دارد. یک پنت هاوس متری ۲۲۰ میلیون تومان قیمت خورد ولی متری ۱۶۰ تومان فروخته شد. بنابراین اگر مالکان بخواهند سرمایه خود را به سرمایه پولی تبدیل کنند باید انعطاف داشته باشند.

قاسمی با بیان اینکه مشاوران املاک باید سعی کنند اطلاعات واقعی به خریداران بدهند گفت: قیمتها باید پایین‌تر بیاید. اینکه می‌گویند قیمت را دفاتر املاک بالا می‌برند کذب محض است. ممکن است کسانی باشند که کار را بلد نیستند و اشتباه می‌کنند و باعث شوند ذهنیت خریداران بر روی افزایش قیمت دور بزند.

     خانه‌های خالی دست بانک‌ها است

رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات درباره مالیات بر خانه‌های خالی اظهار کرد: افراد عادی تعداد زیادی خانه در اختیار ندارند. اکثر واحدهای خالی مربوط به بانک‌ها است و زمانی که ملک افزایش قیمت پیدا می‌کند دارایی آنها نیز افزایش می‌یابد. وی درباره طرح مجلس مبنی بر کاهش تعرفه بنگاه‌های ملکی که در کمیسیون عمران مجلس دنبال می‌شود گفت: اگر چیزی به تصویب برسد باید اجرا شود اما من به عنوان کسی که در کف بازار مسکن هستم می‌بینم مشاوران املاک چقدر تلاش می‌کنند تا قیمت مسکن کاهش پیدا کند. هرکسی بالاتر از میزان کمیسیون که ۲۵ صدم درست است به مشاوران املاک پرداخت کرد می‌تواند به اتحادیه شکایت و مازاد پرداختی را دریافت کند.

قاسمی اظهار کرد: ما به مجلس قبل پیشنهاد دادیم که رقم ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده از قراردادهای اجاره از مستاجران دریافت نشود. جالب اینکه برخی نمایندگان خبر نداشتند مستاجران ۹ درصد مالیات می‌دهد. قرار شد پیگیری کنند که نهایتا به نتیجه نرسید.

     وداع با افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن 

در ادامه این نشست ایمان خدابخش، کارشناس بازار مسکن نیز اظهار کرد: با توجه به برنامه‌های دولت جدید و آقای رییسی نظر شخصی من این است که بازار خوبی را در آینده داریم وافزایش قیمت نخواهیم داشت، البته کاهش قیمت نداریم. به دلیل رشد قیمت دلار، مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت مسکن، بسیاری از متقاضیان مصرفی در دو سال اخیر خرید نکردند. بنابراین یک بخشی از تقاضا پشت بازار منتظر است تا بازار مسکن به ثبات برسد و بتوانند وارد بازار شوند. وی افزود: اگر تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور اتفاق بیفتد قطعا افزایش قیمت نخواهیم داشت. با توجه به برنامه‌های دقیق آقای رییسی و رزومه‌ای که از ایشان می‌بینم قطعا افزایشهای لحظه‌ای اتفاق نمی‌افتد. خدابخش تصریح کرد: در حال حاضر به دلیل اپیدمی ویروس کرونا بسیاری از فروشگاه‌ها تعطیل شده و خدمات در فضای مجازی انجام می‌شود. وی با بیان اینکه مشاور املاک در وهله اول یک مشاور است و نباید صرفا فروشنده باشد گفت: مشاور باید شناخت کاملی از بازار املاک منطقه خود داشته باشد. پلتفرم آقای املاک امکانی را فراهم کرده تا مشاوران املاک بر اساس میزان فعالیت رتبه‌بندی شوند. همچنین تمامی مشاغل ساختمانی پوشش داده می‌شوند. هوشمندسازی ساختمان، ضمانت و امنیت خرید نیز از جمله کارکردهای این سامانه است. به گفته خدابخش، تمامی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و سازندگان در این اپلیکیشن وارد می‌شوند که برای خود پروفایل دارند و رتبه‌بندی می‌شوند. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: سایتی ایجاد شده که قیمت مسکن و نرخ اجاره واحد مسکونی مدنظر را محاسبه می‌کند که سقف و کف قیمت منطقه را تعیین می‌کند. در حال حاضر بسیاری از آپارتمانها بالاتر از نرخ واقعی اجاره داده می‌شوند که علت آن بالا بودن تقاضا نسبت به عرضه است.