وداع موقت سرمایه با مسکن

مجید اعزازی|

تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از افت (0.2 درصدی) میانگین قیمت مسکن و افول قابل توجه معاملات به میزان ۲۹.۸ درصد طی مهرماه سال جاری است. به این ترتیب، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران که در انتهای اسفند سال گذشته به قله 30 میلیون و 274 هزار تومان رسیده بود، در پایان مهر ماه سال جاری با حدود 4.38 درصد ارتفاع‌گیری در قله 31 میلیون و 600 هزار تومان فرود آمده است. این در حالی است که بازده بازار سهام طی 7 ماهه نخست سال جاری در حدود 9.8 درصد بوده است. در طول همین مدت دلار حدود 10.4 درصد افزایش قیمت داشته و سکه نیز با رشد 7.1 درصدی همراه شده است. از این رو، بازار مسکن با کمترین بازدهی طی 7 ماهه گذشته در قعر جدول بازدهی دارایی‌ها نشسته است. البته باید به این نکته توجه داشت که وزن ریالی هر درصد تغییر قیمت مسکن بسیار بیشتر از وزن ریالی سایر دارایی‌ها به شمار می‌رود و از همین رو، مقایسه بازار مسکن با سایر بازارها که معمولا آهن ربای سرمایه‌های خرد هستند، قابل قیاس نیست، چرا که ورود به باشگاه مالکان مسکن در حکم ورود به «بازی بزرگان» است. هر چند با بررسی کیفیت معاملات صورت گرفته در مهرماه و سایر ماه‌های گذشته از سال، این نکته هویدا می‌شود که بازار مسکن به دلیل جهش قیمت‌ها و همچنین وجود برخی نااطمینانی‌های غیراقتصادی، همچون گذشته قدرت جذب سرمایه‌های بزرگ را ندارد و ارزش ریالی معاملات ملکی اغلب کمی بیش از یک میلیارد تومان است و حول و حوش آپارتمان‌های نقلی قدیمی جنوب شهر تهران می‌گردد. به گزارش «تعادل» به نقل از گزارش بانک مرکزی، در مهر امسال ۵۴۷۱ فقره معامله مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به شهریور (۷۷۸۹ فقره) کاهش ۲۹.۸ درصدی نشان می‌دهد. در همین حال، تعداد معاملات ملکی در تهران در مهر ماه سال جاری در قیاس با در ماه مشابه سال گذشته (۸۶۵۶ فقره) دچار افت ۳۶.۸ درصدی شده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز در مهر سال جاری ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان گزارش شده درحالی که در ماه قبل از آن میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان بود و ۰.۲ درصد کاهش داشته است. این شاخص نسبت به مهرماه سال گذشته (هر متر مربع ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان) رشد ۱۸.۴ درصدی را ثبت کرده است. در شرایطی که نرخ تورم عمومی در مهرماه سال جاری مثبت 0.2 درصد بوده است، مشاهده می‌شود که نرخ تورم ماهانه مسکن حدود 0.4 درصد بالاتر از نرخ عمومی تورم قرار داشته است. به عبارتی، نرخ تورم واقعی مسکن در مهرماه مثبت 0.4 درصد بوده است. با وجود این، از سویی می‌توان گفت که رکود معاملاتی حاکم بر بازار شهر تهران در مهرماه، نوعی رکود تورمی بوده است و بازار مسکن تحت تاثیر جهش‌های قیمتی سه سال گذشته، همچنان در فاز رکود تورمی قرار دارد و آمارهای ماهانه یا حتی فصلی از دقت بالایی برای تحلیل روندهای بازار مسکن برخوردار نیستند. اما از سوی دیگر، با توجه به «روایت دوم از تورم ماهانه مسکن» که 25 مهرماه سال جاری از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد و با همین عنوان در روزنامه «تعادل» منعکس شد، می‌توان گفت که شاخص قیمت مسکن (نه میانگین قیمت اسمی آن) فارغ از تحولات کیفی مربوط به منطقه، عمر بنا و ... در حال کاهش است. در عین حال، در هر دو صورت، افت جذب سرمایه در بازار مسکن به عینه مشهود است و به نظر می‌رسد، دستکم این افت قدرت جذب تا پایان برطرف شدن شرایط مه آلود در فضای اقتصاد و سیاست خارجی ایران تداوم داشته باشد. در واقع، در شرایطی که انتظارات تورمی تحت تاثیر افزایش احتمال برگزاری مذاکرات هسته‌ای و رفع یا لغو تحریم‌ها و همچنین برخی تغییرات جزیی در کیفیت رشد پایه پولی و تورم، کاهش یافته است، بازیگران بازار مسکن نیز از فعالیت‌های غیرضروری در این بازار اجتناب می‌کنند تا با برگشت ثبات، دوباره فعالیت‌های خود را رونق دهند. اما در عین حال، از آنجا که همچنان سیاست‌های پولی و مالی دولت جدید غیرشفاف است و موتور رشد نقدینگی و تورم همچنان با شتاب به حرکت خود ادامه می‌دهد، به نظر نمی‌رسد که رشد ارزش ریالی دارایی‌ها در برابر رشد نقدینگی دچار سستی و عقب ماندگی شوند. به عبارت روشن‌تر، همچنان عوامل و عناصر بنیادین رشد قیمت دارایی‌ها و از جمله ملک فعال است، به همین دلیل، سکوت و توقف رشد قیمت‌ها دایمی نخواهد بود، مگر اینکه تحولات اساسی در مذاکرات هسته‌ای و چشم‌انداز کوتاه‌مدت اقتصاد متاثر از تحولات سیاسی رخ دهد.

     مسکن عقب‌تر از بازارهای موازی

همانطور که رشد بازدهی مسکن طی 7 ماهه گذشته کمتر از سایر بازارها ثبت شده، در مهرماه نیز افت 0.2 درصدی میانگین قیمت مسکن منجر به تداوم این شرایط شده است. در این حال، پرونده بورس تهران در اولین ماه از پاییز ۱۴۰۰ با رشد 3.6 درصدی شاخص کل این بازار و صدرنشینی آن نسبت به دیگر رقبا بسته شد. نرخ دلار آزاد با عقب‌نشینی 0.6 درصدی مواجه شد و نرخ سکه نیز به افت 1.5درصدی رضایت داد. 

     رتبه‌های برتر در بازار مسکن 

بر اساس گزارش بانک مرکزی، گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک با متوسط هر متر ۶۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان برآورد شده است و در رتبه‌های بعدی منطقه سه با میانگین هر متر ۶۰ میلیون تومان و منطقه دو متری ۴۸ میلیون و ۸۸۶ هزار تومان قرار دارند. ارزان‌ترین منطقه پایتخت در مهر امسال منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۱۴۴ هزار تومان بود و در رتبه‌های بعدی منطقه ۲۰ با میانگین هر مترمربع ۱۵ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان و منطقه ۱۵ با میانگین متری ۱۶ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان قرار گرفته‌اند. پر معامله‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن مهر ۱۴۰۰ به منطقه ۵ با ۷۹۳ فقره معامله و کم معامله‌ترین به منطقه ۱۹ با ۳۷ فقره اختصاص داشت.

     پایان جذابیت مسکن؟

در شرایطی که طی یک سال اخیر (به استثنای یکی دو ماه) تعداد معاملات ملکی در پایتخت بسیار اندک و حدود 5 هزار فقره یا حتی کمتر از آن در ماه بوده است، این سئوال وجود دارد که آیا تعداد خریداران کم شده یا تعداد فروشندگان؟ بررسی‌های میدانی حاکی از وجود فایل‌های فراوان (دستکم دو تا سه برابر معاملات انجام شده) در بازار مسکن است اما نبود تعادل در بازار مسکن سبب شد تا ریسک سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان افزایش یابد که این امر به فرار سرمایه از این بازار منجر شده است. مهدی روانشاد نیا در این باره گفت: همین موضوع باعث شده بخشی از سرمایه‌گذارانی که دارای تمکن مالی بالایی هستند، سرمایه خود را نه تنها از بازار مسکن املاک گرانقمیت بلکه از کشور خارج کرده و در بازار کشورهای دیگر به خصوص ترکیه سرمایه‌گذاری کنند. روانشادنیا در گفت‌وگو با ایرنا، در پاسخ به سوال دیگری درباره اینکه آیا بازار مسکن دارای حباب است یا خیر؟ اظهار کرد: اگر بخواهیم خیلی ساده‌سازی کنیم، در سال گذشته میانگین مسکن در تهران حدود هزار دلار بود که البته این حداقل از ۶۰۰ دلار تا ۱۴۰۰ دلار نوسان داشت اما امروز قیمت مسکن در تهران بیش از میانگین بهای جهانی آن است که این موضوع تنها در صورت جاماندن قیمت مسکن از تورم جبران می‌شود؛ یعنی قیمت مسکن به موازات نرخ تورم در کشور افزایش نیابد که البته امروز شاهدیم این اتفاق در حال وقوع است. روانشادنیا در پاسخ به این سوال که به نظر شما خریداران واقعی مسکن بهتر از چه زمانی وارد بازار خرید و فروش شوند، گفت: به نظرم هر زمان که بازار تثبیت شد، می‌توان برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شد. وی خاطرنشان کرد: امروز هنوز بازار مسکن تثبیت نشده بلکه امسال هنوز متاثر از پیامدهای جهش قیمتی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ است که البته معمولاً بعد از افزایش قیمت‌ها و نوسانات قیمتی یک دوره تثبیت قیمتی را تجربه می‌کنیم.

     روایت دوم از تورم ماهانه مسکن

به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولاتی قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را در تاریخ 25 مهر 1400 گزارش کرد. این مرکز پیش از این، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده کرده است. بر این اساس، مرکز آمار ایران از کاهش ٤.٨ واحد درصدی تورم ماهانه املاک مسکونی شهر تهران در شهریورماه ۱۴۰۰ نسبت به مردادماه امسال خبر داد. عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در شهریور ١٤٠٠ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به عدد ٧٥٢,٦ رسید که نسبت به ماه قبل (٧٦١.٧) ١.٢ درصد کاهش داشته است. بنا براین، تورم ماهانه شهریور در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٣.٦ درصد)، ٤.٨ واحد درصد کاهش داشته است.