سناریوی «واقعی» حل بحران مسکن

مجید اعزازی|

در پی جهش‌های متعدد قیمت مسکن طی 15 سال گذشته، نابرابری در مالکیت مسکن تشدید شده است. قیمت مسکن به گواه آمارهای رسمی در سال‌های 86، 89، 91، و 97 تا پایان 99 نوسان‌های شدیدی را تجربه کرده است. در آخرین دور از این جهش‌ها، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از حدود 5 میلیون تومان به بالای 30 میلیون تومان رسید که به معنی 500 درصد رشد طی یک دوره سه ساله است. در این میان، تلاش‌های فکری و عملی متعددی هم از سوی دولت‌ها و هم از سوی کارشناسان صورت گرفته است. دولت‌ها در 15 سال گذشته تلاش کردند با پول پاشی در پروژه‌های بزرگ، اقشار متوسط و ضعیف جامعه را خانه‌دار کنند. طرح مسکن مهر، طرح اقدام ملی و حالا طرح موسوم به نهضت مسکن (ساخت 4 میلیون آپارتمان در 4 سال که البته مصوبه قانونی مجلس را هم دارد) از جمله این طرح‌ها هستند. اگر چه طرح اقدام ملی و همچنین نهضت مسکن هنوز به سرانجام نرسیده‌اند، اما طرح مسکن مهر به عنوان الگوی دو طرح یادشده، بارها و بارها از سوی کارشناسان اقتصادی به دلیل تورم زایی و ساخت وساز در بیابان‌ها و اساسا ایجاد شهر و شهرک در مناطق بدون استعداد لازم برای سکونت مورد نقد و بررسی قرار گرفته است. در برابر ایده‌های دولتی مبتنی بر افزایش عرضه انبوه، برخی از کارشناسان درمان معضل مسکن را در اخذ «مالیات سالانه» از تمام املاک کشور می‌دانند.

طرفداران مالیات ستانی اما تصور می‌کنند، «نابرابری مسکن» همچون «نابرابری درآمدی» با دریافت مالیات از درآمدهای بالا و اعطای مالیات به گروه‌های کم درآمد می‌تواند مشکل را حل کرد. به این ترتیب که با افزایش هزینه نگهداری خانه دوم و سوم از طریق مالیات سالانه 2 تا 3 درصد از قیمت ملک، عرضه مسکن از این محل بیشتر می‌شود، دلالی ملک کاهش می‌یابد و قیمت‌های حبابی می‌شکنند یا دستکم رشد قیمت‌ها متوقف می‌شود.

    حل مسکن با مهار تورم

روزنامه «تعادل» اما طی ماه‌های اخیر در چند مطلب (از جمله در دو یادداشت با تیتر‌های «کالای لوکس یا تورم زده؟» و «سرطان مسکن» که به ترتیب در تاریخ 24 مهر و 15 آبان سال جاری در صفحه نخست روزنامه تعادل منتشر شدند) این تصور را رد و استدلال کرد که «سرطان مسکن» با داروهای معمولی و متداول همچون «آسپرین مالیات» حل نخواهد شد و نیازمند جراحی‌های بزرگ اقتصادی و در واقع تحول اساسی در ساختارها و سیاست‌های اقتصاد با هدف مهار «تورم» و کنترل پایدار آن در رقم‌هایی کمتر از 5 درصد است. با این حال، در این گزارش تحلیلی تلاش می‌کنیم تا گزینه مالیات سالانه مسکن را بیشتر و دقیق‌تر بررسی و نقد کنیم. بررسی‌های آماری حاکی از این است که طی 50 سال گذشته «کسری بودجه» و «تورم» اقتصاد ایران را تحت تاثیر قرار داده‌اند و مشکلات متعددی را در ساحت‌های مختلف اقتصاد و از جمله مسکن ایجاد کرده‌اند. در ادبیات اقتصاد، وقتی دولتی از طریق چاپ پول و رشد نقدینگی و ایجاد تورم، کسری بودجه خود را تامین می‌کند، اصطلاحا گفته می‌شود که «مالیات تورمی» وضع کرده است به این معنی که از همه افراد جامعه «مالیات پنهان» اخذ می‌شود. اخذ مالیات تورمی به معنی وخیم‌تر شدن وضعیت افراد با درآمد ثابت و جهش قیمت دارایی افراد ثروتمند بدون فعالیت اقتصادی و بدون خلق ارزش افزوده است. با وخیم‌تر شدن وضعیت مالی کارگران و کارمندان، توان مالی آنها در پرداخت هزینه‌های زندگی و سبد معیشت از جمله هزینه تامین مسکن به‌شدت افت می‌کند. در نتیجه این وضعیت، شکاف طبقاتی تشدید می‌شود. در چنین شرایطی، روشن است که اخذ مالیات سالانه از همه املاک، منجر به تشدید فشارهای تورمی ناشی از «مالیات تورمی» به ویژه روی اقشار متوسط و ضعیف جامعه می‌شود و در عین حال، در کاهش شکاف منابع و مصارف بودجه سالانه دولت‌هایی که با وجود درآمدهای سرشار نفتی نتوانسته‌اند کسری بودجه خود را جبران کنند، نیز بسیار کم اثر خواهد بود. با وجود چنین نتیجه‌ای، فرض می‌کنیم که «مالیات سالانه از املاک» مانند آسپرین داروی بدون ضرری برای سرطان مسکن است. آیا این نسخه کم خطر یا بی‌خطر، برای بحران مسکن در ایران نیز پاسخگو است؟ آیا مالیات سالانه از املاک همان کارکرد مثبتی را که در اقتصاد کشورهای اروپایی و امریکایی دارد، در اقتصاد ایران نیز دارد؟ پاسخ به این سئوال قطعا منفی است و البته این پاسخ منفی به معنی این نیست که علم اقتصاد در کشورهای مختلف، نتایج مختلف دارد، بلکه به معنی تفاوت شرایط و بنیان‌های اقتصادی متفاوت کشورها است که منجر به نتایج متفاوت می‌شود.

   تشخیص صحیح درد و درمان مسکن

تسری فقر مسکن به جمعیت 4 دهک درآمدی اول، جهش متوالی مسکن طی سال‌های 97 تا پایان 99، طولانی شدن مدت دسترسی به مسکن در کشور به حدود یک قرن، خالی ماندن 2.5 میلیون واحد مسکونی، وجود بیش از 2 میلیون اقامتگاه دوم در ایران و شاخص‌های گوناگون دیگر، همگی «نشانه ای» از عملکرد منفی اقتصاد (و بلکه حکمرانی بد) در ایران است. عملکرد اقتصاد ایران بنا به دو علت عمده و اساسی، منجر به وضعیتی شده است که در حال حاضر کشور گرفتار آن است. از سویی منابع زیستی تحلیل رفته‌اند، از سوی دیگر خروج سرمایه از کشور تشدید شده، همزمان مهاجرت سرمایه انسانی به‌طور پیوسته طی 5 دهه گذشته روندی صعودی داشته و با نزدیک‌تر شدن به زمان حال، این روند تشدید شده است و... «تورم» و «رشد پایین اقتصاد» دو عامل اصلی بروز چنین شرایطی است.

بررسی‌های آماری حاکی از این است که طی 4 دهه اخیر، متوسط نرخ تورم حدود 20 درصد و متوسط رشد اقتصاد هم حدود 3 درصد بوده است. از این رو، مشاهده می‌شود که شکاف بزرگی میان این دو شاخص اقتصاد کلان وجود دارد. شاخصی که نشان می‌دهد، رشد قیمت دارایی‌ها و کالا در اثر ارزش افزوده یا فعالیت تولیدی و اقتصادی صورت نگرفته است، بلکه ناشی از افزایش نقدینگی (اخذ مالیات تورمی با هدف جبران کسری بودجه) است. از این رو، علت شکل‌گیری گسل‌های اقتصاد ایران (نابرابری درآمدی، نابرابری ثروت، نابرابری مسکن، فقر، فقر مسکن، شکاف طبقاتی و ...) را باید در سیاست‌های دولتی جست‌وجو کرد. آنجا که به رغم درآمدهای سرشار نفتی، بودجه‌های سالانه دچار کسری هستند و به ناچار دولت از بانک مرکزی استقراض می‌کرده است. البته طی سال‌های اخیر به دلیل منع قانونی استقراض مستقیم از بانک مرکزی، دولت‌ها از طریق نظام بانکی به‌طور غیر مستقیم از بانک مرکزی استقراض کرده و می‌کند و نمود و مظهر آن در گزارش‌های رسمی قابل ردیابی است. بی گمان، افزایش قیمت مسکن و سایر کالاها، صرفا ناشی از عدم عرضه و «احتکار» نیست و بخش بزرگی از این افزایش قیمت به دلیل رشد نقدینگی و تورم شکل گرفته و می‌گیرد. به‌طور مثال، طی حدود 4 سال گذشته، با نوسان دلار که در حکم نشانه اولیه از تغییر انتظارات تورمی است، قیمت مسکن، سکه و طلا، سهام و... و طی ماه‌های اخیر، حتی قیمت کالاهای اساسی دچار جهش شدند. آیا تعداد سکه‌های عرضه شده در بازار کم بود؟ آیا تعداد اسکناس‌های دلار عرضه شده به بازار کم بود؟ آیا تعداد سهام قابل معامله در بازار سرمایه کم بود؟ پاسخ به این سئوال‌ها منفی است. حتی شاهد بودیم در مقاطعی بانک مرکزی در چهارچوب‌های قانونی، اقدام به عرضه سکه و دلار در بازار کرد و به تازگی نیز رییس کل اسبق بانک مرکزی و معاون او به همین علت به حبس محکوم شدند. پس مشخص است که مساله جهش قیمت مسکن طی دوره مورد بررسی نیز «صرفا» به دلیل افت عرضه یا «احتکار» نبوده است، بلکه بخش بزرگی از این افزایش قیمت به دلیل رشد نقدینگی و افزایش تورم تحت تاثیر تحولات سیاسی و سیاستی بوده است.

    علت مستقیم بی‌اثری مالیات سالانه؟

بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که نرخ تورم عمومی در اغلب کشورهای امریکای شمالی و اروپایی که تا پیش از بحران کرونا از بازار مسکن متعادلی برخوردار بودند و همچنین از مالکان به‌طور سالانه معادل 2 تا 3 درصد مالیات نیز اخذ می‌کرده‌اند، حدود 5 درصد بوده است. به عبارتی نرخ تورم عمومی و نرخ مالیات سالانه در این کشورها حدود 2 تا 3 درصد فاصله داشته است و به همین دلیل، مالیات سالانه در ممانعت از «احتکار» و «دلالی» مسکن در این کشورها کارآمد و موثر بوده است. اما در ایران، شکاف میان نرخ 3 درصدی مالیات سالانه از املاک تا نرخ تورم، دستکم 17 تا 37 درصد است! و به همین علت، مالیات سالانه نمی‌تواند از «احتکار» و «دلالی» ملک در ایران جلوگیری کند. چرا که این فاصله دو رقمی میان نرخ مالیات سالانه و نرخ تورم، همچنان احتکار و دلالی ملک در ایران را توجیه می‌کند و «سود تورمی» را به ارمغان می‌آورد. از این رو، باید بار دیگر، یادآور شد که «تورم» همچون «تب» که عملکرد سیستم‌های مختلف بدن انسان را تحت تاثیر قرار می‌دهد و در آنها اختلال ایجاد می‌کند، سیستم‌های اقتصادی و بازارها را مختل کرده و کارآمدی آنها را تضعیف می‌کند. بازار مسکن و همچنین کلیت اقتصاد ایران، برای رهایی از ریسک «تورم مزمن و دو رقمی» نیازمند اصلاح ساختارها و سیاست‌های اقتصادی است. مساله‌ای که همواره از سوی اقتصاددانان برجسته کشور مورد تاکید بوده است.