پیش‌بینی رشد قیمت مسکن در مدار تورم

گروه راه و شهرسازی  

آغاز فصل پاییز همراه شد با افزایش چشمگیر قیمت واحدهای مسکونی در تهران و برخی کلان‌شهرها، رشدی که کارشناسان مسکن از ماه‌ها پیش، انتظار آن را داشتند اما پیش‌بینی می‌کردند که رشد قیمت مسکن به صورت تدریجی و تا پایان سال رخ دهد، اما شاهد رشد ناگهانی قیمت‌ها بودیم. در این شرایط طی ماه‌های آبان، آذر و دی نرخ ارز و طلا نوسان داشت و همین موضوع موجب رشد قیمت واحدهای مسکونی ساخته شده و پیش‌بینی برای افزایش قیمت واحدهای مسکونی درحال ساخت (باتوجه به تاثیر افزایش نرخ ارز و طلا در مصالح ساختمانی) شد و نگرانی‌ها درباره تداوم نوسانات نرخ ارز و طلا و تاثیرپذیری دوباره بازار مسکن شد و بهانه‌یی را به دست برخی مالکان و انبوه‌سازان داد تا قیمت مسکن را در دی ماه افزایش دهند و همین رشد پیش‌بینی نشده موجب شد براساس آمارهای بانک مرکزی شاهد کاهش حجم معاملات در نخستین ماه فصل زمستان باشیم. اما با وجود افزایش دوباره قیمت مسکن مسوولان این حوزه معتقدند که در ماه‌های آتی و سال آینده رشد قیمت مسکن همگام با نرخ تورم است و دیگر خبری از حضور سوداگران و خریداران سرمایه‌یی در سال‌های آتی نخواهد بود.

موضوعی که ابوالقاسم رحیمی‌انارکی مدیرعامل بانک مسکن هم به آن اشاره می‌کند و می‌گوید: بررسی‌های بانک مسکن نشان می‌دهد که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در حدود نرخ تورم کشور خواهد بود و خرید و فروش مسکن هم با یک روند تدریجی افزایش خواهد یافت.

حسین عبده‌تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی دیگر مسوولی است که به حرکت همگام قیمت مسکن با نرخ تورم اشاره می‌کند و می‌گوید: قیمت مسکن امسال بیش از نرخ تورم افزایش نیافته است و در حال حاضر رونق مسکن مصرفی ایجاد شده و دیگر شاهد رونق به شکل سفته‌بازی در بازار مسکن نخواهیم بود.

عبده‌تبریزی در گفت‌وگو با مهر می‌افزاید: از سوی دیگر باتوجه به اینکه واحد مسکونی در کشور زیاد داریم، با کمبود واحد مسکونی ارزان‌قیمت مواجه نخواهیم شد؛ ولی با این حال، دولت باید به ساخت و ساز مسکن کمک کند.

او درباره تسهیلات خرید مسکن اظهار می‌کند: مردم باید بتوانند بدون وام خانه‌دار شوند اما در حال حاضر گروه کوچکی از اقشار خاص جامعه، این امکان را دارند که مسکن را بدون وام خرید، تهیه کنند و نقش دولت‌ها این است که به مردم کمک کنند تا بتوانند با استفاده از تسهیلات خانه‌دار شوند، چون مسکن از محل «پس‌انداز گذشته» تهیه نمی‌شود و قرار نیست افراد در ۶۰ سالگی خانه‌دار شوند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه استقبال مردم از وام‌های ارزان‌قیمت بانک عامل بخش مسکن به همین دلیل افزایش یافته است، بیان می‌کند: بانک‌های دیگر نمی‌توانند با سودهای تک‌رقمی و پایین تسهیلات خرید مسکن بدهند، چون از سوی دیگر در حال پرداخت سودهای ۱۵درصد و بالاتر به سپرده‌ها هستند. در نتیجه سود تسهیلات آنها باید بیشتر از این رقم باشد که بازپرداخت آن، خارج از استطاعت زوج‌های جوان است؛ در تمام دنیا هم ۹۰درصد مردم با وام‌های ارزان‌‌قیمت خانه‌دار می‌شوند.

 عدم تکرار پدیده سوداگری مسکن

یکی دیگر از نگرانی‌های خریداران مسکن باتوجه به افزایش چشمگیر قیمت‌ها طی ماه‌های آتی حضور دوباره و پررنگ سوداگران و خریداران سرمایه‌یی مسکن است که عبده‌تبریزی در این باره می‌گوید: از آنجا که مسکن به اندازه کافی تولید شده، دیگر امکان سوداگری مسکن وجود ندارد، اما رونق مسکن مصرفی در حال حاضر ایجاد شده است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی می‌افزاید: صندوق پس‌انداز مسکن یکم در این رونق مصرفی نقش داشته است اگرچه ارقامی که پرداخت می‌شود، کافی نیست.

او اظهار می‌کند: پیش‌بینی می‌شود که این نرخ رونق مسکن در سال‌های آینده ادامه دارد و نقش دولت در این زمینه تنها این است که می‌تواند به نهادهای پولی و مالی کمک کند تا تسهیلات خرید مسکن بدهند. دولت در شرایط فعلی باتوجه به محدودیت منابع، کمک کوچکی می‌تواند ارائه دهد.

به گفته عبده‌تبریزی، در تمام دنیا شهرداری‌ها اگر احساس کنند کمبود مسکن وجود دارد، خودشان اقدام به ساخت واحد مسکونی می‌کنند و همواره نرخ عرضه مسکن را ۸درصد از نرخ تقاضا بالاتر نگه می‌دارند؛ به این معنا که در دنیا همیشه شهرداری‌ها ۸درصد خانه خالی نگه می‌دارند تا از سفته‌بازی مسکن جلوگیری شود؛ این سیاست را هم باید تعقیب کنیم اما شهرداری‌ها در ایران این توان را ندارند.

 افزایش 11.3 درصدی نرخ خانه‌های خالی

مشاور وزیر راه و شهرسازی، وجود خانه‌های ساخته شده به اندازه کافی را یکی از دلایل عدم افزایش قیمت مسکن در آینده و نبود سوداگران در بازار مسکن می‌داند، اما نگاهی به وضعیت خانه‌های خالی و احتمال حضور سوداگران برای فروش این خانه‌ها می‌تواند تا حدودی نگران‌کننده باشد که اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند تا حدودی به شرایط موجود کمک کند.

 براساس آخرین آمار وزارت امور اقتصادی و دارایی طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های 1385 تا 1395 حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم 4.2درصد در سال 1385 (معادل 633 هزار واحد خالی) به 8.3درصد در سال 1390 (معادل 1.6 میلیون واحد خالی) و 11.3درصد در سال 1395 (معادل 2.6میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

در این گزارش آمده است: در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود.

آنچه برهم زننده تعادل و جزو غیرذاتی این بازار تلقی می‌شود، فاصله قابل‌توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به‌دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» رخ می‌دهد.

در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌‌گری امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهم‌ترین و موثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه‌های خالی است زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می‌دهد.

این در حالی است که نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، براساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدلسازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل 4درصد است؛ بنابراین می‌توان گفت در شرایط حاضر، شکاف قابل‌توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود 7 واحد درصد اختلاف) و این شکاف در گذر زمان در حال افزایش است.

بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب 1394 و در قالب حکم ماده (54) مکرر وضع شد.

طبق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یک‌صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.

شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد 1.5برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

مالیات بر خانه‌های خالی تا پایان سال 1380 به موجب مواد (10) و (11) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 اخذ می‌شد اما باتوجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن به‌ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌های خالی و ارزش‌گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال 1380 لغو شد.

تجربه کشورهای پیش‌‌رو در دریافت مالیات بر خانه‌های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و امریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌‌اند به شکلی که این کشورها دارای نرخ خانه‌های خالی پایین‌تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند.

برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل 3درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه با نرخ خانه‌های خالی معادل 7درصد دارای نرخی پایین‌‌تر از متوسط کشورهای اروپایی مذکور است. اگرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌های خالی کسب درآمد مالیاتی نیست، اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای به دست آوردن معیاری جهت هزینه-فایده کردن وضع آن اهمیت دارد.

براساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال 1397 یا سال دوم موضوع ماده 54 مکرر) رقمی معادل 3.2 هزار میلیارد ریال است.