2 سناریوی بازپرداخت اقساط وام «تسه»

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که حداقل حقوق کارگران و کارمندان در سال جاری حدود 3 میلیون تومان است، اقساط وام خرید 480 میلیون تومانی مسکن برای زوجین تهرانی در دو سناریو 8.7 میلیون تومان و 9.3 میلیون تومان است. در حالی که خط فقر برای خانوار ایرانی با بعد 3.1 نفر بنا به اعلام مسوولان بالاتر از 10 میلیون تومان است، می‌توان گفت که یک خانوار سه نفره برای داشتن یک زندگی عادی و خرید یک آپارتمان نقلی در تهران نیازمند حقوق ماهانه در حدود 20 میلیون تومان است. اما با فرض اینکه هم مرد و هم زن به عنوان کارمند معمولی و فاقد حقوق‌های آنچنانی به‌طور همزمان شاغل باشند، درآمدی حدود 10 میلیون تومان در ماه خواهند داشت. درآمدی که اگر صرف اقساط خرید مسکن شود، هزینه خورد و خوراک و سایر مایحتاج زندگی آنها تامین نخواهد شد.

    جبران کاهش هزینه خرید «وام»  با رشد «اقساط»

به گزارش «تعادل»، از 24 شهریور ماه سال جاری، سقف وام خرید مسکن از محل اوراق موسوم به «تسه» افزایش یافت. مساله‌ای که اثر اندکی در رشد معاملات مسکن طی آبان ماه، دستکم در پایتخت گذاشت و نشان داد، دو گروه از متقاضیان مصرفی ملک – خانه اولی‌ها و مالکانی که به دنبال تبدیل به احسن کردن مسکن خود هستند – تلاش دارند تا از شرایط ایجاد شده توسط دولت، حداکثر استفاده را ببرند، هر چند که قدرت خرید وام مسکن علی‌رغم افزایش سقف آن در روزهای پایانی شهریور ماه بسیار اندک است و به‌طور متوسط حدود 10 تا 15 متر مسکن در تهران می‌توان با استفاده از آن خریداری کرد. در پی این استقبال، هزینه خرید هر ورق «تسه» طی آبان به 70 هزار تومان افزایش یافت و در دو هفته اخیر نیز به بالای 100 هزار تومان رسید. در روزهای اخیر نیز به ۱۱۳ هزار تومان که افزایش یافت و حتی در تعدادی از معاملات، برخی نمادهای زیرمجموعه «تسه» تا ۱۲۰ هزار تومان هم فروخته شد. به این ترتیب، بانک عامل بخش مسکن تصمیم گرفت تا برای ساماندهی هزینه‌های دریافت این تسهیلات تمهیدات جدیدی بیندیشد.

آنگونه که مهر گزارش کرده است، هزینه دریافت تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی مسکن (ویژه زوجین تهرانی) از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن در حالت فعلی نیاز به خرید ۹۶۰ برگه دارد که هزینه آن به حدود ۱۱۰ میلیون تومان می‌رسد، از این رو، بانک عامل بخش مسکن تصمیم گرفت شرایطی فراهم کند که نیمی از این تسهیلات از محل اوراق تسهیلات مسکن و نیمی دیگر از محل منابع داخلی بانک (از محل منابع تسهیلات بدون سپرده) پرداخت شود.

محمد حسن علمداری، عضو هیات‌مدیره بانک عامل بخش مسکن گفت: متقاضیان دریافت تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی از محل اوراق در شهر تهران که پیش از این برای دریافت این تسهیلات باید ۸۰۰ فقره اوراق خریداری و به بانک ارایه می‌کردند هم‌اکنون تنها با خرید و ارایه ۴۰۰ فقره اوراق می‌توانند تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی را دریافت کنند.

علمداری اظهار کرد: این امتیاز در نظر گرفته شده برای متقاضیان تسهیلات مسکن، شامل تسهیلات جعاله مسکن نیز می‌شود. تسهیلات جعاله مسکن هم‌اکنون در سراسر کشور ۸۰ میلیون تومان است. متقاضیان تا پیش از این برای دریافت این تسهیلات باید ۱۶۰ فقره اوراق خریداری می‌کردند اما هم‌اکنون با خرید و ارایه ۵۰ درصد از این تعداد یعنی ۸۰ فقره اوراق می‌توانند اقدام به دریافت تسهیلات جعاله کنند.

    دو سناریوی بازپرداخت اقساط وام

بر اساس این گزارش، در صورتی که دریافت همه تسهیلات از محل اوراق «تسه» تامین شود، میزان اقساط ماهانه ۸.۷ میلیون تومان خواهد بود. با توجه به اینکه وام مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله است، مبلغ اقساط تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی ماهانه ۶ میلیون و ۶۶۱ هزار تومان است.

تسهیلات ۸۰ میلیون تومان جعاله مسکن نیز با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ سال محاسبه می‌شود که درنتیجه رقم اقساط آن ماهانه ۲ میلیون و ۳۱ هزار تومان است. مجموع اقساط این تسهیلات ۸ میلیون و ۶۹۲ هزار تومان است.

اما در صورتی که دریافت نیمی از تسهیلات از محل اوراق و نیمی از منابع داخلی بانک انجام شود، میزان اقساط ماهانه ۹.۳ میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب، در صورتی که متقاضی دریافت تسهیلات خرید مسکن بخواهد از طرح جدید بانک تخصصی بخش مسکن استفاده کند، برای نیمی از تسهیلات (۲۰۰ میلیون تومان) باید ۴۰۰ برگه گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کند که با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله محاسبه می‌شود؛ رقم اقساط این تسهیلات ماهانه ۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان خواهد بود.

همچنین نیم دیگر این تسهیلات (۲۰۰ میلیون تومان) از محل منابع داخلی بانک (بدون سپرده)، با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۸ ساله اعطا می‌شود که رقم اقساط آن ماهانه ۳ میلیون و ۹۴۴ هزار تومان است. وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله مسکن هم در دو وضعیت نیمی با اوراق و نیمی از منابع داخلی بانک (وام بدون سپرده) است که البته هر دو وام با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله اعطا می‌شوند که رقم اقساط این تسهیلات مانند حالت خرید با اوراق ماهانه ۲ میلیون و ۳۱ هزار تومان است.

مجموع اقساط پرداختی از سوی دریافت‌کننده این وام برای کل وام (۴۸۰ میلیون تومان) ماهانه ۹ میلیون و ۳۰۵ هزار تومان خواهد بود.

    با وام 480 میلیون تومان در کدام منطقه تهران  می‌توان خانه خرید؟

هم‌اکنون سوال این است که با وام ۴۸۰ میلیون تومانی در چه مناطقی از تهران می‌توان خانه خرید؟ در حال حاضر کمترین متوسط قیمت مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸ بالغ بر ۱۴.۵ میلیون تومان در هر متر مربع است که به‌طور مثال برای یک آپارتمان ۵۰ متری باید ۷۲۵ میلیون تومان هزینه کرد.

اما گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که با نقدینگی حدود ۶۰۰ میلیون تومان می‌توان در بعضی محله‌های جنوبی تهران، آپارتمان خرید. به‌طور مثال روز ۲۴ آذرماه ۱۴۰۰ در محله بریانک واحدی ۴۱ متری، ۱۵ سال ساخت، طبقه سوم، دارای انباری، بدون پارکینگ و آسانسور به مبلغ ۶۳۰ میلیون تومان آگهی شده است. در واقع وام ۴۸۰ میلیون تومانی ۷۶ درصد قیمت این خانه را پوشش می‌دهد.

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، در محله یافت‌آباد یک واحد ۴۳ متری ۱۰ ساله در طبقه اول، با پارکینگ و انباری، بدون آسانسور به قیمت پیشنهادی ۶۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شود که ۴۸۰ میلیون تومان از این مبلغ را وام اوراق پوشش می‌دهد و بنا به ادعای فروشنده ۱۲۰ میلیون تومان نرخ رهن این واحد است.

    احتمال افزایش ۱۰ درصدی معاملات در کوتاه‌مدت

کارشناسان معتقدند در صورتی که قیمتها در بازار مسکن افزایش پیدا نکند، رشد معاملات مصرفی از طریق دریافت وام اوراق در کوتاه‌مدت می‌تواند به افزایش حدود ۱۰ درصدی معاملات منجر شود. در واقع تصمیم بانک مسکن که در آستانه هشتاد و سومین سالگرد تاسیس این بانک اتخاذ شد، می‌تواند اثری هرچند اندک بر رونق بازار مسکن بگذارد.

اما با توجه به نرخ متوسط اوراق تسه، زوجین تهرانی برای دریافت امتیاز تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی اوراق مسکن باید به‌طور میانگین ۴۸۰ فقره اوراق ۱۱۲ هزار و ۸۵۳ تومانی خریداری و بدین‌ترتیب ۵۴ میلیون و ۱۶۹ هزار و ۴۴۰ تومان هزینه کنند. بر اساس هزینه‌های قبل از بخشنامه بانک مسکن، این مبلغ ۱۰۵ میلیون تومان بود. نکته دیگر اینکه ۸۰ درصد ارزش ملک که توسط کارشناس بانک تعیین می‌شود نباید کمتر از مقدار تسهیلات باشد. در غیر این صورت حداکثر معادل ۸۰ درصد ارزش ملک تسهیلات پرداخت می‌شود. اقساط ماهیانه وام ۴۰۰ میلیون تومانی اوراق خرید مسکن با نرخ سود ۱۷.۵ درصد برای زوجین تهرانی ۶ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان است که باید طی ۱۲ سال بازپرداخت شود. قسط وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله نیز ۲ میلیون و ۱۰ هزار تومان است که طی ۵ سال بازپرداخت خواهد شد. اما مطابق بخشنامه اخیر، تسهیلات اوراق خرید مسکن باید ظرف ۸ سال و وام جعاله ظرف ۵ سال تسویه شود که به افزایش مبلغ اقساط می‌انجامد و می‌تواند جذابیت این وام را کاهش دهد.