تعمیق رکود تورمی مسکن در شمال پایتخت

گروه راه و شهرسازی|

بررسی آماری داده‌های 6 ماهه گذشته بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، بازتاب انتظارات تورمی در بازار مسکن نیمه شمالی پایتخت بیشتر از نیمه جنوبی آن بوده است به گونه‌ای که طی شش ماه گذشته از بین ۲۰ محله که بالاترین میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی در شهر تهران را داشته‌اند، ۱۴ محله در منطقه یک قرار دارند و این در حالی است که هیچ یک از مناطق پرتقاضا در بین مناطق دارای بالاترین تورم ملکی قرار نداشتند. این در حالی است که افزایش قیمت واحدهای مسکونی واقع در منطقه یک تهران که اغلب لوکس هستند، اثر قابل توجهی بر میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران می‌گذارد. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان معامله شده، بر اساس آمار بانک مرکزی در تیرماه از مرز 30 میلیون تومان عبور کرد و در مردادماه سال جاری به 31 میلیون تومان نزدیک شد. این در حالی است که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در اسفند سال گذشته از مرز 30 میلیون تومان عبور کرده بود اما در ماه‌های فروردین و اردیبهشت تا 28 میلیون و 700 هزار تومان نیز پایین آمد و به این ترتیب قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم عمومی) مسکن طی دو ماه نخست سال حتی منفی 2 درصد شد. با وجود این، بازار در خردادماه همگام با تغییر مسیر انتظارات تورمی دچار چرخش شد و دوباره به مسیر صعودی بازگشت. انتظارات تورمی خود ناشی از به سرانجام نرسیدن مذاکرات هسته‌ای در وین، رویدادهای مربوط به انتخابات ریاست‌جمهوری و رشد شدید نقدینگی در سه ماهه نخست سال جاری بود. عواملی که همچنان، تغییر معناداری در آنها ایجاد نشده است به این ترتیب انتظار می‌رود، مالکان در قیمت‌های پیشنهادی خود جانب احتیاط را رعایت کرده و از قیمت‌های مورد نظر خود عقب‌نشینی نکنند. این مساله در آمارهای به دست آمده از یکی از سایت‌های معاملات ملکی بازتاب یافته است. به گزارش ایسنا، محله حصار بوعلی واقع در منطقه یک طی شش ماه اخیر با ۱۹.۳ درصد رشد نرخ‌های پیشنهادی، بالاترین میزان افزایش قیمت را به خود اختصاص داده است. به دنبال آن دزاشیب، زعفرانیه، تجریش، محمودیه و اوین که همگی در منطقه یک قرار دارند رتبه‌های دوم تا ششم را در تورم ملکی به ترتیب با نرخ رشد ۱۹، ۱۸.۷، ۱۸.۲، ۱۷.۳ و ۱۷.۲ درصد به خود اختصاص دادند. این آمار نشان می‌دهد منطقه یک با وجود قرار نداشتن در بین مناطق پرتقاضا در بازار مسکن، بالاترین میزان تورم ملکی را در شش ماه گذشته به خود اختصاص داده است، به‌طوری که در بین ۲۰ منطقه هدف بورس‌بازان مسکن ۱۴ محله در منطقه یک قرار دارد. بر اساس اطلاعات سامانه کیلید، محله بازار واقع در منطقه ۱۲ طی شش ماه اخیر با رشد ۱۷.۱ درصد و دولت‌خواه جنوبی در منطقه ۱۹ با رشد ۱۷ درصد رتبه‌های هفتم و هشتم را در افزایش قیمت آگهی‌ها داشتند. کاشانک و دروس به ترتیب واقع در مناطق ۱ و ۳ با رشد ۱۶.۹ و ۱۶.۹ درصد در رده‌های نهم و دهم افزایش قیمت‌های پیشنهادی قرار گرفتند. رتبه‌های بعدی نیز مربوط به فرمانیه در منطقه یک، رضویه در منطقه ۱۵، جماران، باغ فردوس، دارآباد، چیذر، دربند و امامزاده قاسم در منطقه یک، فردوسی در منطقه ۱۲ و هفده شهریور در منطقه ۱۸ بوده که نرخ رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن در آگهی‌های این مناطق به ترتیب ۱۶.۵، ۱۶.۳، ۱۶.۲، ۱۵.۹، ۱۵.۵، ۱۵.۳، ۱۵.۲، ۱۵.۲، ۱۵.۱ و ۱۵ درصد بوده است.

     مسکن به عنوان سرمایه نه کالای مصرفی

البته ۲۰ محله مذکور لزوما در بین محله‌های بورس محسوب نمی‌شوند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن در محله‌های منطقه یک وابستگی چندانی به تعداد معاملات در این منطقه ندارد. چه بسا تعداد قابل توجهی واحد خالی در منطقه یک قرار دارد که عمدتا به عنوان دارایی ثابت با هدف رشد سرمایه خریداری شده است. با این حال اگر میزان رشد قیمت را ملاکی برای شناسایی محله‌های بورس در بازار مسکن قرار دهیم می‌توان محله‌های یاد شده را در این فهرست قرار داد. افزایش تا حدود ۱۹ درصدی قیمت آپارتمان در محله‌های منطقه یک طی شش ماه گذشته در شرایطی ایجاد شده که نرخ رشد قیمتهای قطعی در کل شهر تهران در همین بازه زمانی ۲.۳ درصد بود. منطقه یک در حالی حائز بالاترین میزان تورم نرخهای پیشنهادی مسکن در شش ماه گذشته بوده که طبق آمار مردادماه ۱۴۰۰ چهار منطقه پرمعامله در شهر تهران به ترتیب مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ بوده‌اند که ۴۳ درصد از کل خرید و فروش در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را به خود اختصاص دادند. منطقه یک با ۴.۷ درصد از کل معاملات در رتبه نهم از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش قرار گرفت.

     کدام محله‌ها کمترین میزان رشد را داشتند؟

از طرف دیگر پایین‌ترین میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران در آگهی‌ها مربوط به محله دریاچه چیتگر در منطقه ۲۲ بوده که طی شش ماه گذشته تنها ۴.۳ درصد افزایش قیمت داشته است. پس از آن محله خلیج فارس شمالی واقع در منطقه ۱۸ قرار دارد که نرخ رشد قیمت پیشنهادی آن در سامانه کیلید ۵.۹ درصد بوده است. اسماعیل‌آباد در منطقه ۱۹، مرادآباد در منطقه ۵، سوهانک در منطقه یک، شهرزیبا در منطقه ۵، شهدای گمنام در منطقه ۱۴، ورآورد و شهرک آزادی در منطقه ۲۱ و حافظیه در منطقه ۱۳ به ترتیب در رده‌های سوم تا دهم کمترین میزان تورم ملکی در آگهی‌ها طی شش ماه اخیر را داشتند که نرخ رشد آنها به ترتیب ۵.۹، ۶.۳، ۶.۸، ۶.۹، ۷.۳، ۷.۵، ۷.۸ و ۸.۶ درصد بوده است. همچنین محله سازمان آب در منطقه ۵، باشگاه نفت در منطقه ۲۱، اندیشه در منطقه ۵، شهرک رسالت در منطقه ۱۹، سرو آزاد در منطقه ۲۲، جنت‌آباد مرکزی و بهاران در منطقه ۵، تیموری در منطقه ۲، قائم در منطقه ۲۲ و محله حکیمیه در منطقه ۴ رتبه‌های یازدهم تا بیستم کمترین میزان افزایش قیمت طی شش ماه گذشته را به خود اختصاص دادند. نرخ رشد قیمت آگهی‌های مسکن در این محله‌ها به ترتیب ۸.۷، ۸.۷، ۸.۷، ۸.۸، ۸.۸، ۸.۸، ۸.۸، ۸.۸، ۸.۹ و ۸.۹ درصد بوده است.