بی‌اعتنایی مسکن به مذاکرات هسته‌ای

مجید اعزازی|

تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن تهران طی آذر 1400 حاکی از گذر موقت این بازار از ریسک سیستماتیک مذاکرات هسته‌ای و توجه آن به تحولات بازارهای مالی است. در ماه گذشته، تعداد آپارتمان‌های معامله شده در شهر تهران به حدود 9.8 هزار فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 33.8 درصد و 282.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت هر متر آپارتمان به 32 میلیون و 590 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 1.8 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 21.1 درصد افزایش داشته است. تحقق پنجمین افت ماهانه بازار سهام در آذر و گذشت سه ماه از زمان اعلام افزایش سقف وام خرید مسکن از طریق «تسه» و همچنین دستورالعمل تازه بانک عامل در حوزه مسکن مبنی بر معافیت 50 درصد از وام خرید از پرداخت هزینه اوراق در روز 23 آذر مهم‌ترین تحولات اقتصادی ماه گذشته بود که روی افزایش تقاضا برای خرید ملک اثر گذاشته است. به این ترتیب، تشدید روند خروج پول از بازار سهام و تقویت توان مالی متقاضیان از طریق افزایش سقف وام و ارزان‌سازی دسترسی به آن، با همدستی هم توانستند افزایش معاملات ملکی را رقم بزنند. در همین حال، با توجه به رشد قابل توجه معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل و همچنین تعدیل رشد نقطه به نقطه متوسط قیمت در آذر ماه سال جاری (21 درصد) نسبت به آذر ماه سال گذشته (98.9 درصد) به نظر می‌رسد، حساسیت بازار مسکن نسبت به تحولات سیاست خارجی به‌شدت کاسته شده و به نوعی سمت تقاضای مسکن از این مساله عبور کرده است و تلاش می‌کند با جمع و جور کردن تمام توان مالی خود، از فرصت سکون نسبی قیمت‌ها در بازار استفاده کرده و یک سرپناه حداقلی برای خود تهیه کند یا آپارتمان کنونی خود را تبدیل به احسن نماید. نشانه این ماجرا، افزایش سهم قابل توجه آپارتمان‌های ارزان قیمت (آپارتمان‌هایی دارای ویژگی‌های ترکیبی همچون متراژ کم، قدیمی و واقع شده در مناطق جنوبی شهر) از کل معاملات انجام شده در آذرماه است. به گونه‌ای که 62 درصد آپارتمان‌های معامله شده، با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع بنا (32 میلیون و 590 هزار تومان) معامله شده‌اند. به این ترتیب، به نظر می‌رسد، الگوی حاکم بر بازار آبان ماه، در بازار آذر نیز تکرار شده است. چه آنکه در آبان نیز بازار سهام حدود 3.4 درصد دچار رشد منفی شده بود و همزمان تقاضا برای دریافت وام خرید از طریق تهیه اوراق «تسه» افزایش یافته بود. هر دو این تحولات، با شدت بیشتر در آذرماه نیز تکرار شد به گونه‌ای که افت بازده در بازار سهام به 5 درصد رسید و میزان تقاضا و رشد قیمت «تسه» به بالای 102 هزار تومان رسید و از همین رو، در هفته پایانی ماه گذشته مسوولان بانک مسکن مجبور شدند، اعطای 50 درصد از وام مسکن را از خرید اوراق «تسه» معاف کند تا متقاضیان مصرفی مسکن با هزینه کمتر به وام 480 میلیون تومان مسکن دست پیدا کنند.  بر اساس این گزارش، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید و در نیمه آذر ماه سال جاری از 100 هزار تومان عبور کرد. متقاضیان وام مسکن برای دریافت وام باید اوراق تسهیلات خریداری کرده و بر مبنای آن از بانک مسکن برای خرید خانه وام دریافت کنند. اعتبار هر کدام از اوراق برای گرفتن وام 500 هزار تومان تعیین شده است. از این رو، برای دریافت وام 480 میلیون تومانی، متقاضیان باید 960 ورقه «تسه» خریداری کند. البته این تعداد، پس از اعلام دستورالعمل جدید بانک مسکن در 23 آذر تغییر یافت و به 480 ورقه «تسه» رسید.

    وضعیت مسکن در میان رقبا

به گزارش «تعادل»، در آذرماه بازار سهام روند نزولی خود طی ماه‌های گذشته را تداوم داد و رشد منفی 5 درصدی را بر جای گذاشت. سایر بازارها از جمله دلار و طلا طی آخرین ماه پاییز روند صعودی در پیش گرفتند و به ترتیب بازده 6.3 درصد و 5.8 درصد را تجربه کردند. تورم ماهانه نیز روی عدد 1.7 درصد ایستاد. در این میان، وضعیت قیمت مسکن بر اساس برآوردهای اولیه، در میانه دو سر طیف بازده بازار سهام از یک سو و بازار دلار و طلا از سوی دیگر ایستاده است که نشانه وزن سنگین مسکن در معادلات مالی خانوارها و همچنین مصونیت بیشتر این بازار از هیجان‌های حاکم بر بازارهای موازی است. در آبان ماه سال جاری نیز قیمت سکه رشد 5.84 درصدی را تجربه کرد و در صدر فهرست بازارهای موازی ایستاد. نرخ دلار اما با 2.5 درصد بازدهی در جایگاه دوم قرار گرفت. جایگاهی که همتراز تورم ماهانه نیز بود. مسکن اما در آبان ماه با تورم 1.2 درصدی در جایگاه سوم بازارها نشست. بازار سهام نیز با افت 3.44 درصدی با فاصله معناداری از سایر رقبا در انتهای فهرست بازارهای موازی جای گرفت. 

    افزایش محبوبیت واحدهای قدیمی

به گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذر 1400 حاکی از آن است که از مجموع 9 هزار و 772 فقره معامله، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 33.2 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در این حال، این رقم در مقایسه با آذر ماه سال قبل حدود 5.9 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق 22گانه تهران درماه گذشته نیز حاکی از این است که منطقه 5 با سهم 14.3 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 10.1 و 8.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. 

    افزایش سهم واحدهای ارزان قیمت

در میان مناطق 22گانه تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 69 میلیون و 80 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 15 میلیون و 820 هزار تومن به منطقه 18 تعلق داشته است. این ارقام نسبت به ماه مشابه سال 1399 به ترتیب 21 و 46.3 درصد افزایش نشان می‌دهند. در این حال، توزیع فراوانی تعداد واحدهای معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع حاکی از آن است که آپارتمان‌های در دامنه قیمتی 20 تا 25 میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم 16.8 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی 15 تا 20 میلیون تومان و 25 تا 30 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 16.2 و 13.8 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 61.9 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان (32 میلیون و 590 هزار تومان) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر آپارتمان نیز نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به آپارتمان‌های با زیربنای 50 تا 60 متر با سهم 15.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 متر و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 15.1 و 12.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در ماه گذشته، آپارتمان‌های با زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 58 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش پولی هر واحد حاکی از آن است که آپارتمان‌های با ارزش یک تا 1.5 میلیارد تومان با سهم 19.2 درصد، بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 500 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان، و 1.5 میلیارد تا 2 میلیارد تومان به ترتیب با اختصاص سهم‌های 16.1 و 13.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در ماه گذشته، حدود 49.6 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2 میلیارد تومان اختصاص داشته است.