افت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن

مجید اعزازی| تازه‌ترین آمارهای رسمی از کاهش ٩,٦ درصدی پروانه‌های صادره برای ساخت واحدهای مسکونی در تهران و ٣١.٩ درصدی این دسته از پروانه‌های ساختمانی در کل کشور طی تابستان ١٤٠٠ نسبت به تابستان سال قبل حکایت دارد. مساله‌ای که نشان می‌دهد، تمایل به سرمایه‌گذاری در تولید مسکن تحت تاثیر عوامل غیراقتصادی، همچون سال‌های اخیر، روندی نزولی داشته است. اگرچه در تابستان سال جاری، شاهد تغییر دولت و شکل‌گیری کابینه جدید بودیم و به همین واسطه افت فعالیت‌های دستگاه‌های دولتی مشهود بود، اما از آنجا که تولید ساختمان و مسکن فعالیتی 18 تا 24 ماهه است، می‌توان تداوم افت تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن از سوی بخش خصوصی را به تحولات بنیادین اقتصاد کشور نسبت داد. به مکانیسم تورم زایی که در فرآیندهای آن، فعالیت‌های «غیرمولد» اصالت می‌یابند و فعالیت‌های «مولد» به حاشیه رانده می‌شوند. این افت تمایل به سرمایه‌گذاری البته در شرایطی رخ داده است که در تابستان سال جاری، دو رخداد مهم در عرصه ساخت مسکن از سوی قوای مقننه و مجریه به وقوع پیوسته است. نخست اینکه در تابستان سال جاری، سرانجام پس از کش و قوسی یک ساله، قانون جهش تولید مسکن در مجلس و شورای نگهبان نهایی شد. قانونی که دولت جدید را ملزم به ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال کرده است و از سوی دیگر، شخص رییس دولت سیزدهم در جریان مناظرات و مبارزات انتخاباتی، چنین وعده‌ای را - ساخت یک میلیون مسکن در هر سال از فعالیت دولت سیزدهم- به مردم داد. در عین حال، از آنجا که در بزرگ‌ترین پروژه انبوه‌سازی دولتی موسوم به مسکن مهر طی حدود 12 سال، صرفا حدود 2 میلیون آپارتمان ساخته شده است، نمی‌توان دلیل افت تمایل به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن را به طرح جدید انبوه‌سازی دولت نسبت داد. شاید در کنار بی‌ثباتی اقتصاد، رشد مداوم نقدینگی و افزایش پایه پولی؛ رشد جهش وار قیمت مصالح ساختمانی در تابستان سال جاری که در پی تعطیلی اجباری کارخانجات تولید سیمان و فولاد به دلیل ممانعت از خاموشی‌های مکرر برق صورت گرفت، مهم‌ترین مانع و عامل افت تمایل سرمایه‌گذاری در تولید مسکن به شمار می‌رود. اگرچه سازندگان در بررسی تحولات کلان اقتصادی و سیاسی، به واسطه نوع و ماهیت کارشان، چشم‌اندازی میان مدت (دو ساله) را مدنظر قرار می‌دهند، اما بی‌گمان، در صورت بازگشت ثبات به اقتصاد، و همچنین رشد و رونق بازار معاملات مسکن، سازندگان دوباره فعالیت‌های خود را از سرخواهند گرفت و تلاش می‌کنند، بر تورم‌های آشکار و پنهان نهاده‌های تولید فایق آیند. بررسی نتایج طرح گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در فصل تابستان سال ١٤٠٠ نشان می‌دهد: تعداد 12 هزار و 493 پروانه ساخت برای واحدهای مسکونی از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته ١٣درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٩.٦ درصد کاهش داشته است. این تعداد واحد مسکونی، 13.4 درصد از واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری‌های کشور را تشکیل می‌دهد.‌ 

متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از پروانه‌های احداث ساختمان در شهر تهران ٧.٨ واحد بوده است. به گزارش «تعادل»، افت تمایل به تولید مسکن و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان طی چندماهه اخیر در شامخ کل ساختمان که بازتاب‌دهنده نظرات مدیران و فعالان صنعت ساختمانی است، نیز مشهود بوده است. به گونه‌ای که از ابتدای سال جاری تاکنون، در 5 ماه فروردین، مرداد، شهریور، آبان و آذر رقم شامخ کل ساختمان کمتر از 50 بوده که به معنی رکود در فعالیت‌های ساختمانی است. درهمین حال، طی 9 ماهه گذشته، میزان بازده قیمت اسمی مسکن حدود 10 درصد بوده است که در صورت تعدیل با تورم، قیمت واقعی مسکن کمتر از این رقم نیز خواهد بود. آنچنان که گفته شد، رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن، در حکم سیگنال مثبت به سازندگان مسکن به شمار می‌رود، اما از آنجا که این رشد در قیاس با تورم نهاده‌های تولید مسکن بسیار کمتر بوده، منجر به افزایش تمایل در ساخت و ساز نشده است.  به گزارش «تعادل» به نقل از مرکز آمار ایران، مجموع مساحت زمین در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران در حدود ٦١٢ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته٣٤,٤ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٥.٧ درصد افزایش داشته است. متوسط مساحت زمین در پروانه‌های احداث ساختمان ٣٨٢ مترمربع بوده است. همچنین مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان‌ صادرشده از سوی شهرداری‌ تهران در تابستان ١٤٠٠ بالغ ‌بر ٢٤٨٦ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 19.3 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٢.٥ درصد افزایش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره‌ مورد بررسی ١٥٥٣ مترمربع بوده است.

   تمرکز پروانه‌های تهران  در ساختمان‌های بلند

این گزارش همچنین حاکی است، از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، 0.1 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 0.2 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 0.5 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 4.8 درصد برای احداث ساختمان‌های چهارطبقه و 94.4 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر بوده است. پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان‌های مسکونی بر حسب نوع اسکلت و مصالح عمده به کار رفته در بنای آنها نیز نشان می‌دهد که 14.5 درصد این پروانه‌ها برای احداث ساختمان‌های اسکلت فلزی و 85.5 درصد برای احداث ساختمان‌های بتون آرمه صادر شده و 0.1 درصد برای احداث ساختمان‌های با سایر مصالح صادر شده است.

   افت فصلی و نقطه‌ای در کشور

بررسی نتایج طرح گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور نشان می‌دهد، در تابستان سال ١٤٠٠، تعداد 93 هزار و 578 پروانه ساخت برای واحدهای مسکونی از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته 9.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٣١.٩ درصد کاهش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه احداث ساختمان ٣.٢ واحد بوده است‌. به گزارش «تعادل» به نقل از مرکز آمار ایران، مجموع مساحت زمین در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در حدود ١٧٤٧٢ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 52.8 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٨.٥ درصد افزایش داشته است. متوسط مساحت زمین در پروانه‌های احداث ساختمان ٥٨٩ مترمربع بوده است.

   ساختمان‌سازی با ارتفاع پایین در سایر شهرها

بر اساس این گزارش، از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، در حدود 28.7 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 22.6 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 14.2 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 10 درصد برای احداث ساختمان‌های چهارطبقه و 24.4 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر است. همچنین پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان‌های مسکونی بر حسب نوع اسکلت و مصالح عمده به کار رفته در بنای آنها نشان می‌دهد که 12.9 درصد این پروانه‌ها برای احداث ساختمان‌های اسکلت فلزی، 68.8 درصد برای احداث ساختمان‌های بتون آرمه، 16.2 درصد برای احداث ساختمان‌هایی با آجر و آهن و 2 درصد برای احداث ساختمان‌هایی با مصالح دیگر بوده است.