4 علت رکود ساخت و ساز در دهه 90

گروه راه و شهرسازی|

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۹ تعداد ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده که نسبت به سال قبل از آن ۲۲.۸ درصد افزایش داشته است.

 با وجود رشد تولید مسکن در کل کشور، ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به سال گذشته افت ۱۸ درصد و در مقایسه با سال ۱۳۹۰ کاهش ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد؛ رکود معاملات، کاهش توان مالی متقاضیان و سرمایه‌گذاران در امر ساخت و ساز از مهم‌ترین عوامل تردید سازندگان در تعریف پروژه‌های جدید ارزیابی می‌شود. «مازاد عرضه مسکن در اوایل دهه 1390»، «رشد بازده در بازارهای موازی ارز، طلا، سکه و سهام»، «افزایش نرخ سود بانکی تا قبل از شهریور سال 96» و «تزریق منابع مالی هنگفت حدود 300 هزار میلیارد تومان از سوی دولت در پروژه مسکن مهر» از جمله دلایل افت ساخت و ساز در دهه 1390 در کشور و به ویژه در پایتخت به شمار می‌رود.

    اوج ساخت خانه در سال ۹۲

آنگونه که ایسنا به نقل از مرکز آمار ایران گزارش کرده است، آمار گویای آن است که از سال ۱۳۹۲ ساخت و ساز روند نزولی به خود گرفته تا اینکه در ۱۳۹۷ همزمان با آغاز برنامه‌ریزی برای طرح اقدام ملی و جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، ساخت و ساز نیز افزایش یافته است.

طی ۹ سال گذشته اوج تولید مسکن در سال ۱۳۹۲ بوده که برای ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد مسکونی پروانه صادر شده است. در همان مقطع قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با 8 سال قبل از آن ۵۰۰ درصد افزایش یافت. اگرچه بخشی از رونق ساخت و ساز در سال ۹۲ می‌تواند به پروژه مسکن مهر مربوط باشد اما طبق بررسی‌ها سهم مسکن مهر از پروانه‌های صادره در آن مقطع حدود ۱۱۵ هزار واحد در سال بوده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد دولت دهم در پایان کار خود ۶۹۰ هزار واحد مسکن مهر را تحویل داد که به‌طور میانگین سالانه ۱۱۵ هزار واحد را شامل می‌شود.

سال ۱۳۹۳ و پس از روی کار آمدن دولت یازدهم به دلیل جهش سنگین قیمت مسکن که پیش از آن رخ داده بود و پایین بودن قدرت خرید متقاضیان، ساخت و ساز به یک‌باره نصف شد. آمارها نشان می‌دهد در سال ۹۳ برای تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد مسکونی پروانه صادر شده که از کاهش ۵۰.۵ درصد در مقایسه با سال قبل از آن حکایت دارد.

افت تولید مسکن در سال‌های پس از آن ادامه پیدا کرد تا اینکه در سال ۹۶ به حدود ۳۳۷ هزار واحد رسید. اما سال ۱۳۹۷ تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی با رشد مواجه شد. در آن سال تولید مسکن به ۳۷۶ هزار واحد رسید که احتمالا بخشی از این رشد ناشی از صدور پروانه برای واحدهای اقدام ملی مسکن بوده است.

آمار ساخت وساز بر اساس پروانه‌های صادره طی ۹ سال منتهی به ۱۳۹۹ بدین شرح است: سال ۱۳۹۱ تعداد ۷۶۱ هزار و ۱۲۱، سال ۹۲ تعداد ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد، سال ۹۳ تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد، سال ۹۴ تعداد ۳۵۸ هزار و ۲۳۱ واحد، سال ۹۵ تعداد ۳۴۴ هزار و ۵۹۷ واحد، سال ۹۶ تعداد ۳۳۷ هزار و ۵۱۹ واحد، سال ۹۷ تعداد ۳۷۶ هزار و ۵۷۵ واحد، سال ۹۸ تعداد ۳۸۲ هزار و ۵۶۵، و سال ۹۹ تعداد ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسکونی. همان‌طور که آمار توضیح می‌دهد تولید مسکن در سال گذشته با رشد ۲۳ درصدی در مقایسه با سال ۱۳۹۸ و افزایش ۴۵ درصدی در مقایسه با پایین‌ترین میزان سالانه ساخت وساز یعنی سال ۹۶ همراه بوده است.

    وضعیت معکوس ساخت وساز در تهران 

با وجود رشد تولید مسکن در کل کشور، میزان ساخت و ساز در تهران چنگی به دل نمی‌زند. ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به سال گذشته افت ۱۸ درصد و در مقایسه با سال ۱۳۹۰ کاهش ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد؛ رکود معاملات، کاهش توان متقاضیان و افت بازده سرمایه از مهم‌ترین عوامل تردید سازندگان در تعریف پروژه‌های جدید ارزیابی می‌شود.

در پنج ماهه نخست سال ۱۴۰۰ فقط ۲۴۹۱ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که از افت ۱۸ درصدی نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۹ حکایت دارد. در واقع به‌طور میانگین در هر ماه ۴۹۸ پروانه صادر و ۳۶۸۶ واحد جدید در شهر تهران ساخته شده است.

با توجه به تعداد ۷.۴ واحد مسکونی برای هر پروانه، حجم ساخت و ساز در پنج ماهه نخست امسال ۱۸ هزار و ۴۳۳ واحد مسکونی بوده که اگر تقسیم بر پنج ماه شود، به‌طور متوسط در هر ماه ۳۶۸۶ واحد مسکونی جدید در شهر تهران ساخته می‌شود که حدود یک سوم تقاضای موثر بازار را شامل می‌شود.

میزان ساخت و ساز در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ از نظر تعداد واحد مسکونی افت ۷۹ درصد و از نظر تعداد پروانه کاهش ۸۰ درصدی یافته است. ۱۰ سال قبل به‌طور میانگین در هر ماه ۲۴۸۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده و حدود ۱۷ هزار و ۵۰۰ خانه جدید در تهران ساخته می‌شد. تعداد کل پروانه‌های سال ۱۳۹۰ به میزان ۲۹ هزار و ۷۶۳ فقره و تعداد واحدهای مسکونی احداثی ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد بوده است.

    دلایل رکود ساخت و ساز در دهه 90

به گزارش «تعادل»، کارشناسان مسکن دلایل متعددی را برای افت ساخت و ساز در کشور و به ویژه در تهران طی دهه 90 بر می‌شمارند. از آنجا که در اوایل دهه 90 سرمایه‌گذاری‌های بیش از حدی در بازار مسکن شد، بازار مسکن با مازاد عرضه روبرو شد و در نهایت همین اضافه عرضه باعث شد تا از جذابیت‌های بازار مسکن کاسته شده و میزان خرید و فروش در این بازار کم شود. دلیل دیگر بروز رکود در بازار مسکن تاثیر بازارهای جایگزین بر بازار مسکن عنوان می‌شود. این بازارها از جمله طلا، ارز و بازار سهام در مقاطع مختلف دهه 90 به دلیل سودده بودن، سرمایه‌های زیادی را به خود جذب کردند. به این ترتیب، این بازارها در مقاطع زمانی خاصی به دلیل سودده بودن موجب شدند تا سرمایه‌گذاران به جای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در این بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری کرده و کسب سود کنند. این روند موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به عنوان یک بازار مولد کاسته شود و سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولدی مانند طلا و ارز افزایش یابد.

دلیل دیگری که بر کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی دهه 90 تاثیر گذاشت و باعث ایجاد رکود در این بازار شد، افزایش نرخ سودهای بانکی بود. درست است که درحال حاضر میزان نرخ سودی که بانک‌ها به سپرده‌های مردم پرداخت می‌کنند حدود 15 درصد است، اما این نرخ سود در سال 93 در برخی بانک‌ها (حتی بانک‌های دولتی) 28درصد و در سال 94، 22درصد بود و همین امر موجب شد تا بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم به جای اینکه در بازار پردرسر ساخت و ساز مسکن برای دریافت سود 35درصدی سرمایه‌گذاری کنند، پول‌های خود را در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند تا بدون زحمت از سودهای بالای این بانک‌ها استفاده کنند. 

همین امر موجب شد تا بار دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا کرده و جذابیت‌ این بازار کاسته و به سمت ورود به رکود رانده شود. سرمایه‌گذاری در مسکن مهر و بلوکه شدن مقادیر زیادی از پول‌های مردم و سرمایه‌های دولتی در این بخش (رقمی حدود 200 تا 300هزار میلیارد تومان) نیز موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن کاسته شود و این بازار به سمت رکود هدایت شود.