پیش‌بینی رشد اجاره‌بها با شیب تندتر
گروه راه و شهرسازی|
برخلاف گزارش‌های آماری مراجع رسمی، مشاهدات میدانی و اظهارنظر کارشناسان اقتصادی حاکی از تداوم رشد اجاربها طی ماه‌های اخیر بوده است. افرون بر این، به گفته مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن، از آنجا که اجاره مسکن در سال گذشته از رشد قیمت مسکن عقب مانده بود و نتوانسته خود را همگام با آن پیش بیندازد، لذا باید انتظار داشته باشیم، اجاره مسکن در یکی دو سال آینده با شیبی تندتر از قیمت مسکن به پیش می‌رود تا کمی از این عقب‌ماندگی را جبران کند. بنابراین رشد اجاره‌بها در ماه‌های اخیر قابل پیش بینی بوده و موضوع نگران‌کننده‌ای نیست.
در حالی بانک مرکزی از کاهش تورم اجاره‌بهای مسکن در آذرماه خبر داده که همین بانک در گزارش ماهانه بازار مسکن، رشد اجاره‌بها را ۵۴ درصد اعلام کرده بود. به گزارش مهر، بانک مرکزی پنجشنبه ۳۰ دی ماه گزارشی از وضعیت اقتصاد کلان کشور در پایان آذر ماه امسال ارایه داد که در آن نرخ تورم را کاهشی و علت آن را کاهش قابل توجه اجاره‌بهای مسکن اعلام کرد.
این بانک نوشت: در آذرماه ۱۴۰۰ در ادامه روند چند ماه اخیر، نرخ تورم متوسط ۱۲ ماهه و نقطه به نقطه با کاهش همراه بودند. در این ماه نرخ تورم ماهانه نیز در ادامه روند دو ماه اخیر و در پی کاهش قابل توجه تورم ماهانه ارزش اجاره مسکن که طی ماه‌های اخیر به عنوان پیشران تورم مطرح بود، با کاهش مواجه شد.
این در حالی است که بانک مرکزی در گزارش وضعیت ماهانه بازار مسکن اعلام کرد: بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۵۱.۲ و ۵۴.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
عامل تورم آبان ماه، اجاره‌بهای مسکن بود
همچنین بانک مرکزی در گزارش وضعیت اقتصاد کلان کشور در پایان آبان ماه امسال، اعلام کرده بود که اگرچه روند تورم دومین ماه پاییز امسال کاهشی بوده، اما تورم ماهانه آبان امسال به دلیل بالا بودن ارزش اجاره مسکن، همچنان در رقم بالایی قرار داشته است.
این بانک نوشت: علی‌رغم اینکه در آبان‌ماه ۱۴۰۰ روند تورم متوسط دوازده‌ماهه و نقطه به نقطه همچون ماه گذشته کاهشی بوده، لیکن تورم ماهانه همچنان در سطح نسبتاً بالایی قرار داشته است. عامل اصلی تورم این ماه (با توجه به سهم گروه‌ها در شاخص قیمت مصرف‌کننده)، همچون روند چند ماه اخیر به افزایش نسبتاً بالای قلم «ارزش اجاره مسکن» ارتباط می‌یابد.
روایت مرکز آمار
مرکز آمار ایران اما تورم دی ماه را جمعه اول بهمن ماه منتشر کرد که بر اساس آن نرخ تورم نقطه‌ای در دی ماه ۱۴۰۰ به عدد ۳۵.۹ درصد رسیده است؛ یعنی خانوارهای کشور به‌طور میانگین ۳۵.۹ درصد بیشتر از دی ۱۳۹۹ برای خرید مجموعه‌ای یکسان از کالا و خدمات، هزینه کرده‌اند.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، نقش اجاره‌بهای مسکن در تورم دی ماه بسیار مبرز است.
مرکز آمار نوشت: در گروه عمده کالاهای غیرخوراکی و خدمات، اجاره‌بهای واحد مسکونی، در گروه هتل و رستوران، هزینه اقامت در هتل و مسافرخانه و در گروه پوشاک و کفش، انواع پوشاک بیشترین افزایش قیمت را نسبت به ماه قبل داشته‌اند.
وزارت راه:
متوسط اجاره؛ متری ۸۴ هزار تومان
بر اساس اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره‌بهای هر متر مربع مسکن در تهران در آذر ماه امسال ۸۴ هزار تومان است که به این معنی است مستأجر یک واحد ۵۰ متری در پایتخت باید ماهانه ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و یک واحد ۱۰۰ متری ۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اجاره‌بها پرداخت کند.
این در حالی است که در مهر ماه سال ۱۳۹۸، متوسط اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴۰ هزار تومان بود که رشد بیش از ۱۰۰ درصدی اجاره‌بها طی دو سال گذشته را شاهدیم.
همبستگی قیمت مسکن و اجاره‌بها
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ۲۵ دی ماه از همبستگی قیمت مسکن و اجاره‌بها خبر داده بود.
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه اعلام کرد: با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها و رهن، افزایش قیمت مسکن با تأخیر منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره اماکن مسکونی شده است.
به عنوان نمونه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آذر ماه ۱۳۹۸ بیش از ۱۳.۴ میلیون تومان و این شاخص (متوسط قیمت هر متر مسکن) در آذر ماه امسال (۱۴۰۰) به بیش از ۳۲ میلیون تومان در هر متر رسیده بود که این رشد بیش از ۱۰۰ درصدی و دو برابری همزمان قیمت هر متر مسکن و اجاره‌بهای آن، موید ادعای همبستگی قیمت مسکن و اجاره‌بهاست.
ادعای بانک مرکزی
مبنی بر کاهش اجاره‌بها صحت دارد؟
مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر درباره علت نابه سامانی فعلی بازار مسکن اظهار کرد: وضعیت موجود بازار اجاره مسکن، وضعیت غیر منتظره‌ای نیست.وی افزود: اجاره‌بها تا حد زیادی از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد چرا که اجاره‌بها، «نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن» محسوب می‌شود کسی که ملک خود را اجاره می‌دهد، در عمل یک سرمایه‌گذاری در کالایی به اسم مسکن کرده و بازدهی این سرمایه‌گذاری، همان اجاره مسکنی است که دریافت می‌کند.
سلطان محمدی ادامه داد: بنابراین وقتی میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد به این معنا که خریدار باید پول بیشتری برای خرید مسکن بدهد، طبیعتاً متناسب با آن انتظار دارد که اجاره بیشتری هم دریافت کند.
کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: از آنجایی که قیمت مسکن در طول ۳ سال اخیر ۷ تا ۸ برابر شده است، اما اجاره‌بها نمی‌توانست به این سرعت افزایش یابد؛ چون اجاره‌بها می‌بایست با درآمد خانوارهای طبقات متوسط یا پایین‌تر منطبق می‌شد.
وی اظهار کرد: با توجه به اینکه رشد درآمد خانوارها نمی‌توانست به این سرعت اتفاق بیفتد، بنابراین اجاره‌بها طول می‌کشید تا خود را منطبق کند؛ همواره این اتفاق رشد با تأخیر اجاره‌بها به قیمت مسکن رخ می‌دهد مثلاً وقتی در دوره‌های سریع رشد قیمت مسکن قرار داریم اجاره‌بها همگام با رشد قیمت مسکن، افزایش نمی‌یابد و از سرعت آن عقب می‌ماند.
رشد اجاره‌بها متوقف نشده، ادامه هم دارد
سلطان محمدی گفت: اما در دوره‌هایی که رشد قیمت مسکن کند یا متوقف می‌شود، اجاره‌بها این عقب‌ماندگی را جبران می‌کند در یک سال اخیر رشد قیمت مسکن پس از ۳ سال توفانی، دچار توقف و کندی شد و عملاً ۱۷ تا ۱۸ درصد در یک سال قیمت مسکن رشد داشت که از رقم تورم عمومی که ۴۲ تا ۴۳ درصد است، خیلی عقب‌تر است که نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن عملاً ۲۵ درصد کاهشی بوده است. قیمت واقعی مسکن به معنای قیمت اسمی مسکن پس از خارج کردن اثر تورمی است. وی تأکید کرد: از آنجایی که اجاره مسکن در سال گذشته از رشد قیمت مسکن عقب مانده بود و نتوانسته خود را همگام با آن پیش بیندازد، لذا باید انتظار داشته باشیم، اجاره مسکن در یکی دو سال آینده با شیبی تندتر از قیمت مسکن به پیش می‌رود تا کمی از این عقب ماندگی را جبران کند. بنابراین رشد اجاره‌بها در ماه‌های اخیر قابل پیش‌بینی بوده و موضوع نگران‌کننده‌ای نیست.
