پشت پرده 2 روند متناقض در بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که برخی آمارهای غیررسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از کاهش 0.5 درصدی قیمت‌های پیشنهادی به دنبال کاهش قیمت ارز و ایجاد فضای مثبت در مذاکرات هسته‌ای است، قیمت دسترسی به امتیاز وام خرید مسکن از طریق «تسه» دیروز رکورد تازه‌ای از خود برجای گذاشت و از 150 هزار تومان عبور کرد. اگرچه به گفته مسوولان بانک عامل بخش مسکن، علت این اتفاق، نوسان‌گیری دلالان و سفته‌بازان بازار سرمایه از اوراق تسهیلات مسکن در روزهایی است که سایر نمادهای بورسی با سوددهی بالایی روبه رو نیستند، اما واقع امر «ایجاد تقاضا» از سوی بانک یادشده از طریق فراهم آوردن امکان دریافت «وام جعاله» توسط متقاضیان و ساکنان مسکن مهر پردیس و پرند است. طی ماه‌های اخیر، بانک عامل با ارسال پیامک به متقاضیان و ساکنان مسکن مهر شهر پردیس، آنها را تشویق به دریافت وام «جعاله» یا وام تعمیر کرده است. در حالی که این واحدها تقریبا نوساز هستند و ضرورتی برای اعطای وام به آنها نیست. البته آن دسته از متقاضیانی که به تازگی واحدهای خود را به صورت خام یا نیمه کاره تحویل گرفته‌اند، برای تکمیل واحد مسکونی خود نیازمند دریافت وام 80 میلیون تومانی جعاله هستند اما در شرایطی که سیل تقاضا به بازار سرمایه گسیل شده است و از سوی دیگر، عرضه متناسب با این تقاضا رشد نکرده است، طبیعی است که نرخ دسترسی به «تسه» طی 3 ماهه اخیر رشد قابل توجهی داشته و دیروز از مرز 150 هزار تومان فراتر رفته است.

   کاهش ۰،۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی

همزمان با دریافت اخبار مثبت از مذاکرات هسته‌ای و به دنبال کاهش قیمت ارز، طلا و خودرو، آمارهای غیررسمی از قیمت مسکن در شهر تهران هم از کاهش ۰.۵ درصدی حکایت دارد. به گزارش ایسنا، اولین واکنش بازار مسکن نسبت به روند مثبت مذاکرات هسته‌ای به شکل کاهش ۰.۵ درصدی متوسط قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان بروز پیدا کرد. در پی برخی معافیت‌های تحریمی، نرخ دلار از حدود ۲۹ هزار تومان به کانال ۲۶ هزار تومان رسید و برخی خودروها نیز با افت قیمت مواجه شدند؛ اگرچه به دلیل سردرگمی بازار، بعضی مدل‌ها نیز با افزایش قیمت همراه شدند. اما رصد آخرین وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد در نیمه نخست بهمن ماه ۱۴۰۰ قیمت کل خانه در آگهی‌های ملکی ۳.۷ درصد و قیمت هر متر مربع ۰.۴۷ درصد کاهش یافته است.

طبق اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید، متوسط قیمت هر متر مسکن شهر تهران از ۳۴ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان در نیمه دوم دی ماه ۱۴۰۰ به ۳۴ میلیون و ۸۹ هزار تومان در نیمه اول بهمن ماه رسیده که ۰.۴۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. این آمار از قیمت‌های پیشنهادی با وزن‌دهی بر اساس معاملات قطعی به دست آمده است. میانگین قیمت‌های پیشنهادی هم از ۵۱ میلیون و ۱۳۲ هزار تومان در هر متر مربع طی ۱۵ روز آخر دی ماه به ۵۰ میلیون و ۷۱۴ هزار تومان در ۱۵ روز اول بهمن ماه ۱۴۰۰ رسیده که از افت ۰.۸ درصدی حکایت دارد. بر اساس آگهی‌های ثبت شده در سامانه مذکور قیمت‌های کل نیز از میانگین ۳ میلیارد و ۴۳۸ میلیون تومان به ازای هر خانه به ۳ میلیارد و ۳۰۹ میلیون تومان رسیده که کاهش ۳.۷ درصدی را نشان می‌دهد. از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بیشترین افت قیمت‌های پیشنهادی در منطقه ۱۹ رخ داده که از ۲۱.۶ میلیون تومان در هر متر مربع به ۱۸.۸ میلیون تومان رسیده و ۱۳ درصد کاهش یافته است. متوسط قیمت‌های پیشنهادی در منطقه ۲ نیز ۴.۳ درصد کاهش یافته و از متری ۶۲.۶ میلیون تومان به ۵۹.۹ میلیون تومان رسیده است. در منطقه یک میانگین قیمت آگهی‌ها از ۸۶.۶ میلیون تومان درهر متر مربع به ۸۵.۸ میلیون تومان رسیده که کاهش یک درصدی را نشان می‌دهد. در منطقه ۴ قیمت‌های پیشنهادی با افت ۳.۷ درصد از میانگین متری ۵۳ میلیون تومان به ۵۱.۱ میلیون تومان کاهش یافته است. همچنین درصد تغییرات تعداد آگهی‌های ۱۵ روز ابتدای بهمن ماه در مقایسه با ۱۵ روز آخر دی ماه از افت ۱۰.۳ درصد حکایت دارد که می‌تواند نشانه‌ای از کاهش تمایل برای فروش باشد. در عین حال بازدید از آگهی‌ها ۸.۳ درصد افزایش یافته است. بررسی بازار اجاره نیز گویای آن است که قیمت هر متر مربع رهن واحدهای مسکونی شهر تهران در نیمه اول بهمن ماه ۳.۲ درصد نسبت به نیمه دوم دی ماه افزایش یافته است. تعداد آگهی‌های اجاره نیز ۱.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. افت هرچند ناچیز قیمت مسکن در شهر تهران در عین حال که از غلبه انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایشی در این بازار حکایت دارد می‌تواند نشانه‌ای از نبود ظرفیت در این بازار باشد. طی یک سال گذشته تورم بازار مسکن در شهر تهران ۲۰ درصد بوده و این در حالی است که نرخ‌های پیشنهادی حدود ۱۰ درصد کاهش یافته و از آذرماه سال گذشته که متوسط قیمت آگهی‌ها ۵۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود هم‌اکنون به حدود ۵۱ میلیون تومان رسیده است. نزدیک شدن نرخ‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی از تخلیه تدریجی حباب بازار مسکن خبر می‌دهد. ثبات قیمت در این بازار مسکن در شرایطی ایجاد شده که معاملات طی دو ماه اخیر مقداری افزایش یافته است. به نظر می‌رسد بخشی از تقاضا با هدف حفظ سرمایه در مقابل تورم احتمالی آینده وارد بازار مسکن شده است. با احتساب تورم عمومی دی ماه ۱۴۰۰ که به میزان ۴۲ درصد اعلام شد، رشد ۲۰ درصدی قیمت مسکن به معنای کاهش ۲۲ درصدی قیمت واقعی مسکن است و در سال ۱۴۰۱ احتمال جا ماندگی بیشتر این بازار از تورم عمومی وجود دارد. با این پیش فرض، طبیعتا ورود به بازار مسکن بهتر است در مقطعی اتفاق بیفتد که نرخ رشد سالانه قیمت آن با تورم عمومی همطراز شود. البته فعالان این بازار از جمله مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ معتقدند مسکن دارایی امنی است که به عنوان سپری در برابر تورم عمل می‌کند.

    اوراق تسهیلات مسکن رکورد زد

در تحولی دیگر، اوراق تسهیلات مسکن در معاملات دیروز از مرز ۱۵۰ هزار تومان عبور کرد و رکورد جدید از خود به ثبت رساند.  به گزارش مهر، اوراق تسهیلات مسکن در معاملات چهارشنبه ۲۰ بهمن فرابورس با عبور از مرز ۱۵۰ هزار تومان در هر برگه برای نخستین‌بار در تاریخ این اوراق، رکوردشکنی کرد و به حدود ۳۰ درصد ارزش هر برگه ۵۰۰ هزار تومانی رسید. به گفته مسوولان بانک عامل بخش مسکن، عامل این اتفاق، نوسان‌گیری دلالان و سفته‌بازان بازار سرمایه از اوراق تسهیلات مسکن در روزهایی است که سایر نمادهای بورسی با سوددهی بالایی روبه رو نیستند. این در حالی است که بر اساس اعلام فرابورس، قرار است از روز شنبه ۲۳ بهمن نوسان‌گیری اوراق تسهیلات مسکن (امکان فعالیت همزمان در سمت خرید و فروش معاملات این اوراق بهادار توسط مشتریان) ممنوع خواهد بود. همچنین پیش از این محمد حسن علمداری عضو هیات‌مدیره بانک عامل بخش مسکن از درخواست این بانک از فرابورس برای کاهش دامنه نوسان اوراق تسهیلات مسکن از مثبت-منفی ۵ به ۳ درصد در گفت‌وگو با مهر خبر داده بود؛ اما تاکنون فرابورس با این درخواست بانک تخصصی بخش مسکن موافقت نکرده است. از دیگر اقدامات بانک عامل بخش مسکن برای کاهش هزینه‌های دریافت تسهیلات مسکن، امکان تقاضای وام خرید مسکن از سوی خریداران به صورت نیم بها (نیمی از وام با اوراق و نیمی دیگر از محل سپرده‌های بانک عامل بخش مسکن) است. با ارقام دیروز اوراق تسهیلات مسکن، هزینه دریافت وام ۴۸۰ میلیون تومانی زوجین تهران در صورت خرید ۹۶۰ برگه ۱۴۴ میلیون تومان و در صورت خرید ۴۸۰ برگه (طرح وام نیم بهای بانک تخصصی بخش مسکن) ۷۲ میلیون تومان است. همچنین مجردهای تهرانی برای دریافت تسهیلات ۲۸۰ میلیون تومانی مسکن در صورت متقاضی دریافت کل تسهیلات از محل اوراق باید ۵۶۰ برگه و به قیمت ۸۴ میلیون تومان و در صورت استفاده از طرح وام نیم بهای مسکن، باید ۲۸۰ برگه به ارزش ۴۲ میلیون تومان پرداخت کنند. گفتنی است بر اساس اعلام بانک عامل بخش مسکن، امکان دریافت تسهیلات مسکن از محل نیمی از اوراق و نیم دیگر از محل منابع داخلی بانک مذکور تا پایان بهمن امسال تمدید شده است.