شفافیت اصل اول صندوق‌های املاک و مستغلات

رضا نوحی، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس با بیان اینکه سازمان بورس و اورا بهادار رویه جدید و سرعت بالایی را در صدور مجوزها در پیش گرفته است گفت: در همین راستا، مجوز نخستین صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه به یک شرکت خصوصی سبدگردان داده شده است. نوحی با اشاره به رسالت سازمان بورس و اوراق بهادار در ایجاد ابزارهای شفاف و گسترش سرمایه‌گذاری غیر مستقیم، افزود: یکی از ابزارهایی که در قالب نهادِ صندوق سرمایه‌گذاری مقررات آن تدوین شده، مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌شود. به گفته وی؛ با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از جمله موضوع‌های مهم سرمایه‌گذاری است و اکثر مردم نسبت به آن دغدغه داشته و تمایل به سرمایه‌گذاری در این حوزه دارند، بنابراین، تهیه قوانین و مقررات در این حوزه ضروری بود و خوشبختانه مقررات مربوط به آن تدوین، اساسنامه بارگذاری و متقاضیان نهادهای مالی می‌توانند نسبت به آن اقدام و درخواست تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را به سازمان بورس ارایه کنند. نوحی در پاسخ به این سوال که صندوق‌های فوق برای دریافت مجوز باید چه ویژگی‌هایی داشته باشند، اظهار کرد: این هم یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. خوشبختانه در صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوعی که بسیار اهمیت دارد، بحث شفافیت و گزارش‌گری مستمر است که این صندوق هم از همان نوع صندوق‌های سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود. وی ادامه داد: موضوع سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. به این معنا که صندوق سرمایه‌گذاری بعد از تاسیس و پذیره نویسی، منابعی که جمع‌آوری می‌کند را می‌تواند اقدام به سرمایه‌گذاری در خرید و تملک املاک و مستغلات کند. وی گفت: تعداد زیادی از افراد پس از سرمایه‌گذاری به صورت مستمر خواهان آن هستند تا یک زمان بتوانند اقدام به تهیه یک واحد مسکونی کنند منتها با توجه به اینکه سرمایه‌‎گذاری در مسکن یک سرمایه‌گذاری عمده است، در همان زمان این مبلغ را ندارند، اما می‌توانند در قالب سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها و به صورت مستمر همزمان با تغییراتی که در قیمت‌های مربوط به املاک و مستغلات اتفاق می‌افتد، سرمایه‌های خود را مصون نگه داشته و متناسب با همان تغییراتی که با آن املاک و مستغلات انجام می‌دهند، مبلغ سرمایه‌گذاری آنها و ارزش افزوده‌ای که ایجاد می‌کند، بیشتر شده تا در آینده بتوانند نسبت به تملک املاک و مستغلات اقدام کنند. مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس بیان کرد: در تدوین مقررات مربوطه تلاش شده ضمن اینکه بستر شفافی برای سرمایه‌گذاری عموم فراهم شود، از ساختار ساده‌ای هم برخوردار شوند به گونه‌ای که این صندوق‌های سرمایه‌گذاری با کمترین ارکان شکل گرفته و از طرف دیگر یک نوع نظارت درونی علاوه بر نظارت‌های دیگر هم برای آنها وجود دارد. نوحی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بسیاری از شرکت‌های حقوقی دارای املاک و مستغلات مازاد، نیازمند مهندسی در صورت‌های مالی هستند تا نسبت به مولدسازی دارایی‌هایی که به صورت راکد در ترازنامه آنها وجود دارد، اقدام کنند. مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس افزود: امروزه سرمایه‌های خرد و بسیاری در جامعه خواهان تهیه مسکن و بهره‌مند شدن از فرصت‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات هستند. اما حوزه املاک و مستغلات پیچیدگی‌های بسیاری دارد که لازم است از طریق یک ابزار سرمایه‌گذاری غیر مستقیم دارای مکانیزم نسبت به سرمایه‌گذاری در آن، اقدام کنند. وی درباره زمان تاسیس نخستین صندوق گفت: ساختار صندوق مشخص شده، اساسنامه آن هم در سایت سازمان بارگذاری شده است. نوحی در ادامه عنوان کرد: تاسیس این صندوق به یک مدیر صندوق منتهی نمی‌شود و امکان تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات متعددی وجود دارد. صندوقی که اخیراً مجوز موافقت اصولی آن داده شده باید اقدام به ثبت نزد مرجع ثبت شرکت‌ها به عنوان یک شخص حقوقی مستقل کند تا شخصیت حقوقی مستقل آن تامین شود. وی افزود: پپس از تامین باید نسبت به ارایه یک امیدنامه که در آن ریسک‌های مربوط به سرمایه‌گذاری، مشخصات املاک، قیمت کارشناسی و مشخصات کارشناسان این املاک و مستغلات اعلام شود. برای این اقدام باید صندوق یک تارنما داشته باشد که در آن امکان دسترسی عموم برای اطلاعات صندوق وجود داشته باشد. مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس گفت: پس از انجام این اقدامات، سازمان مجوز پذیره نویسی را ارایه کرده و بعد از دریافت مجوز پذیره نویسی، عموم سرمایه‌گذاران می‌توانند نسبت به خرید واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوق اقدام کنند. مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس در ادامه این گفت‌وگو به چگونگی بارگذاری مدارک مورد نیاز برای دریافت مجوز نهادهای مالی پرداخت و گفت: مستندات لازم برای متقاضیان دریافت مجوز تاسیس انواع نهادهای مالی به وزارت اقتصاد جهت بارگزاری در درگاه ملی مجوزها ارسال شده است.نوحی با اشاره به موضوع ساماندهی و تسهیل اعطای مجوزها گفت: نهادهای مالی هم از این موضوع مستثنی نیستند و ما مدارک و شرایط موسسان نهادهای مالی را برای اخذ در اختیار وزارت اقتصاد قرار داده‌ایم. پس از بارگزاری این مدارک در درگاه ملی مجوزها در خواست‌های افراد از طریق این سامانه دریافت و در محیطی شفاف پیگیری و بررسی خواهد شد.مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس توضیح داد: نهادهای مالی شامل انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری ثابت مختلط در سهام و شرکت‌های سبدگردان؛ شرکت‌های پردازش اطلاعات مالی؛ شرکت‌های مشاور مالی؛ شرکت‌های تامین سرمایه و کارگزاری‌هاست.وی افزود: با این حال این نهادهای مالی علاوه بر منابع خود منابع مردم را نیز در اختیار می‌گیرند و به همین علت باید قبل از هرگونه اعطای مجوز تمام شرایط آنان از جمله سوابق و صلاحیت علمی و تجربی متقاضیان و توان مالی آنها به دقت بررسی شود.