ورود شهرداری پایتخت به ساخت مسکن

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که معاون شهردار تهران اطلاع داده است، در پی دستور علیرضا زاکانی، شهردار پایتخت برای زمینه‌سازی احداث 180 هزار واحد مسکونی تا پایان سال 1401، این نهاد با تولیدکنندگان بزرگ مقیاس مسکن در شهر تهران وارد مذاکره شده است. او همچنین خبر داده است که زمین لازم برای احداث این واحدهای مسکونی از محل 4500 مترمربع زمین ذخیره شهری تامین خواهد شد.

اگرچه به‌طور دقیق ومشخص، حمیدرضا صارمی معاون شهردار تهران اعلام نکرده است که آیا شهرداری به‌طور مستقیم وارد ساخت و ساز همه یا بخشی از 180 هزار واحد مسکونی در پایتخت خواهد شد یا نه؟ و اگر به‌طور مستقیم بخشی از این 180 هزار واحد را خواهد ساخت، سهم این بخش چه میزان خواهد بود؟ اما بی‌گمان، این سازمان خدماتی حتی توان مالی ورود به ساخت مستقیم یکهزار واحد مسکونی را هم ندارد. محاسبات «تعادل» نشان می‌دهد، اگر در این برنامه هر واحد مسکونی حدود 75 متر مربع باشد، 180 هزار واحد مسکونی به این معنی است که دستکم (به غیر از مشاعات) باید 13 میلیون و 500 هزار مترمربع بنا احداث شود. اگر هزینه ساخت هر مترمربع را بدون احتساب قیمت زمین و سایر عوامل، 10 میلیون تومان درنظر بگیریم، بودجه مورد نیاز برای ساخت این تعداد واحد مسکونی در تهران حدود 135 هزار میلیارد تومان خواهد شد. اگر قرار باشد، شهرداری ساخت 20 هزار واحد از این 180 هزار واحد را به عهده بگیرد، نیازمند تامین منابع مالی به میزان 13 هزار میلیارد و 500 میلیون تومان (کمی بیش از یک چهارم بودجه سال 1401 پایتخت) خواهد بود. این در حالی است که بودجه سال آینده شهرداری تهران حدود 50 هزار میلیارد تومان است و اساسا ردیفی برای ساخت مسکن (حتی یک واحد مسکونی) در آن دیده نشده است.

     دستور زاکانی

آنگونه که حمیدرضا صارمی معاون شهردار تهران در خصوص نخستین جلسه «قرارگاه جهادی تأمین مسکن شهرداری تهران» گفت: بر اساس دستوری که دکتر زاکانی برای تشکیل قرارگاه جهادی مسکن در شهرداری تهران به منظور زمینه‌سازی احداث ۱۸۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۱ صادر کردند، ضرورت داشت تا نخستین جلسه را در این خصوص با اولویت مناطقی که ظرفیت اجرایی بیشتری برای احداث مسکن دارند، تشکیل دهیم تا هرچه سریع‌تر به سمت اجرای این مهم حرکت کنیم. 

صارمی اظهار کرد: در بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، به صراحت عنوان شده است که شهرداری‌ها موظف به اتخاذ تدابیر لازم به منظور احداث خانه‌های ارزان قیمت برای افراد بی‌بضاعت ساکن شهر هستند؛ ضمن اینکه شهردار تهران به عنوان بالاترین مقام اجرایی شهر برای اقدام در این خصوص دستور داده‌اند و رییس شورای اسلامی شهر نیز بر آن تأکید کرده‌اند. 

وی تصریح کرد: براساس گزارش‌های رسمی، حدود نیمی از خانواده‌های ساکن تهران اجاره‌نشین هستند و سهم اجاره در سبد خانوارهای تهرانی به‌طور میانگین به ۶۵ درصد رسیده است؛ بدیهی است که افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار موجب کاهش سهم سایر مایحتاج زندگی می‌شود. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه «بحران مسکن» مهم‌ترین بحرانی است که ما امسال و سال آینده با آن مواجه هستیم، ادامه داد: در حال حاضر اتفاقات بدی در حوزه اجاره در حال وقوع است و به‌طور میانگین، شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارها به ۶۴ سال رسیده است. 

     نیاز تهران به سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی

وی اضافه کرد: شهر تهران فقط برای اینکه بتواند نیازهای فعلی خود را در حوزه مسکن تأمین کند، به سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد؛ این در حالی است که از سال ۹۳ تاکنون، تولید مسکن به‌طور میانگین ۶۰ هزار واحد بوده و این، یعنی یک اختلاف سالانه ۹۰ هزار واحدی بین آنچه که مورد نیاز است و آنچه تولید می‌شود، وجود دارد. ضمن اینکه با نگاهی به قیمت‌ها در می‌یابیم که از سال ۹۰ تاکنون، میانگین قیمت یک مترمربع مسکن، از یک میلیون و 800 هزار تومان به ۳۲ میلیون تومان رسیده است. وقتی این وضعیت را در کنار افزایش میانگین مساحت واحد مسکونی که از ۸۰ مترمربع به حدود ۱۰۵ مترمربع و در بافت‌های فرسوده از ۵۵ مترمربع به ۸۰ مترمربع رسیده است، قرار می‌دهیم، مشخص می‌شود نه‌تنها مسکن به اندازه مورد نیاز تأمین نمی‌شود، بلکه کاملاً از استطاعت دهک‌های پایین و متوسط خارج شده و استیجار به ۵۰ درصد رسیده است. 

   2  اقدام شهرداری چه خواهد بود؟

صارمی ادامه داد: ما برای کمک به رفع این مشکل، باید دو اتفاق را رقم بزنیم: نخست، پوشش شکاف ۹۰ هزار واحدی با توجه به عقب ماندگی‌های سال‌های گذشته و حرکت به سمت تولید سالانه بیشتر از ۱۵۰ هزار واحد مسکونی برای رسیدن به کف نیاز شهر و دوم حرکت به سمت احداث مسکن استطاعت پذیر برای تأمین مسکن گروه‌های کم درآمد. 

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در خصوص تشکیل قرارگاه جهادی مسکن گفت: پس از دستور شهردار تهران، ما اقدامات لازم را آغاز کردیم و جلساتی را با وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانک پارسیان و تعداد دیگری از سرمایه‌گذاران داشتیم و به زودی تفاهم نامه‌هایی نیز در این راستا امضاء خواهد شد. 

    استفاده از زمین‌های ذخیره شهری 

صارمی با اشاره به جلسه‌ای هم که با حضور تعدادی از شهرداران و معاونان شهرسازی مناطق برگزار شد، بیان کرد: در این جلسه درخصوص استفاده از زمین‌های ذخیره شهری، ظرفیت بافت فرسوده و زمین‌های متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی و شهرداری تهران، برای بهره‌گیری در احداث مسکن استطاعت پذیر، گفت‌وگو و تصمیم‌گیری شد. شهر تهران ۴۵۰۰ هکتار بافت فرسوده و ۴۵۰۰ هکتار عرصه‌های ناکارآمد و رها شده و متروکه دارد که به دلیل نگاه انقباضی برنامه‌های توسعه شهری، نتوانسته‌اند در خدمت توسعه شهر قرار بگیرند و اینها مهم‌ترین فرصت‌های تأمین مسکن در شهر تهران هستند. 

      برنامه سازمان نوسازی و مذاکره با سازندگان

معاون شهردار تهران در خصوص برنامه‌ای که برای احداث مسکن توسط سازمان نوسازی تهیه شده است، گفت: طی ماه‌های گذشته، مذاکراتی با تولیدکنندگان بزرگ مقیاس مسکن در شهر تهران انجام و فرصت‌ها و موانع اجرای مسکن استطاعت پذیر شناسایی شده است. مکاتباتی هم با شهرداری‌های مناطق صورت گرفته تا هر منطقه ظرفیت‌های تأمین مسکن خود را شناسایی و به ما اعلام کند. باید بدانیم در هر منطقه چه اراضی وجود دارد تا از طریق تهیه طرح توجیهی یا برنامه شهری و اخذ مصوبه از کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری برای تأمین مسکن اقدام کنیم. 

     دریافت قدرالسهم به جای عوارض نقدی

حمیدرضا صارمی با اشاره به دیگر اقدامات انجام شده در راستای تأمین مسکن استطاعت‌پذیر اظهار کرد: در تلاشیم از شهردار تهران مجوز بگیریم تا در پروژه‌هایی که دارای حداقل زیربنای ۵ هزار مترمربع هستند، شهرداری به جای دریافت همه عوارض به صورت نقدی، بخشی از عوارض را به صورت قدرالسهم از پروژه بگیرد و آن را در راستای تحقق بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری برای تأمین مسکن استطاعت‌پذیر استفاده کند. اکنون دستورالعمل آن تدوین شده و بعد از گرفتن مجوز از شهردار تهران و شورای اسلامی شهر، ابلاغ خواهد شد. 

وی افزود: ظرفیت مهم دیگری که در مناطق وجود دارد، پروژه‌هایی هستند که نیمه‌تمام رها شده‌اند و عمدتاً متعلق به تعاونی‌ها هستند. شهرداران مناطق باید این پروژه‌ها را شناسایی کنند، عوامل توقف آنها را بررسی کرده و برای حل و فصل موانع ادامه پروژه از تمام ظرفیت خود استفاده کنند تا این واحدهای مسکونی نیز در چرخه بهره‌برداری قرار گیرند. همچنین در نظر داریم برای پیشبرد این مهم، مدت زمان صدور مجوزها را برای پروژه‌هایی که به این فرآیند وارد می‌شوند، به حداکثر ۲ ماه برسانیم.