تناقض قیمتی در بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

«از حدود یک سال پیش قیمت مسکن در شهر تهران هر ماه ۱.۵ درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بین ۲.۵ تا ۳ درصد بوده است؛ یعنی حدود دو برابر افزایش قیمت مسکن.» بر اساس این داده آماری متناقض، گروهی از کارشناسان بر این باورند که قیمت مسکن در حال تخلیه است و تا یک سال آینده نیز چنین وضعیتی خواهد داشت. اگر چه این پیش بینی می‌تواند درست باشد، اما یکسره نباید آن را پذیرفت و شروطی را باید به آن افزود. چه آنکه کاهش انتظارات تورمی طی سال 1400 ناشی از آغاز مذاکرات هسته‌ای در دو مقطع بهار و پاییز سال جاری بوده است و طی هفته‌ها و روزهای اخیر نیز به دلیل انتشار اخبار مثبت از مذاکرات هسته‌ای، انتظارات تورمی حتی متعادل‌تر هم شده است. اما هنوز در حوزه هسته‌ای و سیاست خارجی، توافقی امضا نشده و برخی اخبار نگران‌کننده هنوز نیز به گوش می‌رسد. به ویژه آنکه با حمله روسیه به اوکراین و شرایط ایجاد شده در غرب اروپا به نظر نمی‌رسد، توافق هسته‌ای به زودی به نتیجه برسد و در واقع، مساله پرونده هسته‌ای ایران غامض‌تر از قبل شده است. افزون بر این، موتور تولید نقدینگی، بر اساس آمارهای رسمی از تحولات بازار پول، نشان می‌دهد که تورم به زودی مهار نخواهد شد و در نتیجه قیمت کالاها همچنان روندی صعودی خواهند داشت. در کنار این دو ریسک کلان، مساله رشد جهش وار قیمت مصالح ساختمانی در تابستان و تداوم آن در ماه‌های گذشته نیز قابل تامل است و می‌تواند نقشی منفی در افت قیمت‌های واقعی مسکن، به ویژه برای واحدهای نوساز بر جای گذارد، چه آنکه تحت این جهش قیمت مصالح، هزینه تمام شده واحدهای نوساز نیز به‌طور چشمگیری افزایش یافته است.

    مسیر متفاوت قیمت مسکن و مصالح ساختمانی

به گفته مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن، از آبان ماه سال گذشته به این طرف بازار مسکن وارد یک روند افزایش آرام ولی مستمر شده و میزان نرخ رشد قیمت آن از تورم کمتر بوده است. به‌طور متوسط از حدود یک سال و نیم گذشته قیمت مسکن در شهر تهران هر ماه ۱.۵ درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بین ۲.۵ تا ۳ درصد بوده است؛ یعنی حدود دو برابر افزایش قیمت مسکن.

     حباب قیمت در حال تخلیه تدریجی 

وی در گفت‌وگو با ایسنا افزود: وضعیتی که هم‌اکنون در بازار مسکن وجود دارد معمولا در دوره رکودی مسکن اتفاق می‌افتد. در این مدت حباب دوره رونق به‌طور آرام تخلیه می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: یکی از تفاوت‌های بازار مسکن با سایر بازارها این است که به دلیل چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن، تغییرات قیمت در جهت تخلیه حباب، به کندی صورت می‌گیرد. دوره رکود عموما با کاهش قیمت اسمی مسکن همراه نیست ولی میزان رشد آن آرام می‌شود و از تورم عمومی جا می‌ماند.

سلطان محمدی با بیان اینکه علیرغم رشد حدود ۲۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران حباب قیمت آن نیز حدود ۲۰ درصد تخلیه شده است، پیش‌بینی کرد: این روند برای یک سال آینده هم احتمالا تداوم می‌یابد. به دلیل فشارهای تورمی، افزایش قیمت خانه را خواهیم داشت اما افزایش کمتر از تورم خواهد بود. البته این در میان‌مدت ممکن است متغیرهایی منجر به شوک‌های مثبت و منفی شود و روند با نوسانات ماهیانه همراه باشد. یعنی در ماه‌هایی شاهد شیب بالا یا شیب پایین باشیم، ولی انتظار داریم روند افزایشی با شیب کمتر از تورم ادامه یابد.

    نهضت ملی مسکن تاثیری بر بازار ندارد

وی برنامه دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن را فاقد اثرگذاری لازم دانست و گفت: معمولا این نوع برنامه‌ها نمی‌تواند بازار مسکن را به‌طور بنیادین تغییر دهند. به خصوص که به دلیل کمبود زمین در شهرهای بزرگ از جمله تهران، این طرح‌ها کارآیی زیادی ندارد. تجربه هم نشان داده که تکمیل این پروژه‌ها طولانی می‌شود. مسکن مهر حدود ۱۴ سال طول کشید و هنوز  در بخش‌هایی ناقص است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: میزان نقش دولت در عرضه مسکن معمولا محدود بوده و نقش اصلی را خانوارها و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بر عهده داشتند. در آینده نیز همین خواهد بود. از طرف دیگر قیمت‌هایی که از سال گذشته برای مسکن ملی پیش‌بینی می‌کردند، در این مدت تقریبا دو برابر شده است. میزان وام نیز عملا تغییری نداشت و خانوارها باید هزینه ساخت پروژه را تامین کنند. سوال این است که آیا خانوارها قادر به تامین این منابع هستند؟ خیر. به نظر می‌رسد این مطالعات در طرح نهضت ملی مسکن سنجیده نشده است.

سلطان محمدی، سمت و سوی بازار مسکن با طرح‌های آمایش سرزمین را فاقد هماهنگی لازم دانست و گفت: در طرح آمایش، بیشترین تمرکز در منطقه جنوبی و منطقه زاگرس در نظر گرفته شده است. در حالی که نیازها فعلا در جاهای دیگر است. این عدم تطابق بازار با طرح‌هایی که برای این پروژه‌ها می‌شود و نبود منابع، مشکلاتی هستند که کارآیی پروژه‌های دولتی را کاهش می‌دهد. بنابراین به‌طور خلاصه وضعیت بازار از طریق پروژه‌های دولتی به‌طور بنیادین تغییر نخواهد کرد.

   تصور ورود میلیون‌ها خانه خالی به بازار 

وی درباره اثر پایه‌های مالیاتی از جمله مالیات خانه‌های خالی، عایدی سرمایه و خانه‌های لوکس بر بازار مسکن نیز گفت: تاثیر این نوع مالیات‌ها در بازار مسکن بسیار بسیار ناچیز خواهد بود. موضوع خانه‌های خالی عملا به جایی نرسیده است؛ چرا که شناسایی این واحدها بسیار دشوار است و این تصور که میلیون‌ها خانه خالی به بازار وارد می‌شود، به نوعی خیالات بود. مالیات واحدهای لوکس نیز به دلیل آنکه تعدادشان چندان زیاد نیست عملا تاثیری در وضعیت کلی بازارندارد.

    نگرانی مالیاتی سازندگان رفع شد

این کارشناس بازار مسکن در عین حال تصریح کرد: یکی از نگرانی‌های فعالان صنعت ساختمان مالیات ساخت و ساز بود که خوشبختانه با بخشنامه جدید، نگرانی‌ها و ابهامات تا حدی برطرف شده است. در گذشته وقتی مالیات سازندگان را می‌خواستند تعیین کنند قیمت زمین را بر اساس قیمت‌های روز استخراج و میزان فروش را از هزینه‌ها کم می‌کردند. چیزی که باقی می‌ماند تحت عنوان سود محاسبه و مالیات بر درآمد اعمال می‌شد. بر این اساس ارزیابی قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، آن هم در بازاری که هر لحظه تغییر می‌کرد کار بسیار دشواری بود که بعضا ممیزی بر اساس سلیقه شخصی خودش میزان مالیات را جابه‌جا می‌کرد. یکی از دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان همین ابهامات بود.  به گفته سلطان محمدی، خوشبختانه در بخشنامه درصد ثابتی از قیمت فروش را به عنوان مالیات در نظر گرفته‌اند که این باب فساد را تا اندازه‌ای می‌بندد. بنابراین هم وصولی دولت بیشتر می‌شود و هم برای سازندگان تکلیف مالیات روشن و شفاف خواهد بود.

    مصایب بی‌پایان مسکن دولتی 

اگرچه دولت نرخ هر متر واحدهای نهضت ملی مسکن را از ۲.۷ میلیون تومان در تابستان سال گذشته به ۴.۷ میلیون تومان در حال حاضر رسانده، ولی سازندگان در جدیدترین بررسی از هزینه‌های متری ۷.۱ میلیون تومان سخن می‌گویند.

به گزارش ایسنا، قیمت واحدهای نهضت ملی مسکن به محل اختلاف نظر تبدیل شده است. تامین زمین واحدهای طرح جهش تولید و تامین مسکن (نهضت ملی مسکن) از طریق اجاره ۹۹ ساله است و بر این اساس مهم‌ترین مولفه در تعیین قیمت این واحدها نرخ نهاده‌های ساختمانی خواهد بود؛ چرا که بنا به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، پروژه مذکور از تخفیفاتی در بخش مالیات، عوارض ساختمانی و انشعابات برخوردار است. اما آمار و ارقامی که از نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی به گوش می‌رسد برآورد نرخ واحدهای طرح جهش تولید و تامین مسکن را دشوار کرده و نگرانی‌هایی بابت طولانی شدن احتمالی برنامه وجود دارد. همین حالا هم پروژه از اهداف مدنظر عقب مانده است. شاهد این مدعا آن است که ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی که با طرح نهضت ملی مسکن تلفیق شده و شهریورماه ۱۳۹۸ کلنگ‌زنی شد، قرار بود شهریورماه امسال به اتمام برسد اما با اینکه آمار دقیقی از تعداد افتتاح‌ها در دست نیست بررسی‌ها از اعدادی بین ۱۱ هزار تا ۴۰ هزار واحد حکایت دارد. بنیاد مسکن هم وعده داده تعدادی واحد را در اردیبهشت ۱۴۰۱ بهره‌برداری کند.

    رشد تا ۱۰۰ درصدی  قیمت مصالح ساختمانی

با توجه به همبستگی قیمت نهاده‌های ساختمانی با نرخ تورم نقطه به نقطه اگر تورم مرکز آمار را در نظر بگیریم قیمت مصالح ساختمانی به‌طور میانگین طی یک سال گذشته ۳۵ درصد افزایش یافته است. درخصوص محاسبات جدید هزینه‌های تولید مسکن، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان گفت: در یک سال گذشته قیمت مصالح ساختمانی بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است؛ سیمان سال گذشته پاکتی ۲۳ هزار تومان بود و الان به ۴۷ هزار تومان رسیده، یعنی شاهد رشد بیش از ۱۰۰ درصد آن بوده‌ایم. هر قالب سفال در سال گذشته حدود ۱۲۰۰ تومان قیمت داشت که هم‌اکنون به بالای ۲۵۰۰ تومان رسیده است.وی تصریح کرد: هزینه‌های صدور پروانه، نظام مهندسی، دستمزد و غیره هم روند صعودی به خود گرفت. در حال حاضر بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، صدور پروانه و دیگر مجوزها، هزینه ساخت هر متر مسکن در کشور ۷.۱ میلیون تومان شده است. تازه این عدد برای ساختمان تا ۵ طبقه است و اگر ارتفاع بالاتر برود، قیمت افزایش می‌یابد. اگر دولت بتواند برخی هزینه‌های جانبی مثل صدور پروانه، انشعابات و خدمات مهندسی را کاهش دهد به‌طور خلاصه می‌توان گفت همین حالا هزینه تولید واحدهای نهضت ملی مسکن بین ۶ تا ۷ میلیون تومان در هر متر مربع خواهد بود.