رشد 3 برابری اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن
گروه راه و شهرسازی|
وضعیت بازار مسکن در بهمن ماه سال جاری چند شاخصه متمایز داشت. از سویی تورم نقطه به نقطه مسکن با افت قابل توجهی از حدود 90 درصد در بهمن سال 99 به 16 درصد در بهمن سال جاری رسیده است. از سوی دیگر، رشد قیمت اسمی مسکن در ماه گذشته نزدیک به صفر درصد بود. از همین رو بود که در گزارش تحلیلی«تعادل» از داده‌های آماری بانک مرکزی در هفته گذشته، به تکمیل فرآیند تغییر سیکل «رکود شدید» به «رکود اندک» در بهمن ماه اشاره و نوشته شد که یکی از شاخصه‌های فاز «رکود اندک» تلاطم در بازار اجاره است. بازار اجاره شهر تهران بر اساس داده‌های رسمی، از مهر و آبان ماه سال جاری رکورد تاریخی متعددی را ثبت کرده است و رشد نقطه‌ای بالای 50 درصد را تجربه کرده است. در شرایطی که این رشد در ماه‌های آذر، دی و به ویژه در بهمن ماه نیز تداوم داشته است، حالا افت تورم نقطه‌ای قیمت مسکن، شرایط و در واقع شکاف تازه‌ای میان تورم نقطه‌ای مسکن و اجاره‌بها ایجاد کرده است.
در همین رابطه، خشایار باقرپور، کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: تا دی ماه امسال که وضعیت بازار مسکن را با دی ماه سال گذشته مقایسه می‌کردیم، افزایش متوسط قیمت مسکن تا ۳۰ یا ۳۱ درصد بود ولی افزایش اجاره‌بها بین ۵۰ تا ۵۴ درصد بود. به عبارت دیگر، نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها ۱.۶ تا ۱.۷ برابر نرخ رشد قیمت مسکن بود اما در بهمن ماه این تفاوت نرخ رشد اجاره‌بها با نرخ رشد قیمت مسکن به بیش از ۳ برابر رسیده است به این معنی که قیمت مسکن ۱۶.۴ درصد افزایش داشته ولی اجاره‌بها به‌طور متوسط ۵۰ درصد رشد داشته است.
کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر ادامه داد: به عبارت دیگر سیاست‌های دستگاه سیاست‌گذاری بخش مسکن در کنترل بازار اجاره مسکن کاملاً ناکارآمد بوده است. وی درباره علت افت ۱۳ درصدی تعداد معاملات مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه امسال نیز گفت: اگرچه در بهمن امسال نسبت به بهمن سال گذشته ۱۱۷ درصد رشد معاملات داشته‌ایم اما در ماه‌های گذشته تعداد معاملات مسکن روند صعودی را حفظ کرده بود چون قیمت‌ها در بازار مسکن نهادینه شده و مردم این قیمت‌ها را پذیرفته‌اند و لذا به سمت خرید و فروش مسکن روی آورده بودند اما علت اینکه در ماه گذشته نسبت به ماه قبل از آن (بهمن به دی) روند معاملات مسکن کاهشی بود در حالی که در ماه‌های بهمن و اسفند هر سال تعداد معاملات مسکن افزایشی بوده، این است که به نظر می‌رسد موضوع توافق‌های بین‌المللی و برجام و خبرهای خوبی که از آن به گوش می‌رسد، می‌تواند در کاهش معاملات موثر باشد.
وی خاطرنشان کرد: مردم فکر می‌کنند با دستیابی به توافقات، نرخ دلار کاهش یافته و سپس قیمت مسکن هم کاهشی می‌شود لذا فعلاً دست نگه داشته‌اند تا نتیجه مذاکرات بین‌المللی ایران مشخص شود البته این تصور اشتباهی است که فکر کنیم با پایین آمدن دلار، قیمت مسکن کاهش یابد. اگر قیمت دلار در نرخ‌های پایین به‌طور مداوم و طولانی مدت باقی بماند، می‌توانیم نسبت به کاهشی شدن قیمت مسکن امیدوار باشیم.
نبض بازار در مناطق پایتخت
وی با بیان اینکه منطقه ۱۰ در ماه‌های اخیر بعد از منطقه ۵ پای ثابت افزایش تعداد معاملات بوده است اظهار کرد: منطقه ۱۰ در سال‌های قبل جزو چند منطقه اول بود اما در ماه‌های گذشته توانسته رتبه دوم را در تعداد معاملات حفظ کند که علت آن کوچک متراژ بودن خانه‌هاست که علی رغم آنکه متوسط قیمت این منطقه متری ۲۲ میلیون تومان است، اما به خاطر کوچک بودن سایز واحدها و نزدیک بودن به مرکز شهر و بافت کاملاً مسکونی آن، با استقبال مردم مواجه شده است. فعال صنعت ساخت و ساز با اشاره به کسب رتبه منطقه ۴ تهران در معاملات مسکن گفت: متوسط قیمت این منطقه متری ۳۵ میلیون تومان است که اگرچه از متوسط کل تهران بالاتر است اما توانسته رتبه سوم معاملات را کسب کند. این منطقه نه واحدهای کوچک متراژ دارد، نه به مرکز شهر نزدیک است و طرح‌های توسعه‌ای دارد اما چون وسعت آن بزرگ است، پراکندگی تعداد معاملات در آن سبب شده تا رتبه سوم را کسب کند. یا مثلاً منطقه ۶ که مرکز شهر است، تعداد معاملات آن به دلیل بالا بودن تعداد واحدهای تجاری-اداری و نیز کوچک بودن مساحت این منطقه، نسبتاً زیاد است؛ بنابراین باید جدول توزیع معاملات بر اساس مناطق نباشد بلکه بر اساس محلات شهر و مسکونی یا اداری یا تجاری بودن آن محله‌ها تغییر کند. مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران اضافه کرد: مناطق ارزان قیمت ۱۸، ۱۹ و ۲۰ هم همزمان با پایین بودن قیمت‌ها، اما تعداد معاملات آنها کم است که نشان می‌دهد لزوماً پایین بودن قیمت، عامل رونق بازار مسکن نیست؛ این رفتارهای مشتریان نشان می‌دهد، واحدهای کوچک‌تر، نزدیکی به مرکز شهر، متراکم بودن بافت مسکونی و پیش ذهن‌های فرهنگی خریداران مسکن از بافت یک منطقه در تعداد معاملات موثر است.
اگر مذاکرات موفق نشود...
در همین حال، بیت‌الله ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه تهران اظهار کرد: مسکن جز معاملات کلان است و باید در دوره‌های میان و بلندمدت آن را بررسی تحلیلی کرد و تحلیل‌های ماهانه نمی‌تواند نقشه راه را به ما نشان دهد.
وی افزود: مسکن در رکود نیست، چون علائم دوره‌های رکود را نشان نمی‌دهد بلکه در دوره «در انتظار» قرار دارد؛ رونق اقتصادی بخش مسکن همواره در دوره ثبات اقتصادی رخ می‌دهد در حال حاضر هم بخش مسکن مترصد آن است که وضعیت اقتصادی کشور به چه شکل خواهد بود اگر توافق شود، در آن صورت می‌توانیم بگوییم مسکن رونق همراه با رشد خواهد داشت.
کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: اگر مذاکرات به نتیجه نرسد، مسکن وارد فاز رکود تورمی خواهد شد. ستاریان تصریح کرد: آمار بانک مرکزی از بازار مسکن قابل اعتماد نیست چون در شهری که بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی داریم و تنها ۸ هزار فقره معامله در یک ماه ثبت می‌شود، نمی‌توانیم قضاوت کنیم که آیا قیمت مسکن افزایشی بوده یا کاهشی؟ باید حداقل در هر سال ۱۰ درصد مردم در این شهر جابه‌جا شوند که این اتفاق نیفتاده است. حتی می‌توان گفت ۷۰ تا ۸۰ درصد این ۸ هزار فقره معامله، شرایط قرارداد و معاملات واقعی را نداشته و مالکان در حالت اضطرار مجبور به فروش واحد خود شده‌اند. وی تأکید کرد: من عموماً به آمارهای ماهانه استناد نمی‌کنم چون شرایط معامله در مناطق و واحدهای مسکونی مختلف، در شرایط عادی نبوده‌اند و ما در مطالعات، معمولاً اینگونه اطلاعات و دیتاها را خارج می‌کنیم. عضو هیات علمی دانشگاه تهران درباره علت وقوع رکود تورمی در بخش مسکن بیان کرد: این وضعیت صرفاً برای بخش مسکن رخ می‌دهد و در سایر بازارها و کالاها این اتفاق نمی‌افتد؛ چون مسکن یک کالای زیستی است و نیاز خانوار به این کالا، همواره انباشته می‌شود؛ از سال ۱۳۸۰ تا ۱۴۱۰ نیاز به تولید ۱.۲ میلیون واحد مسکونی داریم. وی درباره اینکه آیا به این تعداد تولید مسکن با توجه به شرایط اقلیمی و جمعیتی کشور نیاز داریم؟ اضافه کرد: مسکن فقط در بُعد جمعیتی قابل تحلیل نیست بلکه ابعاد آن اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و … هم دارد؛ فرض کنیم که ۲۵ میلیون واحد مسکونی داریم و متوسط عمر واحدهای مسکونی ایران، ۴۰ سال باشد یعنی در هر ۴۰ سال کل خانه‌های کشور باید نوسازی شود؛ از سوی دیگر سالانه ۶۵۰ هزار ازدواج داریم و حتی خانواده‌هایی هم که طلاق می‌گیرند، باز هم تقاضای جدید مسکن ایجاد می‌شود؛ اگر ضریب خانواده‌های بد مسکن یا حاشیه‌نشین هم به آن اضافه شود، می‌بینیم که نیاز به تولید بسیار بیشتر از اینهاست.
