بازده 44 درصدی مسکن در جنوب پایتخت

در شرایطی که متوسط رشد قیمت مسکن شهر تهران طی در بهمن سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۶.۴ درصد بوده، این عدد برای شش منطقه ارزان قیمت تهران بین ۲۴ تا ۴۴ درصد گزارش شده است. آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بررسی بازار مسکن در شش منطقه ارزان قیمت شهر تهران شامل مناطق ۱۵ تا ۲۰ از افزایش قیمت سالانه ۲۴.۵ تا ۴۴.۳ درصد حکایت دارد که ۸ تا ۲۸ درصد بالاتر از متوسط رشد تهران را نشان می‌دهد. قیمت مسکن در منطقه ۱۵ از بهمن سال گذشته تاکنون ۳۱.۵ درصد، منطقه ۱۶ به میزان ۳۳.۳ درصد، منطقه ۱۷ بالغ بر ۲۴.۵ درصد، منطقه ۱۸ به میزان ۳۰.۷ درصد، منطقه ۱۹ بالغ بر ۴۴.۳ درصد، منطقه ۲۰ به میزان ۳۳.۲ درصد رشد داشته در حالی که متوسط افزایش قیمت در شهر تهران طی همین مدت ۱۶.۴ درصد بوده است. سبقت گرفتن تورم بازار مسکن در مناطق ارزان قیمت از میانگین کل می‌تواند نشانه‌هایی از رشد نسبی توان متقاضیان مصرفی باشد که از دلایلی همچون افزایش سقف تسهیلات و تخلیه تدریجی حباب بازار مسکن نشأت گرفته است. با توجه به پایین بودن قیمت خانه در محدوده‌های جنوبی تهران نسبت به مناطق شمالی به نظر می‌رسد بخشی از تقاضای مصرفی و حتی سرمایه‌گذاری به محدوده جنوب تهران سوق یافته است؛ اگر چه تعداد معاملات در مناطق ۱۵ تا ۲۰ چندان بالا نیست و به جز منطقه ۱۵ که جایگاه ششم را از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص می‌دهد، سایر مناطق مذکور در بین ۱۰ منطقه پرمعامله تهران قرار ندارند. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد، برخی سرمایه‌گذاران خرد طی یک سال گذشته در مناطق جنوبی تهران اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند. آمار نیز گویای آن است که بازده سرمایه در بازار مسکن این محدوده تقریبا ۲۰ درصد بالاتر از دیگر مناطق شهر تهران بوده است. به‌طور مثال قیمت مسکن در منطقه ۱۹ طی یک سال گذشته رشد ۴۴.۳ درصد داشته و تقریبا ۱.۵ برابر شده، در حالی که متوسط افزایش قیمت در منطقه ۲ تهران ۵.۶ درصد بوده که از درجا زدن بازار در این منطقه حکایت دارد. در حال حاضر، بر اساس آخرین قیمت‌ها از معاملات بهمن ماه ۱۴۰۰ میانگین قیمت آپارتمان ۵۰ متری در شش منطقه تهران شامل مناطق ۱۵ تا ۲۰ کمتر از یک میلیارد تومان است. از بین مناطق مذکور، بالاترین میانگین قیمت هر متر مربع به منطقه با ۱۹ میلیون و ۲۳۱ هزار تومان و پایین‌ترین متوسط قیمت به منطقه ۱۸ با متری ۱۵ میلیون و ۶۷۴ هزار تومان تعلق دارد. بر این اساس میانگین قیمت آپارتمانهای ۵۰ متری در منطقه ۱۹ به میزان ۹۶۱ میلیون تومان و منطقه ۱۸ بالغ بر ۷۸۳ میلیون تومان است؛ در حالی که بهمن ماه سال گذشته که متوسط قیمت این منطقه متری ۱۱ میلیون و ۹۸۹ هزار تومان بود، با ۵۹۹ میلیون تومان می‌شد در این منطقه واحد ۵۰ متری خریداری کرد. هم‌اکنون متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱۵ به میزان ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان، منطقه ۱۶بالغ بر ۱۹ میلیون و ۳۳ هزار تومان، منطقه ۱۷ به میزان ۱۷ میلیون و ۶۶۶ هزار تومان، منطقه ۱۸ بالغ بر ۱۵ میلیون و ۶۷۴ هزار تومان، منطقه ۱۹ به میزان ۱۹ میلیون و ۲۳۱ هزار تومان و منطقه ۲۰ بالغ بر ۱۶ میلیون و ۹۸۸ هزار تومان است. با این اوصاف در تمامی مناطق مذکور می‌توان با نقدینگی کمتر از یک میلیارد تومان صاحب مسکن شد.

    خرید خانه در جنوب سودآورتر بود

بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۴۰۰ مطابق پیش‌بینی‌ها وضعیت آرامی را به لحاظ قیمت و تعداد معاملات سپری کرد. معاملات حتی نسبت به دی ماه ۱۳ درصد کاهش یافت. این در حالی است که معمولا در ماه‌های بهمن و اسفند سال‌های قبل شاهد افزایش قراردادهای خرید و فروش بودیم. فعالان بازار مسکن می‌گویند که این بازار هنوز در انتظار مشخص شدن نتیجه مذاکرات وین است و تا قبل از نهایی شدن توافق، صرفا از اخبار خوب و بد تاثیر فوری می‌گیرد. اما در کلیت بازار اتفاق خاصی نمی‌افتد.

نتایج تغییرات بازار مسکن پایتخت در بهمن ماه مشخص کرد که فضای سردرگمی و انتظار هنوز بر بازار حاکم است. قیمت هر متر خانه با رشد ماهیانه اندک ۰.۴ درصد به ۳۳ میلیون و ۵۶ هزار تومان رسید. معاملات نیز ۸۵۳۲ فقره بود که در مقایسه با ماه قبل ۱۳ درصد کاهش یافت. به‌طور کلی بازار در رکود نسبی به سر می‌برد که از دلایل مختلفی همچون نبود تقاضای موثر، کاهش توان متقاضیان، غلبه متغیرهای سیاسی، رشد تدریجی قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش ساخت و ساز و نبود چشم‌انداز روشن از بازده سرمایه در این بازار نشأت می‌گیرد. در ماه‌های اخیر معاملات با شیب ملایم روند افزایشی به خود گرفته بود و شاید انتظار می‌رفت در بهمن ماه این روند ادامه پیدا کند اما خرید و فروش مقداری نسبت به ماه گذشته کاهش یافت. واسطه‌های ملکی یکی از دلایل افت معاملات در بهمن ماه را عقب‌نشینی فروشندگان می‌دانند. به علت کمبود فایلهای مرغوب ناشی از کاهش تولید مسکن، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و ارزیابی بعضی سازندگان مبنی بر هزینه‌های متری ۷ میلیون تومانی واحدهای نهضت ملی مسکن، به‌رغم کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی، فروشندگان واحدهای کمتر از پنج سال دست بالا را دارند. فعالان بازار املاک از کاهش نسبی معاملات در ۱۰ روز ابتدای اسفندماه خبر می‌دهند و معتقدند پس از نیمه اسفندماه کمتر کسی اقدام به خرید و فروش ملک خواهد کرد. هر دو طرف عرضه و تقاضا نیز با توجه به نیمه تعطیل بودن فروردین، اقدام برای انجام معامله را به اردیبهشت ماه سال آینده موکول می‌کنند. تجربه نشان داده معمولا ماه‌های اردیبهشت و خرداد، معاملات مسکن افزایش پیدا می‌کند.