دو روایت از تخلیه حباب مسکن در 1400

مجید اعزازی|

با اعلام رسمی نرخ تورم سالانه 33 درصدی مسکن در تهران از سوی مرکز آمار ایران، پازل نهایی روند قیمت ملک پایتخت طی 5 سال اخیر کامل شد. پیش از این، گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در سال گذشته بدون اعلام تورم سالانه منتشر شد، اما بررسی‌ها و محاسبات «تعادل» با استناد به داده‌های منتشره از سوی این مرجع آماری حاکی از این است که در سال گذشته تورم مسکن در تهران 22.19 درصد بوده است که دارای حدود 10 درصد اختلاف با نرخ اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران است. در عین حال، هر دو نرخ اعلامی و محاسبه شده در قیاس با نرخ‌های سال 1399 از افت قیمت اسمی ملک در شهر تهران حکایت می‌کنند. تورم 12 ماهه ملک در پایان سال 1399 از سوی مرکز آمار 79 درصد اعلام شده است که در قیاس با تورم 33 درصدی سال 1400 حدود 46 درصد دچار افت شده است. همچنین این شاخص در پایان سال 1399، حدود 80 درصد از سوی بانک مرکزی اعلام شده است که با تورم 22.19 درصدی محاسبه شده برای سال 1400، حدود 68 درصد دچار کاهش شده است. در عین حال، بررسی تصویر بزرگ‌تر از بازار مسکن تهران طی 5 سال گذشته نشان می‌دهد، روند جهشی قیمت ملک که از سال 97 آغاز شد و در سال 1399 به اوج خود رسید، در سال گذشته معکوس شد، اما همچنان به سطوح قبلی در سال 1396 نرسیده است. تورم ملک در سال 1396 حدود 12 درصد (11.5 درصد توسط بانک مرکزی و 12.6درصد توسط مرکز آمار) گزارش شده است. 

    تخلیه حباب مسکن چقدر بود؟

همانطور که اشاره شد، قیمت اسمی مسکن در سال 1400 در قیاس با سال قبل از آن به روایتی حدود 46 درصد و به روایتی دیگر حدود 68 درصد دچار افت شده است. اما قیمت واقعی مسکن طی سال گذشته چقدر رشد داشته است؟ دستیابی به قیمت واقعی مسکن مستلزم تعدیل قیمت اسمی با نرخ تورم عمومی است. بنا بر گزارش مرکز آمار ایران، تورم سال گذشته 40.2 درصد بوده است. از این رو، در صورتی که تورم مسکن اعلامی از سوی مرکز آمار ایران (33 درصد) را با نرخ تورم عمومی تعدیل کنیم به عدد منفی 7.2 درصد می‌رسیم که به معنی افت 7.2 درصدی قیمت واقعی مسکن (تخلیه حباب) طی سال گذشته است. اما اگر نرخ تورم محاسبه شده با استفاده از آمار‌های بانک مرکزی (22.19) با نرخ تورم عمومی تعدیل شود، به عدد منفی 18.01 درصد می‌رسیم که به معنی کاهش 18.01 درصدی قیمت واقعی مسکن (تخلیه حباب) طی سال 1400 است.

    چرا قیمت مسکن کاهش یافت؟

به گزارش «تعادل»، بازار مسکن در 11 ماهه نخست سال 1400، زیر سایه مذاکرات وین در بهار، صبر و انتظار برای استقرار دولت جدید در تابستان و در نهایت صبر و انتظار برای بلند شدن دود سفید از ساختمان هتل کوبورگ وین، محل مذاکرات هسته‌ای طی پاییز و زمستان سال گذشته، دچار فراز و نشیب‌های قیمتی جزیی شده اما آنگونه که در تازه‌ترین آمارهای منتشره از سوی مراجع رسمی مشهود است، برآیند کار، کاهش تدریجی قیمت اسمی و تخلیه حباب قیمت مسکن در شهر تهران به میزان 33 درصد (به روایتی 22.19 درصد) بوده است. با وجود این، آغاز حمله روسیه به خاک اوکراین در نخستین روزهای اسفند 1400 و تحولات تحریم آمیز (علیه روسیه) متعاقب آن، مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+4 را به محاق برد. اگر چه هم مقام‌های روسی و هم برخی از مسوولان داخلی پیوند میان مذاکرات یادشده با تحولات جنگی در شرق اروپا را رد و تکذیب می‌کردند اما به مرور زمان هویدا شد که روسیه از امریکا برای تحریم نشدن رابطه تجاری خود با ایران تضمین خواسته است. اگر چه امریکا به این خواسته روس‌ها تن داد اما این ماجرا، به گفته مسوولان ایرانی و امریکایی، باعث تاخیر در دستیابی به توافق هسته‌ای شده است. در چنین شرایطی، روند نزولی نرخ دلار (به مثابه نماگر انتظارات تورمی)، از ابتدای اسفند سال گذشته تاکنون معکوس شد و نرخ ارز دوباره روندی صعودی در پیش گرفت و قیمت اسمی و واقعی مسکن در اسفند سال گذشته به ترتیب 6.2 درصد و 5 درصد دچار جهش شد. اهمیت جهش دوباره قیمت مسکن طی اسفند 1400، با توجه به افت حدود 20 درصدی حجم معاملات ملکی در ماه مورد اشاره نیز قابل توجه است و نشانه اثرگذاری خیز قیمت ملک بر میزان تقاضا به شمار می‌رود. در واقع، با رشد قیمت‌ها، گروهی از متقاضیان موثر بازار مسکن مجبور به ترک این بازار شدند و در سوی دیگر، گروهی از فروشندگان ملک، از عرضه واحد مسکونی خود با هدف استفاده از رشد قیمت‌ها در سال جدید که به‌طور معمول حدود 20 درصد روی همه کالاها اعمال می‌شود، احتراز کردند. به این ترتیب بود که اصطلاحا معاملات کمتری در بازار مسکن در قیاس با بهمن ماه جوش خورد. در عین حال، واگرایی قیمت مسکن از حجم معاملات ملکی در اسفند سال گذشته نشانه‌ای گذرا از بازگشت رکود – تورمی به بازار مسکن ارزیابی می‌شود. ارایه این توضیح ضروری است که تا پیش از اسفند ماه نیز بازار مسکن در فاز رکود تورمی قرار داشت اما از آنجا که حجم معاملات در ماه یاد شده رکورد تازه‌ای در دوره 11 ماهه از سال 1400 را ثبت کرده بود و همچنین قیمت اسمی مسکن متوقف شد، رکود «شدید» ملک به رکود «اندک» بدل شده بود و انتظار می‌رفت با تداوم تخلیه حباب قیمتی ملک، بازار مسکن طی ماه‌های آتی نیز در فاز رکود اندک باقی بماند و حرکتی آرام را تجربه کند.

    روایت مرکز آمار از تورم مسکن 

آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، در سال ١٤٠٠ عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران بر اساس ماه پایه فروردین ١٤٠٠ به عدد ١٠٩,٧٣ رسید که نسبت به سال ١٣٩٩ (٨٢,٥٠)، ٣٣.٠١ درصد افزایش داشته است.

نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ماه ١٤٠٠ نیز به عدد ١٩,٨٥ درصد رسیده است. تورم نقطه‌‌ای اسفند ماه در مقایسه با تورم نقطه‌‌ای بهمن ماه (٢٣.٠١ درصد) ٣.١٥ واحد درصد کاهش داشته است.

نرخ تورم ماهانه ملک در اسفند ماه ١٤٠٠ نیز به عدد ١٠,٥٦ درصد رسیده است. تورم ماهانه اسفند در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٣,٢٥ درصد)، ٢.٧ واحد درصد کاهش داشته که بیشترین کاهش تورم ماهانه در سال ١٤٠٠ است. منظور از نرخ تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت در ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل آن است. نرخ تورم سالانه اسفند ماه ١٤٠٠ املاک مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٣٣,٠١ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در سال قبل (٧٩,٠٤ درصد)، ٤٦,٠٣ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

   تورم 6.4 درصد اجاره در آخرین زمستان قرن

آنگونه که مرکز آمار ایران تحولات شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در زمستان سال 1400 را گزارش کرده است، در این فصل، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ٢٧٩,٧ رسید که نسبت به فصل قبل ٦.٤ درصد افزایش داشته است. در این فصل استان یزد با ٨.٦ درصد بیشترین و استان سیستان و بلوچستان با ١.٥درصد، کمترین نرخ تورم فصلی را در بین استان‌های کشور داشته‌اند.

برآورد شاخص قیمت مصرف‌کننده، یکی از بخش‌های مهم بخش مسکن است که شامل زیر بخش‌های «اجاره‌بهای واحدهای مسکونی » و«خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی» (تعمیرات جزئی واحد مسکونی: لوله کشی، گچ‌کاری، برق کاری، نصب ایزوگام و...) است.

درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل زمستان١٤٠٠، نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٨.١ درصد است که نسبت به فصل پاییز ١٤٠٠ (٢٥.٧ درصد)، ٢.٤ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. در این فصل بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ٤٠.٠ درصد مربوط به استان لرستان و کمترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ١١.٨ درصد، مربوط به استان سیستان و بلوچستان است. به عبارتی در فصل زمستان١٤٠٠، خانوارهای استان لرستان به‌طور متوسط ١١.٩ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان سیستان و بلوچستان، به‌طور متوسط ١٦.٣ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.

نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهی به فصل زمستان١٤٠٠، برابر ٢٦,٩ درصد است، که استان لرستان با ٣٧.٤ درصد، بیشترین و استان سیستان و بلوچستان با ١٢.٨ درصد، کمترین نرخ تورم اجاره‌بها را داشته‌اند. همچنین در فصل زمستان ١٤٠٠، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ٥٠,٩ درصد بوده است.