افت شدید تمایل به ساخت در پایتخت

 مجید اعزازی|

فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران طی سال 1400 به کمترین میزان خود در دهه 1390 رسید. در سال گذشته صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال 1399 با رشد منفی 18.57 درصدی 5 هزار و 802 فقره ثبت شد. به گزارش «تعادل»، میزان ساخت و ساز در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ از نظر تعداد واحد مسکونی افت ۷۹ درصد و از نظر تعداد پروانه کاهش ۸۰ درصدی یافته است. ۱۰ سال قبل به‌طور میانگین در هر ماه ۲۴۸۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده و حدود ۱۷ هزار و ۵۰۰ خانه جدید در تهران ساخته می‌شد. تعداد کل پروانه‌های سال ۱۳۹۰ به میزان ۲۹ هزار و ۷۶۳ فقره و تعداد واحدهای مسکونی احداثی ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد بوده است. به این ترتیب، با وجود رشد تولید مسکن در کل کشور، میزان ساخت و ساز در تهران چنگی به دل نمی‌زند. رکود معاملات، کاهش توان متقاضیان و افت بازده سرمایه از مهم‌ترین عوامل تردید سازندگان در تعریف پروژه‌های جدید در پایتخت ارزیابی می‌شود.

در تازه‌ترین تحول، حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از صدور ۵ هزار و ۸۰۲ مورد پروانه ساختمانی طی سال۱۴۰۰ خبر داده و گفته است: مناطق ۲۱، ۲۲ و ۳ در صدر جدول بیشترین درصد تعداد صدور پروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه قرار گرفتند.

به گزارش تسنیم، صارمی با مقایسه آمار صدور پروانه 12 ماهه سال گذشته با مدت مشابه در سال 99، گفت: از ابتدای فروردین تا پایان اسفندماه سال گذشته، 5 هزار و 802 مورد پروانه ساختمانی صادر شده که این آمار در مدت مشابه سال 99، 7 هزار و 126 مورد بوده است. وی ادامه داد: از لحاظ متراژ ساخت ‌و ساز نیز در سال 1400، مجوز ساخت برای حدود 9 میلیون و 100 هزار مترمربع صادر شده؛ این عدد در مدت مشابه سال 99 حدود 10 میلیون و 680 هزار مترمربع بوده است.

صارمی تصریح کرد: از تعداد پروانه‌های صادره در سال گذشته، 5 هزار و 303 مورد در پهنه R (مسکونی)، 355 مورد در پهنه M (مختلط تجاری، اداری و مسکونی)، 138 مورد در پهنه S (کار و فعالیت) قرار دارند. از مجموع پروانه‌های صادر شده در سال 99 نیز 6 هزار و 589 مورد در پهنه مسکونی، 398 مورد در پهنه مختلط و 138 مورد در پهنه کار و فعالیت بوده است.

معاون شهرداری تهران با اشاره به فراوانی درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل هر منطقه در سال1400 اظهار کرد: در 12 ماه سال گذشته، منطقه 21 با صدور پروانه برای 1.09 درصد املاک منطقه، بیشترین درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه را دارد و سپس منطقه 22 با 1.01 درصد و منطقه 3 با 0.83 درصد به ترتیب در ردیف دوم و سوم قرار دارند. منطقه 12 نیز با 0.35 درصد، کمترین درصد تعداد صدور پروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه را داشته است.

وی ادامه داد: همچنین در سال 99، بیشترین درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل هر منطقه مربوط به منطقه 22 با 1.97 درصد، سپس منطقه 21 با 1.63 درصد و منطقه 15 با 1.21 درصد بوده است که در همین سال، منطقه 12 با 0.46 درصد کمترین درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه را به خود اختصاص داده است. 

صارمی در خصوص فراوانی متراژ ساخت ‌و ساز در مناطق 22گانه نیز، گفت: در 12 ماه سال 1400 مناطق 4، 22 و یک، مجوز بیشترین متراژ ساخت ‌وساز را داشته و مناطق 19 و 9 مجوز کمترین متراژ ساخت‌ وساز را گرفته‌اند، این در حالی است که در مدت مشابه سال 99، مناطق 4، 5 و یک بیشترین و منطقه 10 کمترین متراژ ساخت‌ و ساز را داشته‌اند. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به فراوانی تعداد پروانه‌های صادره در مناطق 22 گانه، افزود: در 12 ماه سال 1400 بیشترین تعداد صدور پروانه، 619 مورد در منطقه 15، 558 مورد در منطقه 4 و 372 مورد در منطقه 2 بوده است، همچنین منطقه 22 با 137 مورد، کم‌ترین میزان صدور پروانه در این مدت را داشته‌اند.

وی ادامه داد: در 12 ماه سال 99 نیز، بیشترین فراوانی تعداد صدور پروانه مربوط به منطقه 15 با 946 مورد، منطقه 4 با 600 مورد و منطقه 14 با 458 مورد بوده است؛ کم‌ترین میزان صدور پروانه نیز به ترتیب در منطقه 9 با 129 مورد اتفاق افتاد.

صارمی در خصوص پروانه‌های صادره به تفکیک مناطق 22گانه، اظهار کرد: در سال 1400 برای منطقه یک (296 فقره)، منطقه دو (372 فقره)، منطقه سه (255 فقره)، منطقه چهار (558 فقره)، منطقه پنج (258 فقره)، منطقه شش (157 فقره)، منطقه هفت (290 فقره)، منطقه هشت (331 فقره)، منطقه نه (153 فقره)، منطقه ده (203 فقره)، منطقه یازده (209 فقره)، منطقه دوازده (158 فقره)، منطقه سیزده (220 فقره)، منطقه چهارده (309 فقره)، منطقه پانزده (619 فقره)، منطقه شانزده (232 فقره)، منطقه هفده (272 فقره)، منطقه هجده (186 فقره)، منطقه نوزده (164 فقره)، منطقه بیست (237 فقره)، منطقه بیست ‌ویک (186 فقره) و منطقه بیست‌ودو (137 فقره) پروانه صادر شده است.

وی تأکید کرد: آمار ارایه شده با توجه به تنوع و تعداد املاک واقع در محدوده جغرافیایی مناطق 22 گانه بوده و ملاک برتری و ارزشیابی مناطق 22 گانه در صدور پروانه نیست.

   افت و خیز ساخت و ساز در کشور 

آنگونه که پیش از این، مرکز آمار ایران گزارش کرده است، از سال ۱۳۹۲ ساخت و ساز در کشور روند نزولی به خود گرفته تا اینکه در ۱۳۹۷ همزمان با آغاز برنامه‌ریزی برای طرح اقدام ملی و جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، ساخت و ساز نیز افزایش یافته است.

در ۹ سال نخست دهه 1390 اوج تولید مسکن در سال ۱۳۹۲ بوده که برای ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد مسکونی پروانه صادر شده است. در همان مقطع قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با 8 سال قبل از آن ۵۰۰ درصد افزایش یافت. اگرچه بخشی از رونق ساخت و ساز در سال ۹۲ می‌تواند به پروژه مسکن مهر مربوط باشد اما طبق بررسی‌ها سهم مسکن مهر از پروانه‌های صادره در آن مقطع حدود ۱۱۵ هزار واحد در سال بوده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد دولت دهم در پایان کار خود ۶۹۰ هزار واحد مسکن مهر را تحویل داد که به‌طور میانگین سالانه ۱۱۵ هزار واحد را شامل می‌شود.

سال ۱۳۹۳ و پس از روی کار آمدن دولت یازدهم به دلیل جهش سنگین قیمت مسکن که پیش از آن رخ داده بود و پایین بودن قدرت خرید متقاضیان، ساخت و ساز به یک‌باره نصف شد. آمارها نشان می‌دهد در

سال ۹۳ برای تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد مسکونی پروانه صادر شده که از کاهش ۵۰.۵ درصد در مقایسه با سال قبل از آن حکایت دارد.

افت تولید مسکن در سال‌های پس از آن ادامه پیدا کرد تا اینکه در سال ۹۶ به حدود ۳۳۷ هزار واحد رسید. اما سال ۱۳۹۷ تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی با رشد مواجه شد. در آن سال تولید مسکن به ۳۷۶ هزار واحد رسید که احتمالا بخشی از این رشد ناشی از صدور پروانه برای واحدهای اقدام ملی مسکن بوده است. آمار ساخت وساز بر اساس پروانه‌های صادره طی ۹ سال منتهی به ۱۳۹۹ بدین شرح است: سال ۱۳۹۱ تعداد ۷۶۱ هزار و ۱۲۱، سال ۹۲ تعداد ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد، سال ۹۳ تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد، سال ۹۴ تعداد ۳۵۸ هزار و ۲۳۱ واحد، سال ۹۵ تعداد ۳۴۴ هزار و ۵۹۷ واحد، سال ۹۶ تعداد ۳۳۷ هزار و ۵۱۹ واحد، سال ۹۷ تعداد ۳۷۶ هزار و ۵۷۵ واحد، سال ۹۸ تعداد ۳۸۲ هزار و ۵۶۵، و سال ۹۹ تعداد ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسکونی. همانطور که آمار توضیح می‌دهد تولید مسکن در سال گذشته با رشد ۲۳ درصدی در مقایسه با سال ۱۳۹۸ و افزایش ۴۵ درصدی در مقایسه با پایین‌ترین میزان سالانه ساخت وساز یعنی سال ۹۶ همراه بوده است.

    دلایل رکود ساخت و ساز در دهه 90

به گزارش «تعادل»، کارشناسان مسکن دلایل متعددی را برای افت ساخت و ساز در کشور و به ویژه در تهران طی دهه 90 بر می‌شمارند. از آنجا که در اوایل دهه 90 سرمایه‌گذاری‌های بیش از حدی در بازار مسکن شد، بازار مسکن با مازاد عرضه روبرو شد و در نهایت همین اضافه عرضه باعث شد تا از جذابیت‌های بازار مسکن کاسته شده و میزان خرید و فروش در این بازار کم شود. دلیل دیگر بروز رکود در بازار مسکن تاثیر بازارهای جایگزین بر بازار مسکن عنوان می‌شود. این بازارها از جمله طلا، ارز و بازار سهام در مقاطع مختلف دهه 90 به دلیل سودده بودن، سرمایه‌های زیادی را به خود جذب کردند. به این ترتیب، این بازارها در مقاطع زمانی خاصی به دلیل سودده بودن موجب شدند تا سرمایه‌گذاران به جای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در این بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری کرده و کسب سود کنند. این روند موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به عنوان یک بازار مولد کاسته شود و سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولدی مانند طلا و ارز افزایش یابد. دلیل دیگری که بر کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی دهه 90 تاثیر گذاشت و باعث ایجاد رکود در این بازار شد، افزایش نرخ سودهای بانکی بود. درست است که درحال حاضر میزان نرخ سودی که بانک‌ها به سپرده‌های مردم پرداخت می‌کنند حدود 15 درصد است، اما این نرخ سود در سال 93 در برخی بانک‌ها (حتی بانک‌های دولتی) 28درصد و در سال 94، 22درصد بود و همین امر موجب شد تا بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم به جای اینکه در بازار پردردسر ساخت و ساز مسکن برای دریافت سود 35درصدی سرمایه‌گذاری کنند، پول‌های خود را در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند تا بدون زحمت از سودهای بالای این بانک‌ها استفاده کنند.  همین امر موجب شد تا بار دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا کرده و جذابیت‌ این بازار کاسته و به سمت ورود به رکود رانده شود. سرمایه‌گذاری در مسکن مهر و بلوکه شدن مقادیر زیادی از پول‌های مردم و سرمایه‌های دولتی در این بخش (رقمی حدود 200 تا 300هزار میلیارد تومان) نیز موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن کاسته شود و این بازار به سمت رکود هدایت شود.