پمپاژ تورم از مسکن به اقتصاد

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که رشد نقدینگی و افزایش پایه پولی به معمایی پیچیده و به ظاهر لاینحل اقتصاد ایران بدل شده است، بیم آن می‌رود، اجرای برخی طرح‌های دولتی از جمله طرح تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال آتش نقدینگی و تورم را شعله ورتر کند. اگرچه از ابتدای اعلام طرح موسوم به نهضت ملی مسکن و تصویب قانون مربوطه کارشناسان و ناظران با ارایه دلایل متقن علمی و اشاره به تجربیات گذشته نسبت به تورم زا بودن این طرح هشدار دادند، اما مسوولان این نقدها و هشدارها را انکار کردند و می‌کنند.

با وجود این، برخی برآوردها حاکی از این است که با اجرایی شدن طرح انبوه‌سازی دولتی، تورم 40 درصدی موجود، دست کم تا 70 درصد افزایش خواهد یافت. از سوی دیگر، تحلیل برخی از کارشناسان اقتصادی از قانون بودجه سال 1401 حاکی از این است که «تورم زایی اقتصاد» در بودجه سال جاری «قانونی» شده است، و اگر قوه مجریه بخواهد از اجرای این قانون تورم زا استنکاف کند از سوی قوه قضاییه مواخذه خواهد شد.

 این همه در حالی است که مدیران دولتی طی روزهای گذشته بر مهار رشد نقدینگی و تورم و پرهیز از اجرای طرح‌ها و سیاست‌های تورم زا تاکید داشته‌اند. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد، در پایان سال جاری، نه تنها رشد نقدینگی و تورم مهار نخواهد شد که شاهد عبور نرخ تورم از 50 درصد و نزدیک شدن آن به اعداد سه رقمی خواهیم بود. البته در این میان، اگر ایران و طرف‌های غربی مذاکره‌کننده به توافق برسند و مذاکرات از «مکث» کنونی آن خارج شده و به «نتیجه» برسد، نرخ تورم به‌طور قطع در کوتاه‌مدت جهش‌های بالاتر از 50 درصد را تجربه نخواهد کرد.

چشم بازارها از جمله بازار رهن و اجاره مسکن به نرخ تورم عمومی است. قطب‌نمایی که گذشته را نشان می‌دهد اما به مثابه چراغ راه آینده موجران و مستاجران فعالیت می‌کند.

در شرایطی که نرخ اجاره وابستگی شدیدی به قیمت ملک دارد، اما کارشناسان اقتصادی بر این باورند که این وابستگی با تاخیر در اجاره‌بها نمایان می‌شود. قیمت مسکن طی سال‌های 97، 98 و 99 جهش‌های متوالی و مستمری را تجربه کرده است اما در سال گذشته خود را به ساحل امنی رسانده است. 

با وجود این، اجاره‌بها در سال‌های توفانی قیمت مسکن، به اندازه قیمت معاملاتی دچار نوسان نشده و از همین رو، در سال جاری کارشناسان انتظار دارند، بیش از نرخ تورم عمومی، رشد یابد. تورم اجاره‌بها بر اساس آمارهای رسمی در سال گذشته حدود 27 درصد و نرخ تورم عمومی بیش از 40 درصد بوده است. این دو آمار نشان می‌دهد که اجاره حدود 13 درصد کمتر از نرخ تورم بوده است.

 در صورتی که در حالتی خوش‌بینانه نرخ تورم سال جاری را بدون تغییر نسبت به سال گذشته و حدود 40 درصد در نظر بگیریم، انتظار می‌رود، تورم اجاره در پایان سال جاری با جهش قابل توجهی از 40 درصد عبور کند.

    دولت برنامه‌ای برای بازار اجاره ندارد

فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی‌ها از بازار اجاره در فصل جابه‌جایی مستاجران اظهار کرد: دولت سیزدهم برنامه‌ موثری برای مستاجران و بازار اجاره ندارد. اساسا دولت در بخش مسکن تمرکز خود را روی طرح نهضت ملی معطوف کرده‌ و از ابتدا هم مشخص بود که این طرح تنها یک شعار است و در سطح و مقیاس ساخت یک میلیون واحد در سال شدنی نیست.

وی ادامه داد: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی شعاری بود که داده شد اما در اجرا تمام واحدها طبق برنامه به این مرحله نرسیدند و تعداد محدودی از واحدها به مرحله رسیدند. 

این کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با ایلنا تاکید کرد: واقعیت این است که نه شرایط اقتصادی کشور اجازه می‌دهد که این طرح محقق شود و نه اینکه دولت توان اجرای چنین پروژه‌ای در این مقیاس را دارد، مگر اینکه تنها تعداد محدودی از این آمار به اجرا برسد. 

     نگرانی از افزایش تورم با مسکن دولتی

یزدانی با اشاره به تامین منابع مالی 360 هزار میلیارد تومانی از بانک‌ها برای ساخت یک میلیون مسکن در سال گفت: منابع 360 هزار میلیارد تومانی از محل بانک‌ها را مجلس با قانون جهش تولید مسکن مصوب کرده بدون آنکه توجهی به توان بانک‌ها برای پرداخت داشته باشد یا اینکه آیا اساسا مشکل مسکن کشور با تولید مسکن برطرف می‌شود؟ 

وی افزود: به‌طور قطع دولت چنین منابعی برای اجرای پروژه نهضت ملی ندارد مگر اینکه مسکن مهر تکرار و از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده شود که به‌طور قطع این اقدام همراه با افزایش نرخ تورم خواهد بود و تورم 40 درصدی امروز را به 70 درصد می‌رساند.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: اگر دولت بخواهد بانک‌ها را وادار به پرداخت تسهیلات مسکن کند، میزان ارایه تسهیلات بانک‌ها به کسب و کار و صنایع کاهش پیدا می‌کند و این خود عامل کاهش اشتغال خواهد بود. 

یزدانی با اشاره به وضعیت بازار اجاره گفت: پارادایم اجاره‌داری هم در برنامه و فکر مسوولان جایی ندارد که بخواهند در این زمینه هم اقدامی انجام دهند و از ماه‌های منتهی سال گذشته هم شاهد افزایش نرخ اجاره بودیم و قطعا با افزایش تقاضا برای اجاره و رونق بازار اجاره، نرخ اجاره افزایش می‌یابد. 

    قیمت ملک عامل اصلی افزایش اجاره 

وی با بیان اینکه عامل اصلی افزایش اجاره‌،بهای ملک است، اظهار کرد: با افزایش قیمت ملک، نرخ اجاره هم متناسب با میزان قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند. البته باید توجه داشت که افزایش نرخ اجاره نسبت به افزایش بهای ملک، با تاخیر اعمال می‌شود برای مثال در سال 98 که قیمت مسکن تا 80 درصد افزایش یافت، نرخ اجاره تا این حد بالا نرفت بلکه با یک وقفه زمانی نرخ اجاره‌ها افزایش پیدا کرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: هر چند نرخ تورم ماهانه یک بازار قابل قضاوت نیست و ممکن است شرایط خاصی باعث افزایش 40 تا 50 درصدی نرخ اجاره در یک ماه شده باشد، اما آنچه مشخص است اینکه نرخ تورم اجاره بالاتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. البته نرخ افزایش قیمت مسکن بعید است که بالاتر از نرخ تورم عمومی حرکت کند.  یزدانی گفت: این افزایش نرخ اجاره به دلیل کمبود عرضه و در پاسخ به عقب ماندگی‌های افزایش بهای ملک است.

وی با بیان اینکه تعیین سقف اجاره‌بها نتوانست بازار اجاره را کنترل کند، تاکید کرد: دلیل اینکه تعیین سقف اجاره‌بها نتواست بازار را کنترل کند، بسیار ساده است. در این شرایط مالک واحد مسکونی یا از اجاره واحد خود منصرف می‌شود که این خود عامل کمبود عرضه خواهد شد یا اینکه زیر بار این میزان اجاره‌بها نمی‌روند. تا زمانی که اجاره‌بها درصد بازده اقتصادی داشته نباشد، مالکان واحد خود را به اجاره نمی‌گذارند یا از مقررات پیروی نمی‌کنند بنابراین تعیین نرخ دستوری جواب نداده و نخواهد داد.

   تورم 6.4 درصد اجاره  در آخرین زمستان قرن

به گزارش «تعادل»، آنگونه که مرکز آمار ایران تحولات شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در زمستان سال 1400 را گزارش کرده است، در این فصل، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ٢٧٩,٧ رسید که نسبت به فصل قبل ٦.٤ درصد افزایش داشته است. در این فصل استان یزد با ٨.٦ درصد بیشترین و استان سیستان و بلوچستان با ١.٥درصد، کمترین نرخ تورم فصلی را در بین استان‌های کشور داشته‌اند.برآورد شاخص قیمت مصرف‌کننده، یکی از بخش‌های مهم بخش مسکن است که شامل زیر بخش‌های «اجاره‌بهای واحدهای مسکونی» و «خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی » (تعمیرات جزئی واحد مسکونی: لوله کشی، گچ‌کاری، برق کاری، نصب ایزوگام و...) است. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل زمستان١٤٠٠، نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٨.١ درصد است که نسبت به فصل پاییز ١٤٠٠ (٢٥.٧ درصد)، ٢.٤ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. در این فصل بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ٤٠.٠ درصد مربوط به استان لرستان و کمترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ١١.٨ درصد، مربوط به استان سیستان و بلوچستان است. به عبارتی در فصل زمستان١٤٠٠، خانوارهای استان لرستان به‌طور متوسط ١١.٩ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان سیستان و بلوچستان، به‌طور متوسط ١٦.٣ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند. نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهی به فصل زمستان١٤٠٠، برابر ٢٦,٩ درصد است، که استان لرستان با ٣٧.٤ درصد، بیشترین و استان سیستان و بلوچستان با ١٢.٨ درصد، کمترین نرخ تورم اجاره‌بها را داشته‌اند. همچنین در فصل زمستان ١٤٠٠، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ٥٠,٩ درصد بوده است.