افت سود ساخت به زیر 10 درصد

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان به‌طور متوسط در پایتخت تا پیش از این 7 تا 12 میلیون تومان برآورد می‌شد، برآوردی تازه حاکی از رشد این رقم تا بالای 30 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است. البته باید تصریح کرد که با شاخص تعداد طبقه عاملی اثر گذار در رشد هزینه‌های ساخت به ویژه در برج‌ها ارزیابی می‌شود و در این برآورد تازه به مساله تعداد طبقات اشاره‌ای نشده و از رقم یاد شده صرفا به عنوان «متوسط هزینه ساخت» یاد و نتیجه گرفته شده است که رقم 30 تا 33 میلیون تومان هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان به متوسط قیمت معاملاتی آپارتمان (35 میلیون تومان) در پایتخت نزدیک شده است. پذیرش برآوردهای تازه به معنای افت شدید سود ساخت و ساز در تهران به رقم‌های زیر 10 درصد تلقی می‌شود.

مساله‌ای که با توجه به خواب دست‌کم دو ساله سرمایه در تولید مسکن در شرایط تورمی اقتصاد ایران اساسا معقول و به صرفه نیست و باعث امتناع سازندگان از آغاز عملیات پروژه‌های تازه می‌شود. البته بنا به آمارهای رسمی از افت محسوس صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران طی سال‌های اخیر، پیش از این بی‌میلی سازندگان به شروع پروژه‌های جدید هویدا شده بود.

به گزارش «تعادل»، اگر چه به گفته فعالان ساختمانی، تخمین هزینه ساخت آپارتمان در شرایطی تورمی و بی‌ثباتی اقتصاد بسیار دشوارتر شده است، برآورد تازه از هزینه ساخت و ساز به میزان 30 تا 33 میلیون تومان بابت هر متر مربع آپارتمان در شرایطی عنوان شده است که برآوردهای پیشین حاکی از هزینه ساخت 8 تا 10 میلیون تومان برای ساخت هر متر مربع سازه بتنی و هزینه ساخت 8 تا 12 میلیون تومان برای ساخت هر متر مربع سازه فلزی اعلام شده بود. در این میان، اواسط بهمن ماه سال گذشته، سازمان نظام مهندسی ساختمان قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در ساختمان‌های یک و دو طبقه متری ۶ میلیون و ۲۳۷ هزار تومان؛ در ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه متری ۷ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان؛ در ساختمان ۶ و ۷ طبقه متری ۸ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان؛ در ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه متری ۹ میلیون و ۲۳۴ هزار تومان؛ در ساختمان‌های ۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۹ میلیون و ۷۱۷ هزار تومان؛ در ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۱۰ میلیون و ۱۶۳ هزار تومان؛ و در ساختمان‌های ۱۶ طبقه به بالا متری ۱۱ میلیون و ۵۴ هزار تومان اعلام کرده بود.

    قیمت معاملاتی کمتر از قیمت ساخت

در این حال، ابوالحسن میرعمادی، کارشناس مسکن اظهار کرد: در حال حاضر قیمت مسکن در بازار به مراتب کمتر از هزینه ساخت است. به‌طور مثال سال گذشته در منطقه ۲۲ پروژه مسکونی وجود داشت که قیمت آن متری ۲۳ تا ۲۵ میلیون تومان تعیین شده بود ولی هم‌اکنون قیمت تمام شده در همان منطقه حدود ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع درمی‌آید که مشتری قدرت خرید ندارد. وی در گفت‌وگوبا ایسنا افزود: درخصوص قیمت تمام شده مسکن باید نرخ هر دلار را ضربدر ۱۰۰۰ کنیم و با توجه به برخی هزینه‌های جانبی مثل صدور پروانه و سایر هزینه‌ها، حاصل را در ۱.۲ ضرب کنیم که قیمت هر متر مربع حدود ۱۲۰۰ دلار می‌شود. بر اساس دلار ۲۸ هزار تومان فعلی می‌توان گفت متوسط قیمت ساخت حدودا متری ۳۳ میلیون تومان خواهد بود که با میانگین ۳۵ میلیون تومان شهر تهران همخوانی دارد.

این کارشناس معماری و شهرسازی با اشاره به افزایش قیمت دلار از حدود ۲۵ هزار تومان به ۲۸ هزار تومان در ماه‌های اخیر گفت: ما که خارج از دنیا نیستیم و در کره ماه قرار نداریم. بنابراین قیمت دلار روی همه کالاها از جمله نهاده‌های ساختمانی و مسکن اثر می‌گذارد. قیمت جهانی آهن حدودا کیلویی ۵۵ سنت است؛ حالا بالا برویم و پایین بیاییم این نرخ را باید بپذیریم. در داخل ایران ۵۵ سنت با هزینه‌های انرژی و دستمزد و غیره جمع می‌شود و به حدود ۶۰ سنت می‌رسد. الان میلگرد کیلویی ۱۸ هزار تومان شده و اگر این عدد را بر اساس ۶۰ سنت در نظر بگیریم قیمتش همین حدود است.

میرعمادی تصریح کرد: زمانی که قیمت ساخت بالا می‌رود ممکن است این افزایش سریعا در بازار مسکن خود را نشان ندهد اما به تدریج اثر می‌گذارد. ابتدا مردم رشد قیمت‌ها را بررسی می‌کنند، بعد عده‌ای که توان کمتری دارند از بازار حذف می‌شوند، عده‌ای خود را آماده خرید می‌کنند و به تدریج تا پایان سال با افزایش توان، مسکن مورد نیاز خود را می‌خرند. در واقع هزینه‌ها را هضم می‌کنند و می‌پذیرند.

وی با بیان اینکه خانه اولی‌ها تقریبا از بازار مسکن حذف شده‌اند گفت: کسانی که مسکن می‌خرند از طریق فروش خانه قبلی است و می‌توان گفت تبدیل به احسن می‌کنند وگرنه خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان چندان توانایی خرید ندارند. یا باید ملک و سرمایه داشته باشند یا ارثی به آنها برسد که بتوانند مسکن تهیه کنند.

   پزشکان هم کم آورده اند

این کارشناس مسکن مدعی شد: تهیه مسکن حتی برای طبقات بالای جامعه هم سخت شده است. دندانپزشکان یا پزشکان از روز اول پول خرید خانه را ندارند و باید پس‌انداز کنند. تا می‌آیند مقداری پول جمع کنند قیمت‌ها دچار جهش می‌شود. در واقع مثل یک چرخی است که جلو می‌رود و خریدار دنبال آن می‌دود. در مواقعی که بازار مسکن چند سال در رکود قرار می‌گیرد فاصله فرد به آن چرخ مثلا یک متر می‌شود، تا می‌آید بخرد فاصله‌اش به حدود ۱۰ متر و سال بعد ۲۰ متر می‌رسد. سپس به تدریج از افق دیدش خارج می‌شود.

میرعمادی، رویه حاکم بر شهرداری را در افزایش قیمت مسکن موثر دانست و گفت: مدیریت شهری معمولا بر اساس بخشنامه عمل می‌کند و اثر اقداماتی مثل رشد قیمت عوارض ساختمانی بر بازار مسکن را نمی‌بیند و امسال نرخ عوارض دو تا سه برابر شده است. در بازه زمانی که مدیریت شهری تغییر کرد پروژه‌ها دو تا سه ماه خوابید و همین مساله ضررهای میلیاردی برای سازندگان داشت. این هزینه‌ها نهایتا به دوش مصرف‌کننده می‌افتد و نرخ‌ها در بازار افزایش پیدا می‌کند.

بر اساس این گزارش، اسفندماه سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش دارد. بنابر اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۶.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۲۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.