1401 ؛ سال کاهش قیمت مسکن

گروه راه و شهرسازی|

قیمت مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال جاری در ۱۳ منطقه کاهش و در ۹ منطقه افزایش یافت؛ نرخ‌ها در مناطق شمالی تهران با افت مواجه شد که می‌تواند نمایه‌ای از عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار مسکن باشد. در این حال، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با اعلام اینکه سال ۱۴۰۱ سال کاهش قیمت مسکن است، پیش بینی کرد: این شرایط تا دو تا سال آینده نیز در کشور ادامه دارد و شاهد تداوم کاهش قیمت مسکن خواهیم بود. در این حال، برخی از کارشناسان بر این باورند که در شرایطی که رشد پایه پولی و نقدینگی و در نهایت تورم خیال بازایستادن و آرام گرفتن را ندارد، به ناچار قیمت همه کالاها و از جمله مسکن همچنان روند صعودی خواهند داشت، به همین دلیل، این بازار از متقاضیان مصرفی همچنان خالی و صرفا نظاره‌گر فعالیت خریدهای سرمایه‌ای خواهد بود. آن هم در مناطقی که مسکن ویژگی سرمایه‌ای بارزتری نسبت به سایر مناطق دارد و از همین رو، بازار مسکن در اغلب مناطق مصرفی کساد و رکودزده خواهد بود.تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران طی فروردین سال جاری حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طی ماه گذشته 34 میلیون و 270 هزار تومان ثبت شده که در مقایسه با متوسط قیمت ثبت شده 35 میلیون و 120 هزار تومان به ازای هر متر مربع مسکن طی اسفند 1400 بالغ بر 2.4 درصد کاهش یافته است. در عین حال این قیمت نسبت به فروردین سال گذشته 16.9 درصد افزایش داشته است.گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، تعداد معاملات بازار مسکن تهران با کاهش 49.9 درصدی از 6834 فقره در اسفنده سال گذشته به 3400 فقره در فروردین سال جاری رسیده است. این میزان در مقایسه با فروردین 1400 حاکی از رشد 63.7 درصدی است. در این حال، نبض بازار مسکن در مناطق پایتخت در نخستین ماه سال چگونه بود؟بررسی وضعیت بازار در دو ماه گذشته نشان می‌دهد که ۱۳ منطقه با کاهش قیمت و ۹ منطقه با افزایش مواجه شدند. قیمت در اغلب مناطق شمالی کاهش پیدا کرده است.نگاهی به آمار گویای آن است که از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۱۳ منطقه شامل ۱، ۲، ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۲، ۱۳، ۱۶، ۱۸، ۲۰، ۲۱ و ۲۲ با افت قیمت و سایر مناطق با افزایش قیمت مسکن در فروردین ماه سال جاری نسبت به اسفندماه پارسال مواجه شدند.آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، این آمار از یک طرف کاهش فشار در مناطق دارای ویژگی‌های سرمایه‌ای را نشان می‌دهد و از طرف دیگر تعدیل وضعیت کلی بازار را به تصویر می‌کشد. اگرچه هنوز برای قضاوت درخصوص آینده بازار ملک مقداری زود است اما به نظر می‌رسد شرایط باثباتی که از حدود یک سال قبل در این بازار ایجاد شده کماکان حاکم باشد و این بخش ظرفیت رشد بیش از نرخ تورم عمومی را ندارد.وضعیت معاملات نیز نسبت به فروردین سال قبل که با اپیدمی ویروس کرونا مواجه بودیم مقداری بهتر شده و ۶۴ درصد نسبت به فروردین سال گذشته افزایش یافته است؛ هرچند در مقایسه با اسفندماه کاهش ۵۰ درصدی را نشان می‌دهد. 

    افت بازار مسکن در مناطق سرمایه‌ای

جمع‌بندی آمار می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که بازار مسکن شهر تهران در بخش خرید و فروش به تدریج به تحرک نسبی می‌رسد، اما ظرفیتی برای رشد قیمت ندارد. تجربه ادوار گذشته نشان می‌دهد رکود بازار مسکن معمولا ۱۰ تا ۱۲ فصل طول کشیده است. رکود سال‌های ۱۳۹۲ تا اواسط ۱۳۹۶ حدود ۱۸ فصل به طول انجامید. رکود فعلی بازار مسکن از چهار فصل قبل آغاز شده است. البته کارشناسان معتقدند عواملی همچون تلاطمات اقتصاد کلان، وضعیت بازارهای موازی، تورم عمومی، نقدینگی، قیمت نهاده‌های ساختمانی و نرخ دستمزد می‌تواند در طول دوره رکود بازار مسکن موثر باشد و آن را کاهش یا افزایش دهد.بررسی وضعیت بازار از طریق آمارهای رسمی و غیررسمی و همچنین تحلیل‌های کارشناسی، عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار مسکن را نشان می‌دهد. کاهش نرخ‌های پیشنهادی از حدود ۵۷ میلیون تومان به ۴۹ میلیون تومان در هر متر مربع، ثبات و حتی کاهش قیمت در مناطق ۱ تا ۳ پایتخت طی حدود یک سال گذشته این ادعا را تا حد زیادی ثابت می‌کند که بازار مسکن تا اطلاع ثانوی از بازدهی سرمایه برخوردار نیست. نرخ رشد سالانه این بازار هم‌اکنون ۱۷ درصد است در حالی که تورم عمومی به ۳۹ واحد درصد رسیده است.

    ارزیابی مثبت رییس اتحادیه املاک

رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن به ایسنا گفت: از سال گذشته بارها اشاره کردیم که بازار مسکن ظرفیت رشد سنگین قیمت را ندارد و کارنامه این بازار در سال ۱۴۰۰ این ادعا را ثابت کرد. آمار اولین ماه از سال جاری نشان داد امسال هم چشم‌انداز خوبی از ثبات بازار دیده می‌شود و این آرامش در ماه‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت.مصطفی‌قلی خسروی افزود: کاهش قیمت مسکن در اولین ماه از سال جاری که در واقع اولین ماه از قرن جدید است، ما را به وضعیت این بازار خوشبین کرد. تعداد معاملات نیز اگرچه نسبت به اسفندماه کاهش یافت اما در مقایسه با فروردین پارسال که با بیماری کرونا دست و پنجه نرم می‌کردیم افزایش یافته و انتظار رونق تدریجی را داریم؛ مشروط به اینکه مالکان، نرخهای پیشنهادی را افزایش ندهند چون به ضرر خودشان است.

   کاهش قیمت مسکن تا دوسال آینده  ادامه دارد

رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین با اعلام اینکه سال ۱۴۰۱ سال کاهش قیمت مسکن است، پیش بینی کرد: این شرایط تا دو تا سال آینده نیز در کشور ادامه دارد و شاهد تداوم کاهش قیمت مسکن خواهیم بود. خسروی در گفت‌وگو با ایرنا گفت: دولت در تلاش است با طرح نهضت ملی مسکن کمبود مسکن در کشور را جبران کند و این طرح در چند حوزه از جمله مسکن روستایی و مسکن شهری در حال تدارک و اجرا است.وی با بیان اینکه اکنون حدود ۷۲۰ هزار واحد مسکونی کمبود ساخت در کشور وجود دارد، گفت: هر سال آپارتمان‌های فرسوده نیز به این سبد اضافه می‌شود و آمار خانه اولی‌ها نیز وجود دارد. بنابراین دولت سیزدهم با شناسایی این کمبود و طرح نهضت ملی قصد جبران کسری مسکن را دارد. به گفته خسروی، بازار به افزایش عرضه واکنش مثبت نشان خواهد داد و تکمیل مسکن در طرح‌های دولتی از جمله مسکن مهر و مسکن ملی و تحویل آن به متقاضیان، رشد بی‌رویه قیمت مسکن را کنترل خواهد کرد.رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره کاهش تعداد معاملات نسبت به اسفندماه ۱۴۰۰ نیز گفت: امسال سال تثبیت قیمت مسکن است. در عین حال وارد رکود عمیق‌تری شده‌ایم و در شرایط رکود نیز شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود.به گفته خسروی با احتمال نتیجه‌گیری از مذاکرات رفع تحریم‌ها تا دو سال آینده شاهد کاهش قیمت مسکن هستیم.وی گفت: احتمالا با افزایش جزیی در نرخ نهاده‌ها مواجه هستیم که به ساخت و ساز هم باز می‌گردد و تاثیر جزیی در قیمت عرضه می‌گذارد.

    رکود بازار مسکن پابرجا می‌ماند

همچنین سید رضا قهاری، کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: مشخص است که وجود نقدینگی بالا روی هر کالایی تاثیر می‌گذارد و آثار تورمی ایجاد می‌کند؛ از کالاهای مصرفی گرفته تا کالاهای سرمایه‌ای یا حتی تجملاتی. بستگی دارد پول به کدام بخش برود. وقتی در یک بخش لبریز می‌شود به بخش دیگر سرایت می‌کند.وی افزود: مسکن همیشه ظرفیت پذیرش نقدینگی مازاد را دارد. در سال جاری هم به نظر می‌رسد رکود توام با رشد قیمت داشته باشیم. یعنی در عین حال که معاملات کساد خواهد بود، قیمت‌ها مقداری بالا می‌رود.قهاری با اشاره به کاهش توان خریداران مصرفی گفت: در بخش مسکن پول وجود دارد ولی دست اقشار مصرفی و کسانی که نیاز به خانه دارند نیست. بنابراین به سمت کالایی شدن می‌رود. البته بخش سرمایه‌ای هم به اشباع رسیده و ظرفیت آن تکمیل شده و شاید به اندازه دو سال گذشته دچار رشد نشود اما مقداری تورم را خواهد داشت.این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساخت و ساز همواره در اختیار بخش خصوصی بوده است ،گفت: علیرغم رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، معتقدم که در سال ۱۴۰۱ به تدریج بخش خصوصی فعال می‌شود و ساخت و ساز تا حدودی افزایش می‌یابد.قهاری درباره پیش‌بینی قیمت مسکن در سال جاری گفت: اگر بگوییم وضع اقتصادی در کوتاه‌مدت درست می‌شود یا قیمت خانه پایین می‌آید، مقداری دور از واقعیت است. سابقه نداشته که قیمت کالاها در میان مدت یا بلندمدت کاهش پیدا کند. مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. فقط می‌توان جلوی رشد قیمت را گرفت. اگر دولت می‌خواهد مانع افزایش قیمت‌ها شود باید رشد نقدینگی را مهار کند و تورم را به حداقل برساند.