خانه بر نخیل و دست وام کوتاه!
گروه راه و شهرسازی|
8 ماه و دو روز پس از ابلاغ افزایش 100 درصدی سقف وام خرید مسکن، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی از بررسی پیشنهاد افزایش دوباره سقف این تسهیلات به ۷۰۰ میلیون تومان در جلسه امروز شورای عالی مسکن به ریاست رییس‌جمهور خبر داده است. این در حالی است که در صورت تصویب وام 700 میلیون تومانی، تهرانی‌ها صرفا می‌تواند حدود 20 مترمربع آپارتمان متوسط قیمت خریداری کنند. به گزارش «تعادل»، 24 شهریور سال گذشته، بانک مرکزی افزایش دوبرابری سقف‌های تسهیلات «ساخت و خرید مسکن» و «جعاله مسکن» از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات را به بانک مسکن ابلاغ کرد که براین اساس سقف تسهیلات برای زوجین در شهر تهران به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافت. طبق ابلاغیه بانک مرکزی که بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار صورت گرفت، سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در شهر تهران برای زوجین که پیش از آن 200 میلیون تومان بود به 400 میلیون تومان افزایش یافت. همچنین این تسهیلات به صورت انفرادی نیز از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان افزایش یافت. این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر نیز برای زوجین از 160 میلیون تومان به 320 میلیون تومان و برای افراد نیز از 80 میلیون تومان به 160 میلیون تومان افزایش یافت. براساس اعلام بانک مرکزی، سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن در سایر مناطق شهری (شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر) هم برای زوجین از 120 میلیون تومان به 240 میلیون تومان و برای افزاد نیز از 60 میلیون تومان به 120 میلیون تومان رسید.
وام خرید مسکن ۷۰۰ میلیون می‌شود؟
آنگونه که خبرگزاری‌ها گزارش کرده‌اند، دیروز رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه دیدار با وزیر زیرساخت ارمنستان در جمع خبرنگاران درباره وام ودیعه مسکن گفت: در خصوص بازار مسکن باید گفت این بازار ملتهب و در ستاد تنظیم بازار جلساتی برای آن در نظر گرفته شده است. بسته‌ای هم در این خصوص وزارت راه و شهرسازی به ستاد تنظیم بازار ارایه کرده است. وی درباره وام ودیعه مسکن اظهار کرد: روز سه شنبه رقم جدید وام ودیعه مسکن در شورای عالی مسکن با حضور رییس‌جمهور به تصویب می‌رسد. پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی افزایش این وام درتهران به ۱۰۰ میلیون تومان است. قاسمی درباره وام خرید مسکن نیز تصریح کرد: روز سه شنبه همچنین در جلسه شورای عالی مسکن، افزایش سقف وام خرید مسکن مطرح خواهد شد. پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در تهران است. وزیر راه و شهرسازی درباره علت عدم پرداخت تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی در سال گذشته از سوی بانک‌ها برای ساخت مسکن، گفت: مشکل سال گذشته این بود که باید با شورای پول و اعتبار در خصوص سهمیه هر بانک و دیگر نکات فنی آن مکاتبه می‌کردیم که این اتفاق افتاده است. ما در شش ماهه نخست دولت سیزدهم کارهایی مانند تهیه نقشه مجتمع‌های مسکونی و تأمین زیرساخت‌ها را به اتمام رسانده‌ایم. قاسمی با بیان اینکه ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر باقی مانده و روز سه شنبه در شورای عالی مسکن با حضور رییس‌جمهور این ۲۰۰ هزار واحد تعیین تکلیف می‌شوند، بیان کرد: ما از مسکن مهر در نهضت ملی مسکن الگو‌برداری و ایرادات آن را برطرف کردیم. به عنوان مثال تراکم خانوار در مسکن مهر ۱۲۷ خانواده در هر هکتار است که در نهضت ملی مسکن به ۵۰ خانواده در هر هکتار کاهش یافته است. وزیر راه و شهرسازی در خصوص مشکلات شهرهای جدید هشتگرد و پردیس اظهار داشت: مردم این دو شهر جدید مشکلات عدیده‌ای دارند و ما به آن واقف هستیم. ۱۰ هزار واحد مسکونی در پردیس کمبود داریم و مردم بعضاً آورده مورد نیاز یا حتی اقساط آن را پرداخت کرده‌اند اما مسکنی ساخته نشده است که روز سه شنبه در جلسه شورای عالی مسکن با حضور رییس‌جمهور به این موضوع خواهیم پرداخت.
پوشش وام 700 میلیون تومانی در تهران؟
بر اساس آخرین داده‌های آماری منتشره از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی فروردین سال جاری 34 میلیون و 270 هزار تومان ثبت شده است. این شاخص در اسفندماه اسل گذشته اما از رقم 35 میلیون تومان نیز فراتر رفته بود. با توجه به اینکه طرح و تصویب افزایش سقف وام خرید مدتی طول خواهد کشید و در این مدت، «قیمت اسمی» مسکن به روند صعودی خود ادامه خواهد داد، می‌توان بر اساس رقم 35 میلیون تومان برای خرید هر متر مربع آپارتمان محاسبه کرد و نتیجه گرفت که با وام 600 میلیون تومان حدود 17 مترمربع و با وام 700 میلیون تومانی حدود 20 مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران می‌توان خرید. از این رو، پوشش وام شارژ شده احتمالی، حدود یک سوم از یک واحد 60 متری متوسط در تهران را پوشش می‌دهد. این در حالی است که بر اساس نُرم‌های جهانی تسهیلات خرید بیش از 75 تا 90 درصد از قیمت یک آپارتمان را پوشش می‌دهد.
توان مالی متقاضیان مصرفی
اگر از مساله پوشش اندک وام 600 تا 700 میلیون تومانی بگذریم، به مساله بازپرداخت این وام می‌رسیم که به‌طور قطع از توان خانوار متوسط شهری که در حال حاضر با تورم شدید اقلام کالاهای اساسی و همچنین رشد جهش وار اجاره منزل مواجه است، خارج است. به‌طور حتم، قسط وام جهش یافته 700 میلیون تومانی اگر بیشتر از 10 میلیون تومان در هر ماه نباشد، کمتر نخواهد بود. این در حالی است که مجموع حقوق یک زوج کارمند یا کارگر حدود 12 میلیون تومان در ماه است.
مساله چیست، راهکار کدام است؟
روزنامه «تعادل» بارها و بارها با استناد به اظهارات اقتصاددانان، کارشناسان اقتصادی و همچنین نتایج مراکز معتبر پژوهشی همچون مرکز پژوهش‌های مجلس گزارش کرده است که مساله مسکن در ایران، یکی از مسائل اقتصاد کلان است و فارغ از کلیت اقتصاد معنا و کارآمدی ندارد. به این معنی که اثرگذاری هر طرحی شامل افزایش سقف وام خرید و ساخت یا حتی اعمال انواع مالیات بر املاک مستلزم آرامش و ثبات در اقتصاد است. از این رو، انتظار می‌رود، پس از بهبود توان خرید متقاضیان مصرفی و کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران، به تدریج بحران مسکن برای طبقه متوسط فرو کاسته شود. در این میان، برخی از علایم بالینی و ریسک‌های میدانی بازار مسکن قابل توجه و رصد هستند، ریسک‌هایی که انتظار می‌رود طی ماه‌های پیش رو، از میان برداشته شوند.
پیش‌بینی معاملات بازار مسکن
در همین رابطه، سعید لطفی، کارشناس بازار مسکن گفت: دو عامل در سال گذشته باعث ثبات قیمت مسکن شده بود که یکی فضای احیای برجام و دیگری افت توان خریداران بود، اما طولانی شدن روند مذاکرات تا حدودی انتظارات کاهشی را کمرنگ کرده و احتمالا در سال جاری با رشد نسبی معاملات مسکن مواجه شویم. لطفی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: در شرایط فعلی تا حدودی انتظارات کاهشی در بازار مسکن محو شده است. از آن طرف دولت، پروژه نهضت ملی مسکن را در دستور کار دارد که فضای بازار را تا حدودی آرام می‌کند. بنابراین در سال جاری با یک عامل محرک و یک عامل بازدارنده در معاملات مسکن مواجهیم. وی افزود: افزایش حدود ۵۰ درصدی دستمزد، قیمت تمام شده مسکن را مقداری بالا می‌برد. آجر و سرامیک و ام‌دی‌اف و آهن و غیره را کارگر تولید می‌کند. وقتی دستمزد افزایش می‌یابد طبیعتا قیمت ساخت نیز تاثیر می‌پذیرد. در سوی مقابل به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان، بازار مسکن کشش افزایش قیمت ندارد. یعنی یک پارادوکس در بخش مسکن ایجاد شده که می‌تواند به شکل کاهش ساخت و ساز بخش خصوصی بروز پیدا کند. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ثبات بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خاطرنشان کرد: سال گذشته بازار مسکن در رکود قرار داشت؛ هرچند در اسفندماه که به‌طور سنتی بازار رونق می‌گیرد، رشد تعداد معاملات را داشتیم. اما به‌طور کلی در سال گذشته معاملات با افت مواجه شد. لطفی بیان کرد: سال ۱۴۰۰ در شهر تهران حدود ۷۷ هزار قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید که در مقایسه با سال قبل از آن ۷ درصد و نسبت به سال ۱۳۹۶ به میزان ۵۷ درصد کاهش پیدا کرد. ممکن است در سال جاری مقداری معاملات افزایش پیدا کند و بر روی قیمت‌ها تاثیر بگذارد اما حتما این رشد زیر نرخ تورم خواهد بود. وی، دو علت را در ثبات بازار مسکن موثر دانست و گفت: دو عامل قوی در سال گذشته به آرامش بازار مسکن منجر شد که یکی بحث کاهش توان خریدار بود و موضوع دیگر به فضای ایجاد شده برای احیای برجام مربوط می‌شد. در نتیجه معاملات کاهش یافت. امسال هردو پارامتر کمرنگ شده است. مذاکرات وین تا حدودی طولانی شده و انتظارات کاهشی وجود ندارد. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: به دلیل رشد دستمزد و افزایش سقف وام اوراق مسکن انتظار داریم مقداری قدرت مالی خریداران واقعی مسکن افزایش یابد و تحلیل من این است که به تدریج شاهد افزایش معاملات خواهیم بود.
