اما و اگرهای افزایش سقف وام خرید ملک

گروه راه و شهرسازی|

27 اردیبهشت ماه سال جاری، در سومین جلسه شورای عالی مسکن به ریاست رییس‌جمهور، پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی برای افزایش سقف وام خرید مسکن به 700 میلیون تومان تصویب شد. رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، روز قبل از برگزاری این جلسه اعلام کرده بود که پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن به 600 تا 700 میلیون تومان در تهران را در جلسه شورای عالی مسکن ارایه خواهد کرد، پایگاه اطلاع‌رسانی دفتر ریاست‌جمهوری نیز در گزارشی از این جلسه نوشت، پیشنهاداتی در سه حوزه زمین، تسهیلات و مصالح ارایه کرده بود که پیشنهادات مطرح‌شده در حوزه‌های زمین و تسهیلات بررسی شد و به تصویب رسید و تصمیم‌گیری درباره پیشنهادات بخش مصالح به جلسه آتی موکول شد. اگرچه پس از این خبر، تاکنون درباره جزییات پیشنهادهای یادشده اطلاع‌رسانی نشده است، اما بر اساس گفته‌های پیشین وزیر راه و شهرسازی می‌توان اعداد 600 تا 700 میلیون تومان را به عنوان سقف جدید تسهیلات خرید مسکن فرض کرد. در عین حال، پوشش هزینه‌های خرید آپارتمان با وام 700 میلیون تومانی، فارغ از سنگینی اقساط بازپرداخت آن، صرفا در مناطق جنوبی شهر تهران دارایی جذابیت است و به گفته رییس اتحادیه املاک می‌تواند 50 تا 70 درصد از این هزینه را تامین کند. به گزارش «تعادل»، بر اساس آخرین داده‌های آماری منتشره از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی فروردین سال جاری 34 میلیون و 270 هزار تومان ثبت شده است. این شاخص در اسفندماه سال گذشته اما از رقم 35 میلیون تومان نیز فراتر رفته بود. با توجه به اینکه رشد «قیمت اسمی» مسکن طی ماه‌های آینده دور از تصور نیست، می‌توان بر اساس رقم 35 میلیون تومان برای خرید هر متر مربع آپارتمان نتیجه گرفت که با وام 600 میلیون تومان حدود 17 مترمربع و با وام 700 میلیون تومانی حدود 20 مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران می‌توان خرید. از این رو، پوشش وام شارژ شده مصوب در شورای عالی مسکن، حدود یک‌سوم از یک واحد 60 متری متوسط در تهران را پوشش می‌دهد. این در حالی است که بر اساس نُرم‌های جهانی تسهیلات خرید بیش از 75 تا 90 درصد از قیمت یک آپارتمان را پوشش می‌دهد. اگر از مساله پوشش اندک وام 600 تا 700 میلیون تومانی بگذریم، به مساله بازپرداخت این وام می‌رسیم که به‌طور قطع از توان خانوار متوسط شهری که در حال حاضر با تورم شدید اقلام کالاهای اساسی و همچنین رشد جهش وار اجاره منزل مواجه است، خارج است. بر اساس برآورد یکی از خبرگزاری‌ها، قسط وام 700 میلیون تومانی حدود 11 میلیون و 600 هزار تومان در هر ماه خواهد بود. این در حالی است که مجموع حقوق یک زوج کارمند یا یک زوج کارگر حدود 12 میلیون تومان در ماه است.

  50 تا 70 درصد  از قیمت مسکن مناطق جنوبی

در این حال، مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی برای افزایش وام خرید مسکن تا رقم ۶۰۰ یا ۷۰۰ میلیون تومان به ایسنا گفت: افزایش تسهیلات خوب است و می‌تواند مقداری به رشد توان خرید متقاضیان کمک کند؛ به شرط آنکه مدت بازپرداخت آن ۲۰ سال یا بیشتر شود. در شرایط فعلی که به دلیل عملکرد نامناسب دولت‌های پیشین، قیمت مسکن 6 تا 7 برابر شده تسهیلات و بسته‌های تشویقی، کمک‌کننده خواهد بود. خسروی افزود: افزایش مبلغ وام مسکن در صورتی مفید است که به ابزار کاسبی بانک‌ها تبدیل نشود. اگر بانک‌ها بخواهند با سود ۱۸ درصد بیش از ۱۱ میلیون تومان قسط از مشتریان دریافت کنند کمتر کسی توانایی دریافت این وام را خواهد داشت. اگر قرار است بانک‌های اسلامی داشته باشیم باید نرخ سود تسهیلات ۷۰۰ میلیون تومانی حداکثر ۴ درصد باشد. با سود ۱۸ درصد فعلی مردم باید ظرف ۱۲ سال بیش از یک میلیارد تومان سود بپردازند. رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه تسهیلات ۷۰۰ میلیونی می‌تواند ۶۰ تا ۷۰۰ درصد قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران را پوشش دهد، گفت: در حال حاضر کمترین متوسط قیمت مسکن به منطقه ۱۸ تهران با میانگین ۱۵.۷ میلیون تومان تعلق دارد. بر این اساس وام مذکور می‌تواند بیش از ۹۰ درصد قیمت مسکن در این منطقه را پوشش دهد. اما باید برای مناطق برخوردار کلان‌شهرها نیز فکر شود. خسروی با اشاره به تسهیلاتی که در کشورهای توسعه یافته برای خرید مسکن پرداخت می‌شود گفت: وام در اروپا و امریکا بیش از ۹۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد. معتقدم دولت نباید برای وام مسکن سقف قائل شود و به هر میزان که متقاضی توان پرداخت دارد، تسهیلات بپردازد. این اقدام جدا از آنکه می‌تواند در خانه‌دار شدن بسیاری از مردم کمک‌کننده باشد، صنعت ساختمان و بازار مسکن را به عنوان یک بخش پیشرو در اقتصاد کشور راه می‌اندازد و به رشد اشتغال می‌انجامد.

   هدایت تسهیلات بانکی تورم‌زا نیست

این در حالی است که برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، بر این باورند که وزارت راه و شهرسازی در یکی دو هفته اخیر به دنبال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن که در مقابل تسهیلات ساخت که عامل تحرک عرضه است قرار گرفته و به عنوان محرک عامل بخش تقاضا شناخته می‌شود. در همین رابطه، خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر درباره تورم زا بودن تسهیلات بانکی به بخش ساخت مسکن اظهار کرد: ما مدت‌ها انتقاد کردیم که چرا خطوط اعتباری به عنوان محرک اصلی بازار، به سمت بخش تقاضا هدایت‌شده و تخصیص می‌یابد؟ چرا آن را به بخش تولید مسکن اختصاص نمی‌دهند؟ البته این تسهیلات برای هر دو بخش تقاضا و تولیدکننده با کلی بگیروببند و شرایط بسیار پیچیده و نرخ سودهای غیرمنطقی پرداخت می‌شود که در اصل خود باعث ایجاد مشکلاتی در قیمت می‌شود. وی افزود: روند تحولات اقتصادی طی چند ماه اخیر نشان از عزم دولت برای کنترل قیمت‌ها دارد؛ از نگاه بنده تحریک بخش تقاضا (وام خرید مسکن) بدون تقویت و توسعه تولید هر کالایی اشتباه بوده و درنهایت منجر به تورم و رکود بیشتر می‌شود. کما اینکه این اتفاق را در بخش خودرو و سایر صنایع نیز طی سال‌های قبل شاهد بودیم. باقرپور ادامه داد: پرداخت تسهیلات به مصرف‌کننده آثار و تبعات مخربی در اقتصاد به‌جا گذاشته است. از طرفی پرداخت اعتبار و تسهیلات گرانقیمت و بدون در نظر گرفتن تورم طی سال‌های بازپرداخت تعهدات نیز بخش تولید را زمینگیر کرده است. بنابراین برای استفاده مفید از این خطوط اعتباری تنها مصوب کردن آن کافی نیست.

    سونامی قیمت‌ها نداریم

وی با اشاره به کاهش ۲.۴ درصدی رشد قیمت مسکن در فروردین امسال بر اساس گزارش بازار مسکن بانک مرکزی نسبت به ماه قبل از آن (اسفند ۱۴۰۰)، گفت: قیمت متوسط ۳۴ میلیون تومانی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی فروردین ۱۴۰۱ و طبق برآوردهای بانک مرکزی، تنها ۱۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (فروردین ۱۴۰۰) افزایش داشته است. این در حالی است که در فروردین ۱۴۰۰ نسبت به فروردین ۱۳۹۹، تورم نقطه به نقطه مسکن رشد حدوداً ۹۲ درصدی داشته است که اینها حاکی از ادامه روند ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن است. باقرپور تصریح کرد: احتمالاً اگر شوک جدیدی به بازار مسکن وارد نشود، همین روند رشد ماهانه ۲ تا ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در نیمه نخست امسال ادامه خواهد یافت. به عبارت دیگر در کوتاه‌مدت و تا چند ماه آتی، خبری از سونامی قیمت‌ها در بازار مسکن نیست.

    مساله چیست، راهکار کدام است؟

روزنامه «تعادل» بارها و بارها با استناد به اظهارات اقتصاددانان، کارشناسان اقتصادی و همچنین نتایج مراکز معتبر پژوهشی همچون مرکز پژوهش‌های مجلس گزارش کرده است که مساله مسکن در ایران، یکی از مسائل اقتصاد کلان است و هر گونه راه‌حلی فارغ از کلیت اقتصاد، معنا و کارآمدی ندارد. به این معنی که اثرگذاری هر طرحی شامل افزایش سقف وام خرید و ساخت یا حتی اعمال انواع مالیات بر املاک مستلزم آرامش و ثبات در اقتصاد است. افزون بر این، تشخیص درست مشکل اقتصاد مسکن و اینکه در حال حاضر، طرف تقاضا باید تقویت شود یا طرف عرضه مساله مهمی است که منجر به تمرکز راه‌حل‌ها روی آن خواهد شد. از این رو، به نظر می‌رسد، تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا، به ویژه در شرایط کنونی اقتصاد ایران، حاصلی جز هدررفت بیشتر منابع مالی نخواهد داشت.