2 تغییر در مالیات خانه‌های لوکس

مجید اعزازی|

وزارت اقتصاد پیش نویس آیین‌نامه اجرایی قانون مالیات بر خانه‌های لوکس را برای تصویب در هیات وزیران به کمیسیون اقتصاد دولت ارایه داد. در این آیین‌نامه، دو تغییر عمده نسبت به آیین‌نامه سال گذشته مالیات از خانه‌های لوکس مشاهده می‌شود. اول اینکه ملاک «لوکس بودن» از بیش از 10 میلیارد تومان ارزش ملک به 15 میلیارد تومان افزایش یافته است.

دوم اینکه دسته‌بندی املاک بر اساس ارزش معاملاتی آنها به‌طور کل حذف شده و صرفا همه املاک به اصطلاح لوکس به خانه‌هایی اطلاق شده است که قیمت آنها بیش از 15 میلیارد تومان باشد. از این رو، از مازاد قیمت 15 میلیارد تومان به میزان «دو در هزار» مالیات لوکس نشینی ستانده می‌شود. به عنوان مثال، اگر خانه‌ای 16 میلیارد تومان قیمت داشته باشد، از یک میلیارد تومانی که مازاد از 15 میلیارد تومان است، «دو در هزار» (رقمی معادل 2 میلیون تومان) مالیات ستانده می‌شود. یا اگر قیمت خانه‌ای 165 میلیارد تومان باشد، از 150 میلیارد مازاد از 15 میلیارد «دو در هزار» (رقمی معادل 300 میلیون تومان) مالیات لوکس نشینی گرفته می‌شود.

  2 اشکال عمده مالیات از خانه‌های لوکس

عمده‌ترین مشکل وضع مالیات‌های جدید، در شرایطی که دولت سالانه مقدار قابل توجهی از همه افراد جامعه به صورت پنهان «مالیات تورمی» دریافت می‌کند، «تورم» است. نفس افزایش ملاک ارزش ریالی خانه‌های لوکس از 10 میلیارد تومان به 15 میلیارد تومان نشانه این است که دولت رسما «تورم» 50 درصدی را پذیرفته و در این معیار اعمال کرده است. مادامی که ثبات اقتصادی وجود نداشته باشد، هر گونه افزایش قیمت‌ها از سوی دولت بی‌ثمر است. اول آنکه دولت از طریق دامن زدن به کسری بودجه سالانه خود، مهم‌ترین عامل تورم شناخته می‌شود. آن هم در کشوری که سرشار از منابع درآمدهای نفتی طی دهه‌های اخیر بوده است. بنابراین، دولت‌ها هیچ یک مشکل پولی نداشته‌اند، بلکه آنها فاقد قدرت مدیریت مالی هزینه‌های خود بوده‌اند و در هر شرایطی، کسری بودجه به بار آورده‌اند. در این حال، هر گونه افزایش قدرت مالی دولت از سایر منابع غیر نفتی از جمله مالیات‌ها، نه تنها منجر به کاهش کسری بودجه نخواهد شد که کفه هزینه‌های بودجه را سنگین می‌کند و پیامد آن چیزی جز بی‌خاصیت شدن «مالیات»ها نخواهد بود. پس اول دولت باید خود به انضباط مالی تن در دهد و سپس مردم را به این مسیر وارد کند. اشکال دوم اما نامشخصی «ملاک» لوکس بودن است. ممکن است خانه‌ای متروک و نیمه مخروبه که از زمین گسترده‌ای بهره مند باشد، قیمتی بالاتر از 15 میلیارد تومان داشته باشد، اما به‌طور قطع لوکس نیست. یا برعکس، ممکن است، آپارتمانی مدرن و هوشمند اما در متراژی کمتر از 200 متر مربع مساحت وجود داشته باشد و به همین دلیل، قیمت آن کمتر از 15 میلیارد تومان باشد، اما مشمول مالیات لوکس نشینی نشود.

  2 اشکال غیر عمده

افزون بر این، مالیات ستانی از لوکس‌ها دو اشکال دیگر نیز دارند. اول اینکه شناسایی خانه‌های لوکس حتی با ملاک ارزش ریالی 10 یا 15 میلیارد تومانی دشوار است، همانطور که شناسایی خانه‌های خالی دشوار است. از نظر تئوری، این کار مستلزم تعیین قیمت کلیه خانه‌های شهر و پس از آن، جداکردن دانه درشت‌ها است.

این مساله از آنجا که هر سال یا هر ماه، به دلیل شرایط تورمی، قیمت‌ها در نوسان است، از اهمیت بیشتری برخوردار است. باید مکانیسمی با نیروهای پرتعداد وجود داشته باشد که این خانه‌ها را شناسایی کنند. اما بی‌گمان، انجام این کار مستلزم صرف هزینه گزاف از سوی دولت است. آن هم در حالی که یکی از اشکالات دیگر این نوع مالیات‌ستانی، مقدار اندک مالیاتی است که دولت کسب می‌کند! چه آنکه تعداد املاک دارای ارزش بیش از 15 میلیارد تومان در کشور اندک است و نرخ مالیات «دو در هزار» نیز رقم‌های قابل توجهی را در مجموع به خزانه دولت روانه نمی‌کند.

  مالیات «دو در هزار» برای همه

به گزارش مهر، وزارت امور اقتصادی و دارایی در اجرای حکم مندرج در بند «ق» تبصره ۶ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور در خصوص نحوه محاسبه عوارض و مالیات واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت، نسبت به تهیه و ارایه پیش نویس آیین‌نامه اجرایی این بند از قانون جهت طرح و تصویب در هیات وزیران اقدام کرده است. مطابق بند «ق» تبصره ۶ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور، در سال ۱۴۰۱ واحدهای مسکونی و باغ ویلاهایی که ارزش آنها با احتساب عرصه و اعیان بیش از ۱۵۰ میلیارد ریال باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان «دو در هزار» می‌شوند.

این مالیات برعهده شخصی است که در ابتدای سال ۱۴۰۱ مالک واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای مذکور باشد.

همچنین به موجب این بند از قانون، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شده نسبت به تعیین دارایی‌های مشمول و ارزش به قیمت روز آنها از طریق اطلاعات مالکیت املاک در حوزه اماکن را که توسط وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، صنعت و معدن و تجارت، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شهرداری‌ها در اختیارش قرار می‌گیرد، حداکثر تا پایان خرداد ماه سال ۱۴۰۱ اقدام کند و مراتب را به نحو مقتضی به اطلاع اشخاص مشمول برساند.

  مهلت پرداخت مالیات تا پایان بهمن 

همه اشخاص حقیقی و حقوقی نیز مکلفند با رعایت قوانین مالیاتی، مالیات سالانه مربوط به هریک از واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای تحت تملک خود و افراد تحت تکفل را حداکثر تا پایان بهمن ماه سال ۱۴۰۱ پرداخت کنند.

   منع نقل و انتقال و اجاره  قبل از پرداخت مالیات

ثبت نقل و انتقال املاکی که به موجب این بند برای آنها مالیات وضع شده، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی مورد انتقال شامل مالیات بر دارایی، نقل و انتقال قطعی و اجاره ممنوع است و متخلف از حکم این جز در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد. وزارت امور اقتصادی و دارایی در اجرای حکم اخیر بند یاد شده، با هدف افزایش درآمدهای مالیاتی دولت و حرکت در جهت گسترش عدالت مالیاتی، توزیع ثروت و کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی به عنوان منبع درآمدی پر ریسک در شرایط فعلی، نسبت به تهیه و ارایه پیش نویس آیین‌نامه اجرایی مربوط را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب در هیات وزیران، اقدام کرده است. شایان ذکر است، پیشنهاد یاد شده هم‌اکنون در کمیسیون اقتصاد دولت مراحل بررسی کارشناسی را سپری می‌کند.

  مالیات خانه‌های لوکس  در ۱۴۰۰ چقدر بود؟

مالیات بر خانه‌های لوکس برای سومین سال متوالی است که در بودجه‌های سنواتی وارد می‌شود. اولین‌بار در قانون بودجه سال ۱۳۹۹ بود که تبصره‌ای در خصوص مالیات بر خانه‌های گران قیمت در قانون بودجه همان سال لحاظ شد اما وزارت اقتصاد دولت دوازدهم هیچگاه آیین‌نامه اجرایی مربوطه را تدوین نکرد. میزان درآمد مالیاتی خانه‌های لوکس در سال ۱۳۹۹ تقریباً نزدیک به صفر بود؛ دیوان محاسبات کشور نیز در گزارش تفریغ بودجه ۱۳۹۹، از صفر بودن درآمد مالیات بر خانه‌های لوکس و عدم اجرای قانون مربوطه در همان سال خبر داد. در سال گذشته نیز در قانون بودجه ۱۴۰۰، مالیات بر خانه‌های لوکس دیده شده بود اما دولت دوازدهم از تهیه آیین‌نامه اجرایی آن خودداری کرد تا اینکه وزارت اقتصاد دولت سیزدهم بلافاصله در نخستین ماه فعالیت خود، آیین‌نامه اجرایی این قانون را تدوین، در هیات دولت تصویب و برای اجرا ابلاغ کرد. بر اساس آیین‌نامه اجرایی بند «خ» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۰ مصوب ۷ مهر ماه ۱۴۰۰ در هیات دولت سیزدهم، واحدهای مسکونی (شامل کلیه ساختمان‌ها اعم از مستغلات، آپارتمان و ویلا) و باغ ویلاهای گران قیمت با احتساب عرصه و اعیان متعلق به کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی و افراد تحت تکفل آنها، با ارزش روز بیشتر از ۱۰ میلیارد تومان و همچنین باغ ویلا (اماکنی که مطابق جواز صادره به عنوان باغ شناخته شده و توسط شهرداری‌ها و دهیاری‌ها حسب مورد پروانه ساخت ویلا برای آن صادر شده است) دارایی‌های مشمول این آیین‌نامه بودند. نرخ مالیات سالانه دارایی‌های مشمول آیین‌نامه فوق با احتساب عرصه و اعیان برای دارایی‌های: با ارزش روز از ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تومان معادل یک دهم درصد، از ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد تومان معادل ۲ دهم درصد، از ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد تومان معادل ۳ دهم درصد، از ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد تومان معادل ۴ دهم درصد، و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان معادل نیم درصد تعیین شد.

  کارشناسان اقتصادی: ولی ابزار اجرا ندارد

به گفته برخی کارشناسان اقتصادی، احتمالاً همین دیدگاه وزیر اقتصاد نسبت به نبود ضمانت اجرایی این قانون سبب شده تا در پیش نویس آیین‌نامه اجرایی قانون مالیات بر خانه‌های لوکس، الزام سازمان امور مالیاتی به اطلاع‌رسانی مالیات متعلقه به مالکان این خانه‌ها برای نخستین‌بار قید شده است. هر چند که به نظر می‌رسد اطلاع‌رسانی صرف، کفایت نداشته باشد. به گفته این کارشناسان، می‌بایست در قانون مذکور که اتفاقاً پایه مالیاتی مناسبی است، مواردی برای ضمانت اجرا مانند عدم تمدید مجوزهای فعالیت اقتصادی مالکان واحدهای لوکس یا مواردی مشابه اینکه سبب می‌شود مالیات بر خانه‌های لوکس مشابه مالیات بر عملکرد سالانه مشاغل، دارای ضمانت اجرایی شود، لحاظ شود. با این حال اخذ مالیات از واحدهای 

گران قیمت را بسیاری از کارشناسان اقتصادی می‌پسندند و حتی برخی دیگر نسبت به پایین بودن رقم آن در آیین‌نامه‌های سال گذشته انتقاد داشتند.